토지이용규제 확인하기(Feat. 토지이음을 통한 토지이용계획 열람방법)

 

앞서 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건에 3가지에 대하여 아래 링크와 같이 공부했습니다.

건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건

 

내용을 요약하면 ①도로의 너비와 접도요건에 맞아야 하고 ②해당 도로의 지목이 '도로'이고 그 도로가 '국가의 소유'이어야만 하며, 국가의 소유가 아닐 경우 해당 도로의 주인에게 '토지사용승낙서'를 받아 해당도로를 사용하겠다는 확인서를 받아야 건축 허가를 받을 수 있다고 공부했습니다.

또한, ③지적도 상에도 도로가 있어야 하고 해당 도로가 실제로도 도로로 사용되고 있어야 하며, 둘 중 하나가 아닐 경우(지적도 상에 도로가 없거나 해당 도로가 지적도 상에만 있을 경우) 도로를 실제로 복원하거나 각종 예외규정을 확인하여야 한다는 것을 알아보았습니다. 그리고 추가로 반드시 지방자치단체 건축허가 담당자에게 문의하며 확인해는 절차도 필요합니다.

 

하지만 앞서 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건 3가지를 충족시켰다고 해도, 건축허가를 받을 수 없는 경우가 있습니다. 해당 토지가 무엇인가 규제를 받아 개발이 제한되는 토지로 지정될 경우에는 건축물을 지을 수도, 원하는 방향으로 개발을 할 수도 없습니다. 쉽게 말해 토지를 매입하기 전에는 반드시 해당 토지의 토지이용규제 여부를 확인해야만 합니다.

 

그리고 토지이용규제 여부를 확인하기 위해서는 해당 토지의 토지이용계획을 확인해 봐야 하고, 토지이용계획은 '토지이음' 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

1. 토지이음 사이트를 통해 토지이용계획확인서를 열람하는 방법

 

토지이음 사이트를 통해 토지이용계획확인서를 열람하는 방법은 아래와 같습니다. 

 

① 토지이음 사이트(https://eum.go.kr/)에 접속한다.

https://eum.go.kr/

 

② [토지이용계획]에 체크한 후 내가 찾고자 하는 토지의 주소를 입력하고 [열람]을 클릭한다. 

 

2. 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 정보

토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 정보는 다음과 같습니다.

 

 

① 토지의 소재지를 확인할 수 있습니다. 

② 해당 토지의 지목과 면적, 개별공시지가를 확인할 수 있습니다.

③ '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 지역, 지구 등 규제사항에 대하여 확인할 수 있습니다.

④ 추가로 규제하는 사항에 대하여 확인할 수 있습니다.

⑤ 토지에 대한 기타 특이사항에 대하여 확인할 수 있습니다.

⑥ 토지 주변 지도를 확인할 수 있습니다. 

⑦ 지도에 표시된 곳이 어떤 지역, 구역인지 등을 설명하는 범례입니다.

⑧ 축척이 표시됩니다. 해당 축척은 변경해서 더 크게, 더 작게 확인할 수 있습니다. 

 

해당 항목에서 중점적으로 확인해야 할 부분은 ③, ④, ⑤ 부분입니다. 해당 부분을 통해 토지이용 규제를 확인할 수 있기 때문입니다.

 

3. 절대로 건축 허가가 날 수 없는 규제

 

그렇다면 여기서 유심히 보아야 할 단어 또는 내용은 무엇이 있을지를 알아보겠습니다. ③, ④, ⑤ 부분에 다음과 같은 항목이 표시되어 있다면 이 토지는 건축이 불가능하다고 생각하면 될 것 같습니다. 크게 6가지입니다. 

 

- 개발제한구역

- 도시자연공원구역

- 상수원보호구역

- 하천구역

- 소하천구역

- 비오톱1등급

 

만약 이런 내용이 적혀 있다고 하면 해당 토지는 건축이 불가능합니다. 국가가 공익 목적으로 지정해 놓은 곳이니만큼 임의로 개발이 어려운 곳이고, 그러다 보니 건축 허가 또한 나지 않습니다. 따라서 일단은 이러한 6가지 항목이 적혀져 있는 토지는 일단은 개발이 불가능한 토지, 건축물을 지을 수 없는 토지라 당연히 수익성이 떨어집니다.

 

4. 반드시 사전 확인을 해 보아야 할 규제

 

그리고 이러한 내용이 나올 경우라면 반드시 해당 지방자치단체 담당자에게 건축 가능여부를 확인해 보야야 할 것입니다. 예를 들어 이런 식입니다.

 

 

- 군사기지 및 군사시설 보호(군사, 국방 규제)

- 재건축, 재개발 

- 문화재 보호

- 현상변경허가 대상구역

 

이런 내용이 있을 경우라면 반드시 사전에 확인을 해 보아야 할 것입니다.

 

오늘 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건 3가지를 충족시켰다고 해서 반드시 건축허가를 받을 수 있는 것은 아니다. 토지이용규제를 받는 곳이 있기 때문이다. 

2. 토지이용규제 여부를 확인하기 위해서는 해당 토지의 토지이용계획을 확인해 봐야 하고, 토지이용계획은 '토지이음' 사이트를 통해 확인이 가능하다.

3. 건축이 불가능한 규제, 반드시 해당 지방자치단체 담당자에게 건축 가능여부를 확인해 보아야 할 내용들이 있다.