대지와 도로의 관계(1) (Feat. 건축법상 도로의 개념과 대지의 접도요건)

 

건물을 지을 수 없는 토지는 사용하여 수익을 낼 수 있는 방법이 제한적이라는 측면에서 건물을 지을 수 있는 땅보다 가치가 떨어진다고 합니다. 때문에 토지의 가치를 판단하기 위해서는 해당 토지에 ‘건물을 지을 수 있는지’ 여부를 집중해서 보아야 합니다.

건축물을 건축하려면 내 마음대로 짓는 것이 아니라 시장, 군수 등과 같은 허가권자의 허가를 받아야 한다고 합니다. 그리고 허가를 받기 위해 충족하여야 할 가장 기본적인 사항은 ‘해당 건축물의 부지에 진입할 수 있는 도로의 확보 여부’입니다.

1. 건축법 상 도로의 개념

일단 ‘도로’라는 말이 나왔으니 이 ‘도로’라는 게 무엇인지부터 한 번 보겠습니다. 일반적으로 머릿속에 떠오르는 이미지는 대충 이렇습니다.

그림출처 : 오토데일리

그런데 ‘건물’을 짓는다고 할 때 도로가 무엇인지, 어떻게 정리되어 있는지는 잘 모르겠습니다. 때문에 일단은 건축법을 찾아보겠습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호에 다음과 같이 되어 있습니다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2009. 6. 9., 2011. 9. 16., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2020. 4. 7.>
11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

 

뭐라뭐라 복잡하게 되어 있지만 일단 건축법상에서 ‘도로’란 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’라고 되어 있습니다.

 

 

2. 대지의 접도요건

 

앞서 땅의 종류에 대하여 공부할 때(아래 링크 참고) 건축법에서 ‘대지’란 ‘건축물을 건축할 수 있는 땅’이라고 공부했었습니다. 

땅을 부르는 여러 명칭들(Feat. 부지, 획지, 토지, 대지, 필지, 택지)

 

그리고 건축법 제44조에서는 대지와 도로의 관계를 이렇게 정리하고 있습니다. 

제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

여기서 ‘대통령령’이라는 말이 또 나옵니다. 이게 뭔지 링크를 검색해 보니 건축법 시행령 제28조로 넘어갑니다. 이것도 한 번 보겠습니다.

제28조(대지와 도로의 관계) ① 법 제44조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 공지”란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.
② 법 제44조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16.>
[전문개정 2008. 10. 29.]

 

건축법과 시행령의 내용을 정리하면 대지에 건축물을 짓기 위해서는 너비 4미터 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상이 도로에 접하여야 한다고 하고, 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상일 경우 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다고 합니다. 참고로 연면적의 개념에 대해서는 이전에 공부했습니다.(아래 링크 참고)

건축물 면적 이해하기(Feat. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적)

 

이걸 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

좀 더 쉽게 이해하기 위해 그림으로도 정리해 보겠습니다.

 

1) 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만일 경우 

 

2) 건축물 연면적이 2,000㎡ 이상일 경우

 

오늘 공부한 것을 요약하면 다음과 같습니다. 

 

1. 토지의 가치를 판단하기 위해서는 해당 토지에 ‘건물을 지을 수 있는지’ 여부를 집중해서 보아야 한다.

2. 건축물을 건축하려면 내 마음대로 짓는 것이 아니라 시장, 군수 등과 같은 허가권자의 허가를 받아야 하고, 이를 위한 가장 기본적인 확인사항은 해당 건축물의 부지에 진입할 수 있는 도로의 확보 여부이다. 

3. 건축법상 도로란 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’이다.

4. 대지에 건축물을 짓기 위해서는 너비 4미터 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상이 도로에 접하여야 하고, 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상일 경우 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.