역대 가장 치열했던 2022년 제20대 대통령선거 당시 유력한 후보였던 윤석열, 이재명 후보는 주택 공급 해법으로 '용적률 상향', '용적률 500%'를 공약으로 내세웠습니다. 그리고 윤석열 대통령 당선인의 공약 실현가능 여부에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 관련 언론기사입니다.
이재명·윤석열 용적률 500% 공약…오세훈 “선거용 무리수”(쿠키뉴스)
이재명·윤석열 용적률 500% 공약…오세훈 “선거용 무리수”
오세훈 서울시장 쿠키뉴스DB 20대 대선 사전선거일을 하루 앞두고 오세훈 서울시장이 이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선
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수도권 1기 신도시, '용적률 500% 상향'... 의견 분분
수도권 1기 신도시, '용적률 500% 상향'... 의견 분분 - 경기연합신문
지난 3월 14일 경기 안양시 평촌동의 한 아파트 재건축 추진준비 위원회 관계자는 \"윤석열 당선인이 재건축 연한 30년을 넘은 아파트는 정밀안전진단을 면제해 주겠다고 공약한 만큼 일단 지켜
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윤석열의 '용적률 500%' 불편한 진실
[집잇슈]윤석열의 '용적률 500%' 불편한 진실
'우리 아파트는 몇 층까지 올릴 수 있을까?' 대선 이후 재건축·재개발 추진 아파트 소유자들이 잔뜩 기대에 부풀어 있는 듯 합니다. 윤석열 당선인이 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위한 공약...
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‘1기 신도시 특별법’에 기대 커지는 분당...용적률 500%에 4종 일주 신설 가능할까
‘1기 신도시 특별법’에 기대 커지는 분당...용적률 500%에 4종 일주 신설 가능할까
[전문가 현장진단]
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꽤나 뜨거운 이슈 같습니다. 그런데 '용적률 500%가 왜 그렇게 난리지?'라는 의문이 듭니다. 때문에 일단은 '용적률'이라는 게 무엇인지, 그리고 용적률과 같이 세트로 나오는 '건폐율'이라는 게 무엇인지 한 번 알아보겠습니다.
1. 용적률과 건폐율의 개념
일단은 용적률과 건폐율이 무엇인지 개념에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 이를 위해 건축법을 한 번 찾아보겠습니다.
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “건폐율”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
복잡하게 보이지만 이것을 공식으로 간략하게 표현해 보겠습니다. 이렇게 됩니다.
대지면적, 건축면적, 연면적 등에 대하여는 이전에 공부했던 기억이 있습니다.(아래 링크 참고)
건축물 면적 이해하기(Feat. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적)
부동산 관련 기사나 분양 홍보자료를 보면 '면적'이라는 말이 참 많이 나옵니다. 대지면적이 어쨌느니, 바닥면적이 얼마냐느니, 연면적은 어떻게 된다느니 등등... 얼핏 보면 거의 다 비슷한 것
betherich.tistory.com
용어 복습 차원에서 간략하게 살펴보면 다음과 같습니다.
1. 대지면적 : 위에서 내려다본 해당 건축물을 지을 수 있는 대지의 크기(넓이)
2. 건축면적 : 위에서 내려다본 1층 바닥의 크기(넓이)
3. 바닥면적 : 건축물 각 층 바닥의 크기(넓이)
4. 연면적 : 각 층 바닥면적의 크기(넓이)의 합을 의미하며, 단 지하층 면적과 지상층 주차용 면적은 제외함
간락햐게 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.
아주 쉽게 이야기해서 용적률은 '얼마나 건물을 높게 지을 수 있는지' 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 초고층 빌딩의 경우 용적률이 높다는 뜻이겠지요. 앞서 뉴스기사를 통해 살펴보았던 '용적률 500% 공약'의 경우도 결국은 '아파트를 지을 때 보다 높게 지을 수 있도록 개선하겠다'라는 의미로 생각하면 되겠습니다. 대지면적은 한정되어 있지만 층수를 높게 쌓는다면 보다 더 많은 주택이 지어질 수 있고, 그러다 보면 주택 공급이 늘어 집값이 안정시키겠다는 공급 확대 방안의 일부라고 이해하면 될 것 같습니다.
그리고 건폐율은 '얼마나 건물을 넓게 지을 수 있는지' 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 건물의 면적이 넓을 수록 건폐율이 높다는 의미겠지요. 물론 건물 면적은 넓으면 넓을수록 좋다고 생각할 수 있으나 주차장, 공터 등 여유공간이 있어야 보다 쾌적한 환경이 조성될 수도 있고 비상시를 대비할 수도 있을 것입니다. 예를 들어 아파트에 놀이터, 주차장, 산책로 등이 없이 아파트만 빼곡하게 들어왔다고 한다면 아무래도 쾌적해 보이지는 않을 것 같습니다.
그리고 이 용적률과 건폐율은 내 의지대로, 건축주 마음대로 설정하는 것이 아니라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 최대한도를 규정하고 있다고 합니다.
2. 용적률과 건폐율의 계산방법
예시를 통해 용적률을 계산해 보겠습니다.
ex) 100평의 토지를 소유하고 있는 갑은 건물을 짓고자 합니다. 지하 1층은 50평 규모로 다용도실로 활용하고 1층에는 필로티 주차장을 설치했습니다. 그리고 2층과 3층, 4층에 각각 50평의 공간을 두고자 합니다. 이럴 경우 갑이 지으려고 하는 건물의 용적률은?
그림으로 표현하면 이렇게 됩니다.
이런 상황에서 대지면적은 100평이고, 연면적의 경우 지하층 면적과 지상층 주차장 면적은 제외하여 산출하기 때문에 150평(2층 50평 + 3층 50평 + 4층 50평)이 됩니다. 따라서 갑이 짓고자 하는 건물의 용적률은 150%가 됩니다.
예시를 통해 건폐율을 계산해 보겠습니다.
ex) 1,000평의 토지를 소유하고 있는 을은 300평의 공장을 짓고자 합니다. 나머지 땅은 공터와 주차장 등으로 활용하고자 합니다. 이럴 경우 공장의 건폐율은 얼마일까요?
그림으로 표현하면 이렇게 됩니다.
이런 상황에서 대지면적은 1,000평이고, 공장의 건축면적은 300평이 됩니다. 따라서 을이 짓고자 하는 공장의 건폐율은 30%가 됩니다.
2. 용적률과 건폐율의 실사례
먼저 용적률이 높은 아파트의 사례입니다. '용적률 높은 아파트'를 검색해 보니 부산에 있는 동래3차 SK뷰 아파트가 나옵니다. 아파트단지 개요는 다음과 같습니다.
용적률이 949.82% 입니다. 해당 아파트단지의 사진입니다.
한정된 토지에 건물을 높게 올려 주택 공급 수가 늘어난 것은 좋습니다. 하지만 조금 많이 빽빽해서 답답할 것 같은 느낌도 있고, 햇빛이 잘 들어오지 않을 것 같다는 생각이 듭니다. 용적률이 지나치게 높을 경우 주거환경이 별로 좋지 않을 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.
그리고 건폐율이 낮은 아파트입니다. 검색을 해보니 건폐율이 낮은 쾌적한 아파트가 인기가 있다는 기사들이 많이 보입니다.
건폐율이 낮은 아파트의 예시사진입니다. 동간거리가 넓으니 쾌적한 느낌이 듭니다.
지금까지 용적률과 건폐율의 개념과 계산방법, 그리고 실제 사례를 살펴보았습니다. 용적률, 건폐율이 어떤 것인지, 실생활에 어떤 영향을 미치고 왜 중요한지에 대하여 알게 되었습니다.
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