가로주택정비사업(1)(Feat. 가로주택정비사업 개념과 가로구역 요건)

 

새 정부의 부동산정책의 핵심 중 하나가 재건축, 재개발인 것 같습니다. 꽤나 많은 부동산 기사들의 내용이 'A지역을 개발한다.' 'B지역을 재건축한다.' 'C지역을 재개발한다' 등입니다. 일단 재건축, 재개발을 이해하고 흐름을 잡기 위해 신문 기사나 뉴스 등을 보며 나오는 개념과 용어 등에 대하여 공부해 보려고 합니다.

 

일단은 '가로주택정비사업'이라는 용어가 자주 등장합니다. 대형 건설사에서 가로주택정비사업을 수주했다느니, 어떤 구역에서 사업시행 인가를 득했다느니, 어떤 구역에서 가로주택 조합을 설립했다느니 등의 기사를 꽤나 자주 보곤 합니다. 예를 들어 이런 식입니다.

 

ex) 코오롱글로벌, 부산 대연동 가로주택정비사업 3곳 수주

코오롱글로벌, 부산 대연동 가로주택정비사업 3곳 수주

 

서초동 1622 일대 가로주택정비, 사업시행계획 ‘허가’

[아유경제_가로주택정비] 서초동 1622 일대 가로주택정비, 사업시행계획 ‘허가’ - AU경제

 

초량1구역, 가로주택 시공자 선정 절차 착수

초량1구역, 가로주택 시공자 선정 절차 착수 - 위클리한국주택경제신문

 

'가로주택정비사업'이 무엇인지 짐작이라도 해 보려고 하지만 일단 무슨 뜻인지 예상하는 것조차 쉽지 않습니다. 때문에 이게 도대체 무엇인지 알아보려고 합니다.  

 

1. 가로와 가로구역, 가로주택정비사업 개념

 

가로주택정비사업이란 가로는 그대로 두고, 가로구역 안에 있는 노후되고 불량한 건축물들을 정비하여 소규모 공동주택으로 재건축함으로써 주거 환경을 개선하는 소규모 재건축 사업입니다. 여기서 '가로'란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 6미터 이상의 도로이고,'가로구역'이란 가로(보행과 자동차 통행이 가능한 너비 6미터 이상의 도로)로 둘러싸인 구역입니다. 

 

그림출처 : LH공사 홈페이지(https://www.lh.or.kr/contents/cont.do?sCode=user&mId=189&mPid=183)

 

일단 앞서 언급했던 가로주택정비사업의 개념을 이해하기 위해 관련 법을 찾아보겠습니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 소규모주택정비법) 제2조(정의) 제1항 제3호 나목에 다음과 같이 나와 있습니다. 

제2조(정의)
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

소규모로 주거환경을 개선한다는 말은 알겠는데 '가로구역'과, '가로'라는 말이 무엇을 의미하는지 잘 모르겠습니다. 때문에 일단 '가로'와 '가로구역'의 개념부터 알아보겠습니다. 

 

일단 건축법 제60조 제1항을 살펴보니 이렇게 나와 있습니다.

제60조(건축물의 높이 제한)
① 허가권자는 가로구역[(街路區域): 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 이하 같다]을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 수 있다.

 

건축법에 따르면 도로로 둘러싸인 지역을 가로구역이라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

그런데 이전에 도로의 개념에 대하여 알아봤던 기억이 있습니다. 건축법상에서 말하는 ‘도로’란 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’이고, 건축물의 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상일 경우 너비는 6미터 이상이 되어야 한다는 것을 공부했습니다.(자세한 내용 아래 링크 참고) 

대지와 도로의 관계(1) (Feat. 건축법상 도로의 개념과 대지의 접도요건)

 

즉, '가로'란 '너비 6미터 이상의 도로'를 의미하고, '가로구역'이란 '너비 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 지역'을 의미한다고 이해하면 될 것 같습니다. 그리고 이걸 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.

 

 

'가로'라는 말과 '가로구역'이라는 개념을 알았으니, 가로주택정비사업의 개념을 보다 자세히 살펴보기 위해 앞서 살펴보았던 빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법(약칭 소규모주택정비법) 제2조(정의) 제1항 제3호 나목을 다시 살펴보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다.

제2조(정의)
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

그렇다면 '가로주택정비사업'이란 앞에서 요약했던 대로 '원래 있던 너비 6미터 이상의 도로'(=가로)를 유지하면서 가로구역(가로로 둘러싸인 지역)에 있는 노후되거나 불량한 주택(건축물)들을 소규모로 정비(기존 주택들을 부수고 소규모 공동주택으로 재건축)함으로써 주거 환경을 개선하는 소규모 재건축 사업 정도라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

일단 지금까지 했던 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1) 가로주택정비사업에서 '가로'의 개념 : 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 6미터 이상의 도로

2) 가로주택정비사업에서 '가로구역'의 개념 : 가로(보행과 자동차 통행이 가능한 너비 6미터 이상의 도로)로 둘러싸인 구역

3) 가로주택정비사업의 개념 : 가로(보행과 자동차 통행이 가능한 너비 6미터 이상의 도로)는 그대로 두고, 가로구역 안에 있는 노후되고 불량한 건축물들을 부수고 새롭게 지음으로써 주거 환경을 개선하는 사업

 

2. 가로구역 요건

 

가로주택정비사업은 해당 요건들을 모두 충족시켜야만 가로규역의 전부 또는 일부에 대해 시행할 수 있다고 합니다. 

 

그림출처 : LH공사 홈페이지

 

해당 요건들은 아래와 같습니다.

 

1) 너비 6미터 이상의 건축법상 도로로 또는 도시계획도로로 둘러싸인 가로구역의 면적이 1만 제곱미터 미만이어야 한다.

* 단 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지 및 공용주차장 등에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 본다

** 단 시, 도 조례 / 도시계획위원회 심의 등에 따라 최대 2만 제곱미터까지 가능

2) 단 너비 4미터를 초과하는 도로가 가로구역을 통과하면 안 된다.

* 만약 가로구역을 통과하는 도로가 있다면 그 도로의 너비는 4미터 이하여야 한다.

3) 노후되거나 불량한 건축물이 가로구역(해당 사업시행구역) 전체 건축물 수의 2/3일 경우

4) 기존 주택의 호수 또는 세대수가 10호(기존 주택이 모두 단독주택일 경우), 20세대(기존 주택이 모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택이 혼재되어 구성될 경우 합산) 이상일 것

 

해당 내용에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 대한 특례법 시행령(약칭 소규모주택정비법 시행령) 제3조제1항제2호를 살펴보니 다음과 같이 나와 있습니다. 

제3조(소규모주택정비사업 대상 지역)
가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 사업시행구역이 법 제43조의2에 따라 소규모주택정비 관리계획(이하 “소규모주택정비관리계획”이라 한다)이 승인ㆍ고시된 지역인 경우이거나 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 2만제곱미터 미만으로 할 수 있다.
1) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 법 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등(이하 “토지주택공사등”이라 한다)이 법 제17조제3항 또는 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 사업을 시행할 것
2) 다음의 어느 하나에 해당하는 비율이 10퍼센트 이상일 것
가) 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 전체 연면적 대비 공공임대주택 연면적의 비율
나) 가로주택정비사업으로 건설하는 주택의 전체 세대수 대비 공공임대주택 세대수의 비율
3) 사업시행자는 법 제30조에 따른 사업시행계획서(사업시행구역 면적을 1만제곱미터 미만에서 1만제곱미터 이상 2만제곱미터 미만으로 변경하는 경우로서 법 제29조제1항 본문에 따라 사업시행계획서를 변경하는 경우를 포함한다)를 작성하기 전에 다음의 요건을 모두 충족할 것. 이 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지구단위계획구역을 지정할 수 있거나 지정해야 하는 경우 또는 지구단위계획구역 및 지구단위계획이 지정ㆍ수립되어 있는 경우로서 같은 법 제30조제5항 본문에 따라 이를 변경해야 하는 경우로 한정한다.
가) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2제2항제2호에 따른 토지소유자의 동의를 받을 것
나) 가) 요건을 갖춘 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의를 받을 것. 이 경우 지방도시계획위원회는 제2항제2호나목에 따른 사항을 함께 심의할 수 있다.
나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것. 다만, 소규모주택정비 관리지역의 경우에는 100분의 15 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.
다. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것
1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호
2) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 “공동주택”이라 한다)인 경우: 20세대
3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

 

이어서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제1조의 2를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다. 

제1조의2(가로구역의 범위 등)
① 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 구역"이란 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군계획시설로 설치된 도로를 말한다. 이하 이 조에서 같다)로 둘러싸인 일단(일단)의 지역(해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지 및 공용주차장 등에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 본다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 구역을 말한다.
1. 해당 지역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
2. 해당 지역을 통과하는 도로(너비 4미터 이하인 도로는 제외한다)가 설치되어 있지 아니할 것
② 가로주택정비사업은 가로구역이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 그 전부 또는 일부에 대하여 시행할 수 있다.
1. 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상일 것
2. 해당 구역에 있는 기존 단독주택의 호수(호수)와 공동주택의 세대 수를 합한 수가 20 이상일 것
[본조신설 2012.7.31]

 

해당 법 관련 주요 내용으로는 가로주택정비구역의 요건으로 ①가로구역(가로로 둘러싸인 면적)이 1만 제곱미터 미만이어야 한다는 것, ②가로구역을 통과하는 도로가 만약 있다면 그 도로의 넓이는 4미터 이하여야 한다는 것, ③가로구역 안에 있는 건축물 중 2/3 이상이 노후되거나 불량한 건축물이어야 하며, ④기존 주택들이 단독주택, 공동주택인지 여부에 따라 집 수와 세대 수의 기준을 충족시켜야 한다는 것 등이 있습니다. 

 

법 관련 내용들이 가독성이 떨어져 보기 불편하지만 정리하면 다음과 같습니다. 

 

가로주택정비사업의 개념과 가로주택정비사업을 하기 위한 가로구역의 요건들에 대하여 알아보았습니다.