가로주택정비사업(2) (Feat. 가로주택정비사업 진행절차 및 조합 설립요건)

 

앞서 가로주택정비사업의 개념을 살펴보며 '가로'와 '가로구역'이 무엇인지를 살펴보았고, '가로구역의 요건'에 대하여도 알아보았습니다. 

가로주택정비사업(1)(Feat. 가로주택정비사업 개념과 가로구역 요건)

 

그렇다면 가로주택정비사업이 어떻게 진행되는지에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 

 

가로주택정비사업 관련 뉴스기사를 보면 다음과 같은 말들이 있습니다. 

 

ex 1) 부산 초량1구역 가로주택, 시공자‧설계자‧정비업체 선정 나서

부산 초량1구역 가로주택, 시공자‧설계자‧정비업체 선정 나서 - 하우징헤럴드

 

ex 2) 용적률 받고, 조합 설립까지...신월동 가로주택정비사업 ‘청신호’

용적률 받고, 조합 설립까지...신월동 가로주택정비사업 ‘청신호’

 

이런 기사를 보면 뭔가 되게 복잡하게 진행될 것 같습니다. 때문에 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다. 

 

1. 가로주택정비사업 진행절차

 

아주 크게 요약하면 가로주택정비사업 진행절차는 <준비단계 - 시행단계 - 완료단계>로 구분되며, 세부 내용은 아래와 같습니다. 

 

1) (준비단계) 조합설립인가

가로주택정비사업이 진행되기 위해서는 먼저 '조합설립인가'를 받아야 합니다. '빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법)' 제23조제1항에 의거 가로주택정비사업의 경우 사업구역에 포함된 ①토지 등 소유자에게 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

참고로 빈집 및 소규모정비에 관한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법) 제23조제1항은 다음과 같습니다. 

제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.>
1. 정관
2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

 

동의 기준을 충족하면 ②창립총회를 개최한 후 해당 자치구에 조합설립인가 신청을 하고, ③해당 자치구로부터 조합설립인가를 받으면 정식적인 조합이 됩니다. ④조합에 대한 법인 등기를 마치고 나서⑤시공사를 정하고, ⑥정비사업전문관리업자(정비업체, 설계사 등)을 선정하게 됩니다.

 

요약하면 준비단계에서는 대략 이런 식으로 업무가 진행된다고 생각하면 되겠습니다.

 

 

2) (시행단계) 건축심의

 

건축심의를 신청하기 전 조합총회에서 토지등 소유자 또는 조합원의 찬성 의결을 받아야 합니다. '빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법)' 제26조제2항에 의거

 

○ 사업시행자가 토지 등 소유자일 경우 토지 등 소유자의 동의가 필요하고,

○ 사업시행자가 조합일 경우 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하며(단, 정비사업비가 100의 10이상 늘어날 경우 조합원 2/3 이상의 찬성 의결을 받아야 함)

○ 사업시행자가 지정개발자일 경우 토지 등 소유자의 과반수 동의 및 토지면적 1/2 이상 토지소유자로부터 동의를 받아야 합니다. 

 

참고로 빈집 및 소규모정비에 관한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법) 제26조제2항은 다음과 같습니다. 

제26조(건축심의) ① 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 사업시행자(사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 건축물의 높이ㆍ층수ㆍ용적률 등 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. <개정 2021. 7. 20.>
② 제1항에 따른 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 지방건축위원회의 심의를 신청하기 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 한다. <개정 2020. 8. 18.>
1. 사업시행자가 토지등소유자인 경우에는 주민합의서에서 정하는 토지등소유자의 동의
2. 사업시행자가 조합인 경우에는 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 및 제36조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결
3. 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 토지등소유자의 과반수 동의 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의

 

토지등 소유자 또는 조합원으로부터 동의 및 의결을 받고 나서는 건축심의를 받아야 합니다. 여기서는 각 지방자치단체의 지방건축위원회에서 건축물 층수와 높이, 용적률 등을 심의받고, 건축심의 결과를 통지받은 90일 이내에 분양공고 및 분양신청을 해야 합니다. 

 

3) (시행단계) 관리처분계획 수립 및 사업시행 인가

 

건축심의 절차를 마치면 사업시행계획을 수립한 후 사업시행계획서를 해당 지자체에 제출하여 사업시행 인가를 받아야 합니다. 그리고 사업시행계획서에는 관리처분계획 또한 포함되어 있습니다. '빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법)' 제30조에 의거 사업시행계획서 상에 필수로 포함되어야 할 내용들이 있습니다. 

 

참고로 빈집 및 소규모정비에 관한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법) 제30조는 다음과 같습니다.

제30조(사업시행계획서의 작성) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 자율주택정비사업의 경우에는 제1호ㆍ제2호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호의 사항으로 한정한다. <개정 2021. 7. 20.>
1. 사업시행구역 및 그 면적
2. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
3. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
4. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
5. 사업시행기간 동안 사업시행구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
6. 임대주택의 건설계획
7. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획(「건축법」 제77조의 4에 따라 건축협정을 체결한 경우 건축협정의 내용을 포함한다)
8. 사업시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
9. 정비사업비
10. 분양설계 등 관리처분계획
10의2. 제35조의2에 따라 수용 또는 사용하여 사업을 시행하는 경우 수용 또는 사용할 토지ㆍ물건 또는 권리의 세목과 그 소유자 및 권리자의 성명ㆍ주소
11. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항
② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조ㆍ기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설ㆍ복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 「공공주택 특별법」 제37조에 따른다.

 

4) (완료단계) 착공신고, 준공 및 입주, 청산 및 조합 해산

건축허가나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려면 공사계획을 신고하고, 공사를 완료하면 시장, 군수로부터 준공인가를 받아 입주를 한 후 조합의 청산과 해산 절차가 이루어집니다. 

 

 

2. 가로주택정비사업 조합 설립요건

 

앞서도 살펴보았듯이 가로주택정비사업의 원활한 진행을 위해서는 조합 설립 인가를 받아야 한다고 합니다. 그리고 이와 관련해서는 빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 : 소규모주택정비법) 제23조 제1항과 제35조에 다음과 같이 나와 있습니다.

제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.>

제35조(매도청구) ① 가로주택정비사업(제35조의2에 따라 토지ㆍ물건 및 권리를 수용 또는 사용할 수 있는 경우는 제외한다) 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(토지등소유자가 시행하는 경우는 제외한다)는 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. <개정 2021. 7. 20.>
1. 제23조제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 제5항에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제18조제1항 및 제19조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자 지정에 동의하지 아니한 자
② 제22조제3항에 따라 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 사업시행자는 주민합의체 구성에 동의하지 아니한 자에 대하여 주민합의체 구성에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. <신설 2021. 7. 20.>
③ 제1항 또는 제2항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 한다. <개정 2021. 7. 20.>
④ 제3항의 기간 내에 회답하지 아니한 토지등소유자는 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. <개정 2021. 7. 20.>
⑤ 사업시행자는 제3항에 따른 기간이 만료된 때부터 60일 이내에 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. <개정 2021. 7. 20.>

 

 

가독성이 떨어지고 복잡하기는 하지만 가로주택정비사업 조합 설립요건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

○ 가로주택정비사업의 조합을 설립하기 위해서는 토지등 소유자 80% 이상의 동의를 받고, 토지면적 2/3 이상의 동의가 있어야만 한다.

○ 사업을 시행하는 구역 내에 공동주택이 포함되어 있을 경우 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수가 동의하여야 한다. 또한 공동주택이 아닌 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지 등 소유자들의 동의를 받아야 한다.

○ 만약 조합 설립에 동의하지 않는다고 한다면 사업시행자는 토지 또는 건축물 소유자에게 매도를 청구할 수 있다.