앞서 도로의 개념과 대지의 접도요건에 대하여 공부하면서 ①건축물을 지을 수 있는 토지(건축법상 ‘대지’)가 가치가 있다는 것, ②건축물을 건축하기 위해서는 허가권자의 허가를 받아야 한다는 것, 이를 위한 ③가장 기본적인 요건은 건축물을 지을 수 있는 토지(대지)가 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’에 접해 있어야 한다는 내용에 대하여 각각 알아보았습니다.(아래 링크 참고)
도로에 접해 있는 토지는 그렇다고 치고, 그렇다면 도로에 접해 있지 않은 토지도 있을 겁니다. 예를 들어 F소요의 땅 같은 상황입니다. A, B, C, D, E 소유의 땅에 둘러쌓여 도로와 접하는 면이 없습니다.
1. 맹지의 개념
이렇게 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅을 ‘맹지’라고 부른다고 합니다. 해당 용어를 백과사전을 통해 다시 한 번 알아보겠습니다. 다음과 같습니다.
요약 : 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지
지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량으로는 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다. 건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다. [두산백과 두피디아, 두산백과]
2. 맹지인지 아닌지를 판단하기 위해 유의해야 할 사항
일단 맹지의 개념에 대해서는 앞서 그림과 백과사전을 통해 이해할 수 있을 것 같습니다. 하지만 도로에 맞닿은 부분이 있다고 해서 ‘이것은 맹지가 아니네. 건축물을 지을 수 있겠어!’라고 단순하게 생각하면 왠지 나중에 곤란해 질 것 같다는 생각이 듭니다. 때문에 조금 더 자세히 검토해 보겠습니다.
1) 도로에 접하고는 있으나 이 도로가 건축법의 정의에 맞지 않는 도로일 때는 맹지이다.
이 말이 무슨 말인지를 파악하기 위해 건축법 제2조 제1항 제11호를 보겠습니다.
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 6. 9., 2011. 9. 16., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2020. 4. 7.> 11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로
여기서 이야기하는 '도로'는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로라고 되어 있습니다. 그렇다면 토지가 도로에 접해있기는 하지만 그 도로가 보행과 자동차 통행이 불가능한 너비 4m 미만의 도로라고 한다면 그 토지는 맹지가 됩니다.예를 들어 이런 식입니다.
해당 토지는 도로와 접하고 있지만 도로의 너비가 4m 미만이기 때문에 해당 토지는 도로와 맞닿아있는 부분이 없다고 할 수 있는, 건축물을 지을 수가 없는 맹지입니다. 따라서 도로와 접하고 있다고 맹지가 아니라고 생각하는 것이 아니라 도로의 너비가 얼마나 되는지를 확인해 보아야 하겠습니다.
2) 대지의 접도요건에 맞지 않을 경우 맹지이다.
앞에서 대지에 건축물을 짓기 위해서는 너비 4미터 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상이 도로에 접하여야 한다고 하고, 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상일 경우 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다고 공부했습니다.(아래 링크 참고)
하지만 비록 도로의 너비를 충족시킨다고 해도 도로에 접해야 하는 길이만큼 접하지 않는다고 한다면 그것은 맹지가 됩니다. 예를 들어 이런 식입니다.
해당 토지는 도로의 너비는 충족시키지만 대지의 접도요건에 맞지 않기 때문에 건축물을 지을 수 없는 맹지입니다. 따라서 이런 부분도 간과해서는 안 될 것 같습니다.
3. 막다른 도로
건축법 건축법 제2조 제1항 제11호를 다시 한 번 자세히 읽어보겠습니다.
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 6. 9., 2011. 9. 16., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2020. 4. 7.> 11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로
여기서 이야기하는 '도로'는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로라고 되어 있는데 그 뒤에 '막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로'라고 되어 있습니다.
‘막다르다’라는 의미를 국어사전에서 찾아보면 ‘더 나아갈 수 없도록 앞이 막혀 있다’라고 되어 있습니다. 그렇다면 ‘막다른 도로’란 ‘더 나아갈 수 없도록 앞이 막혀 있는 도로’ 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 그림으로 살펴보면 대충 이런 식입니다.
막다른 도로에 대하여 보다 자세히 알아보기 위해 '대통령령'을 한 번 살펴보겠습니다. 건축법 시행령 제3조의 3을 확인하니 다음과 같이 되어 있습니다.
제3조의3(지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비) 법 제2조제1항제11호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.<개정 2014. 10. 14.> 1. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로 2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로 [전문개정 2008. 10. 29.]
일단 여기서 나오는 도로의 너비, 길이가 무엇인지를 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.
그리고 막다른 도로의 길이와 너비 관련 규정은 ①막다른 도로의 길이가 10미터 미만일 경우 막다른 도로의 너비가 최소 2미터 이상이 되어야 하고, ②막다른 도로의 길이가 10미터 이상 35미터 미만일 경우 막다른 도로의 너비가 최소 3미터 이상이 되어야 하며, ③막다른 도로의 길이가 35미터 이상일 경우 막다른 도로의 너비는 최소 6미터 이상이 되어야 한다고 되어 있습니다.
이걸 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.
오늘 공부한 것을 요약하면 다음과 같습니다.
1.맹지란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅을 의미한다.
2. 도로와 접하고 있다고 해서 무조건 건축물을 지을 수 있는 대지가 되는 것은 아니다.
3. 토지와 맞닿고 있는 도로가 보행과 자동차 통행이 불가능한 너비 4m 미만의 도로라고 한다면 그 토지는 맹지가 된다.
4. 토지와 맞닿고 있는 도로가 너비 조건은 충족시키지만 대지의 접도요건에 맞지 않는 경우(맹지 너비4미터 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m이상이 도로에 접하지 않는 경우,연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상일 경우 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하지 않을 경우) 그 토지는 맹지가 된다.
5. 막다른 도로의 너비 관련 규정은 ①막다른 도로의 길이가 10미터 미만일 경우 막다른 도로의 너비가 최소 2미터 이상이 되어야하고, ②막다른 도로의 길이가 10미터 이상 35미터 미만일 경우 막다른 도로의 너비가 최소 3미터 이상이 되어야하며, ③막다른 도로의 길이가 35미터 이상일 경우 막다른 도로의 너비는 최소 6미터 이상이 되어야 한다.
