정비사업의 개념과 유형(Feat. 정비사업 관련 주요용어 설명)

 

저는 집이 있습니다. 하지만 오래된 집입니다. 그렇기 때문에 가끔씩 '어디가 재개발된다더라.', '어디가 재건축된다더라', '어디는 리모델링한다더라' 라는 언론기사들을 접하면 부럽습니다. 헌 집을 새 집으로 바꿔 준다니 얼마나 좋을까요?(하지만 둔촌주공 기사들을 보면 그 과정들이 결코 쉬울 것 같지는 않습니다.)

 

부동산 관련 기사들을 읽다 보면 가장 많이 접하는 뉴스가 재건축, 재개발인 것 같습니다. 하지만 막상 '이게 뭐지?'라고 물어본다면 답변하기 쉽지 않습니다. 때문에 이 개념들에 대하여 한 번 알아보고자 합니다.

 

일반적으로 이야기하는 재개발사업, 재건축사업 등을 '정비사업'이라고 합니다. 일단 정비사업이 무엇인지에 대한 개념을 살펴보기 위해 관련 법을 찾아보겠습니다.

 

1. 정비사업의 개념

 

'도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 제1조(목적)과 제2조(정의)에 다음과 같이 나와 있습니다.

제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
1. “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

그리고 정비사업 중 소규모로 진행되는 사업인 '소규모주택정비사업'도 있으며, 해당 내용은 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특레법' 제2조(정의) 3에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 자율주택정비사업 : 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
나. 가로주택정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
다. 소규모재건축사업 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 “공공참여 소규모재건축활성화사업”(이하 “공공소규모재건축사업”이라 한다)이라 한다.
1) 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 제18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자(이하 “공공시행자등”이라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
라. 소규모재개발사업 : 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

간단히 이야기하면 '정비사업'이란 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로 크게 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 소규모주택정비사업 크게 4가지로 구분된다. 그리고 소규모주택정비사업은 크게 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업으로 나눌 수 있다. 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 

 

2. 정비사업의 유형

 

앞에서 살펴본 정비사업의 개념에 따라 유형을 보다 세분화해 보겠습니다. 다음과 같습니다.

 

 

법에 나와 있는 내용들을 그대로 옮겨 보았습니다. 법 관련 내용을 직접 보는 것보다는 가독성이 있지만 아직도 이해하기가 쉽지 않습니다. 정비기반시설, 노후ㆍ불량건축물, 공동이용시설 등의 용어가 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 때문에 해당 용어의 개념을 알아보고자 합니다.

 

1) 노후ㆍ불량건축물

 

도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의) 3에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 
3. “노후ㆍ불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물
1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물

 

법에 의하면 노후ㆍ불량건축물이란 ①건축물이 훼손되거나 일부 멸실되어 붕괴나 안전사고의 우려가 있거나 ②중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공에 따른 구조적 결함이 있거나 ③주거환경이 불량한 곳에 위치하고 새로운 건축물을 짓는 것이 보다 효율적이라고 예상하거나 ④도시미관을 저해하거나 노후화 라는 4가지 요건 중 1개 요건에 속하는 건축물이라고 할 수 있겠습니다. 

 

2) 정비기반시설

 

도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의) 4에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 
4. “정비기반시설”이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

<참고> 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제9호
9. “공동구”란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

 

한 마디로 정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 전기ㆍ가스ㆍ수도 등 관련 지하매설물 등이라고 정의할 수 있을 것 같습니다.

 

3) 공동이용시설

 

도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의) 5에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 
5. “공동이용시설”이란 주민이 공동으로 사용하는 놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

 

한 마디로 주민들이 공동으로 사용하는 시설 정도라고 정의할 수 있을 것 같습니다.

 

정비사업의 개념과 유형에 대하여 간략하게 살펴보았습니다. 우리가 일반적으로 이야기하는 재개발, 재건축 같은 것들은 '정비사업'에 속하고, 해당 사업은 일반적으로 '도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법)'에 명시되어 있다 정도로만 이해하면 될 것 같습니다.