재건축 재개발 차이(1)(Feat. 재건축 재개발 개념과 개발 주도방식 차이)

 

부동산 관련 신문, 뉴스기사 등을 보면 가장 자주 등장하는 용어 중 하나가 ‘재건축’, ‘재개발입니다.

 

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비슷한 말 같은데 어떤 경우에는 ‘재건축’이라는 용어를 쓰고, 또 다른 경우에는 ‘재개발’이라는 용어를 사용합니다. 무엇인가 차이가 있는 것 같은데 재건축과 재개발의 차이점이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

1. 재건축과 재개발의 개념 차이

 

앞서 ‘정비사업의 개념과 유형’에 대하여 공부하면서 재개발과 재건축은 ‘정비사업’의 유형 중 하나라는 것을 살펴보았습니다. 그리고 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’을 통해 재건축사업과 재개발사업에 대하여 알아보았습니다. 세부 내용은 아래 링크를 참고하여 주시기 바랍니다. 

정비사업의 개념과 유형(Feat. 정비사업 관련 주요용어 설명)

 

다시 한 번 살펴보겠습니다. '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 제2조(정의) 제2호 나목과 다목에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

참고로 '정비시반시설'은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 전기ㆍ가스ㆍ수도 등 관련 지하매설물 등을 의미하며, 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의) 4에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 
4. “정비기반시설”이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

<참고> 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제9호
9. “공동구”란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

 

1) 재건축사업의 개념

 

일단 재건축사업은 ‘정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량한 공동주택이 밀집하기 때문에 노후ㆍ불량한 공동주택을 부수고 다시 짓는 개념입니다. 즉, 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등은 일단 그대로 두고 건물만 다시 짓는 것이라고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

예를 들어 ’대치동 은마아파트 재건축‘, ’둔촌주공 재건축‘은 주변에 도로, 상하수도, 공원 등이 잘 갖추어져 있기 때문에 이러한 것들은 건드리지 않고 기존의 노후한 공동주택(아파트)들을 부수고 새로운 공동주택(아파트)을 지으려고 하거나 짓고 있는 사업입니다.

 

2) 재개발사업의 개념

 

하지만 재개발사업은 ’정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역이기 때문에 노후ㆍ불량한 공동주택 뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원, 공영주차장 등 기반시설까지 새롭게 건축한다는 개념입니다. 지역 내 모든 것들을 깔끔하게 밀어버리고 건물과 기반시설들을 처음부터 새롭게 짓는 것이라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

얼마 전 영화 ‘기생충’의 반지하 주택이 위치한 아현동699 일대를 비롯, 8개 지역이 재개발 후보지로 선정되었다는 뉴스를 접했습니다.

아현동 699 일대 등 공공재개발 8곳 선정…1만가구 공급 전망

해당 지역들은 단순히 건물만 새로 짓는 것이 아닌 기반시설들까지 새롭게 지어 새로운 주택 공급은 물론 노후된 주거환경까지 개선될 것이라는 의미로 생각하면 될 것 같습니다.

 

3) 재건축과 재개발의 개념 차이 

 

정리하면 재건축과 재개발은 ‘노후되고 불량한 건축물을 부수고 새롭게 짓는’ 사업이라는 공통점이 있지만, 재건축은 도로, 상하수도, 공원, 공영주차장 등 기반시설은 그대로 두고 건물(아파트 등 공동주택)만 새롭게 짓는 것이고, 재개발은 건물(아파트 등 공동주택) 뿐 아니라 기반시설들까지 모두 밀어버리고 모든 것들을 새롭게 짓는 것이라는 차이가 있습니다.  

 

2. 재건축과 재개발의 개발 주도 차이

 

재건축은 건물만 새롭게 짓는 사업으로 비교적 단순합니다(재개발보다 단순하다는 것이지 세부적으로 들어가보면 당연히 복잡하겠지요). 하지만 재개발은 건물(아파트 등 공동주택) 뿐 아니라 기반시설들까지 모두 밀어버리고 모든 것들을 처음부터 새롭게 짓는 것입니다. 그만큼 재건축보다 스케일이 크고 복잡합니다.

 

때문에 재건축은 일단 공동주택(아파트) 주민들이 적극적으로 개발을 주도하는 경우가 많습니다. 오래된 아파트가 신축 아파트로 되면 살기도 좋아지고 가격도 오르겠죠? 때문에 새 아파트에서 살고 싶어하는 주민들이 주도하여 재건축추진위원회를 설립하고 조합을 설립하는 등 적극적인 활동을 하고 있습니다.(물론 공공이 참여하여 공적 지원을 제공하는 공공재건축사업도 진행하고 있습니다.)

 

하지만 재개발은 재건축보다 복잡합니다. 해당 공동주택(아파트)만 부수고 새로 짓는 것이 아닌 해당 지역의 기반시설들을 모두 부수고 새로 짓기 때문에 이해관계자들을 단합시키기가 쉽지 않습니다.(예를 들어 나는 재개발 싫다. 그냥 이 동네에서 장사하며 살고 싶다고 하는 주민들도 많을 것이기 때문입니다.) 때문에 주민들이 직접 나서기보다는 국토교통부, 시군지차체 등 공공이 주도하여 진행하는 경우가 많습니다.

 

정리하면 재건축은 재개발에 비해 비교적 단순하기 때문에 공동주택(아파트) 주민들이 주도하는 경우가 많고, 재개발은 스케일이 크고 복잡하기 때문에 공공이 주도하여 진행하는 경우가 많다고 생각하면 될 것 같습니다.