용도지역(2) (Feat. 용도지역별 용적률과 건폐율)

 

앞서 용도지역이란 '해당 토지에 어떤 건축물을 어떻게 지으면 되는지'에 대한 내용을 법으로 정해 놓은 것이라고 공부했습니다. 내 땅에서 내가 짓고 싶은 대로 건축물을 짓는 게 아니라 용적률은 얼마 이하로, 건폐율은 얼마 이하로, 높이는 얼마 이하로 지어야 한다는 것에 대한 제약 조건이 있습니다. 

 

앞서 용도지역을 분류해 보았습니다. 크게 4개 지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분하고, 각 지역별로 세부적으로 구분할 수 있다는 것을 공부했습니다. 세부 내용은 아래 링크와 같습니다. 

용도지역(1)(Feat. 용도지역의 개념과 분류)

 

그렇다면 각 용도지역별로 건폐율과 용적률이 어떻게 되어 있는지를 한 번 알아보겠습니다. 건폐율과 용적률의 개념에 대하여는 앞에서 공부했었습니다. 세부 내용은 아래 링크와 같습니다.

용적률과 건폐율(Feat. 용적률과 건폐율의 개념과 계산법)

 

1. 용도지역별 건폐율과 용적률(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령)

 

각 용도지역별 건폐율과 용적률을 알아보기 위해 관련 법을 찾아보겠습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조와 제85조 입니다. 

제84조(용도지역안에서의 건폐율) ① 법 제77조제1항 및 제2항에 따른 건폐율은 다음 각 호의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율 이하로 한다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 12. 31.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

 

지역별로 잘 나와 있는 것 같기는 한데 굉장히 길어서 눈에 잘 들어오지 않습니다. 때문에 표를 통해 한 번 정리해 보겠습니다. 

 

가장 먼저 도시지역(주거지역과 상업지역, 공업지역과 녹지지역)의 건폐율과 용적률 관련 내용입니다. 다음과 같이 되어 있습니다. 

 

그리고 나머지 지역(도시지역 외 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)의 건폐율과 용적률 관련 내용입니다. 

 

예를 들어 보겠습니다.

Q1) 제2종 일반주거지역에 토지를 100평 가지고 있는 갑이라는 사람이 건물을 지으려고 합니다. 1층에 약 80평 정도 되는 카페를 운영하고, 위로 4층을 올려서 주택과 사무실 등으로 활용하려고 합니다. 가능할까요?

A) 관련 법 시행령에 의거 제2종 일반주거지역은 건폐율이 60% 이하이므로 갑이 1층에 지을 수 있는 건축면적의 최대 넓이는 60평입니다(100평 x 60%). 따라서 1층에 80평이 되는 카페를 운영할 수 없습니다. 시행령을 준수하지 않으면 건물을 지을 수가 없기 때문입니다. 

또한 위로 4층을 올리게 될 경우 바닥면적 80평씩 4개 층으로 구성된 건축물의 연면적 합계는 320평(80평 x 4층)입니다. 이럴 경우 용적율은 320%(320평 / 100평)이 됩니다. 하지만 제2종 일반주거지역의 경우 용적률의 최대 한도는 250%입니다. 때문에 당초 갑이 계획했던 건물은 지을 수가 없습니다.

Q2) 만약 갑이라는 사람이 건물을 지으려고 할 경우 어떻게 해야 가능할까요?

A) 관련 법 시행령에 의거 제2종 일반주거지역은 건폐율이 60% 이하이므로 갑이 1층에 지을 수 있는 건축면적의 최대 넓이는 60평입니다(100평 x 60%). 따라서 1층에 60평 이하가 되도록 설계할 경우 시행령을 준수할 수 있습니다. 

또한 위로 4층을 올리게 될 경우 바닥면적 60평씩 4개 층으로 구성된 건축물의 연면적 합계는 240평(80평 x 4층)입니다. 이럴 경우 용적율은 240%(240평 / 100평)이 됩니다. 그리고 제2종 일반주거지역의 경우 용적률의 최대 한도는 250%입니다. 때문에 시행령 상에서는 갑은 건물을 지을 수가 있습니다.

 

이런 식으로 토지의 용도에 따라 건폐율, 용적률이 정해져 있기 때문에 관련된 내용을 알고 있어야 하겠습니다.

 

2. 용도지역별 건폐율과 용적률(지방자치단체 조레)

 

하지만 관련 법 시행령을 자세히 읽어 보니 '다음 각 호의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율 이하'라는 말이 나옵니다. 쉽게 이야기해서 법에서 큰 테두리는 정해주었지만 각 지방자치단체에서 도시계획조례를 통해 큰 테두리 안에서 조정할 수 있다는 의미 같습니다. 예를 들어 보겠습니다. 충청북도의 사례입니다.

 

충청북도의 경우 큰 틀에서 법 시행령의 범위에는 들어가 있으나 살짝살짝 다른 점이 보입니다. 충청북도의 용도지역 건폐율, 용적률은 아래 링크와 그림을 참고하시면 되겠습니다.

생명과 태양의 땅 충북

 

법 시행령과 비교해 봤을 때 충청북도의 경우 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역, 중심상업지역과 일반상업지역, 일반공업지역과 준공업지역 등에서 살짝 차이가 난다는 것을 확인할 수 있습니다. 

 

다음으로 서울시의 사례입니다. 서울특별시 도시계획조례 제54조와 제55조를 확인해 보았습니다.

서울특별시도시계획조례

 

 

법과 서울시 조례를 비교해 보았습니다. 다음과 같습니다.

 

이런 상황에서 앞서 갑의 사례를 다시 한 번 살펴보겠습니다.

 

Q3) 만약 갑이라는 사람이 건물을 지으려고 할 경우 어떻게 해야 가능할까요?

A) 관련 법 시행령에 의거 제2종 일반주거지역은 건폐율이 60% 이하이므로 갑이 1층에 지을 수 있는 건축면적의 최대 넓이는 60평입니다(100평 x 60%). 따라서 1층에 60평 이하가 되도록 설계할 경우 시행령을 준수할 수 있습니다. 

또한 위로 4층을 올리게 될 경우 바닥면적 60평씩 4개 층으로 구성된 건축물의 연면적 합계는 240평(80평 x 4층)입니다. 이럴 경우 용적율은 240%(240평 / 100평)이 됩니다. 그리고 충청북도라면 제2종 일반주거지역의 경우 용적률의 최대 한도는 250%입니다. 때문에 갑의 해당 토지가 충청북도에 있을 경우 지을 수가 있습니다. 

하지만 서울시 조례에 따르면 제2종 일반주거지역의 경우 건폐율이 60% 이하이나 용적률이 200% 이하로 되어 있습니다. 따라서 서울시의 제2종 일반주거지역의 경우 용적률의 최대 한도는 200%입니다. 때문에 갑의 토지가 서울시에 있을 경우 지을 수가 있습니다. 

 

이런 식으로 지방자치단체별로 차이가 있기 때문에 해당 지역의 조례를 살펴본 후에 토지 활용 계획을 세워야 한다는 것을 알아야 하겠습니다.