개발허가 가능여부 판단하기(2) (Feat. 개발행위허가의 기준)

 

앞서 토지에 건축물을 건축하여 사용, 수익하기 위해서는 기본조건을 충족시킨 후 관할 지자체 등에 '개발행위허가'를 받아야만 한다는 것을 공부했습니다. 토지이용과 관련된 개발행위 중 검토가 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우에는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받는 것이 개발행위허가라는 것, 그리고 개발행위라는 것이 구체적으로 무엇이고, 개발행위허가를 받을 필요가 없는 경우는 어떤 경우가 있는지 등에 대하여도 살펴보았습니다. 

개발허가 가능여부 판단하기(1) (Feat. 개발행위허가의 개념과 필요성)

 

그렇다면 개발행위허가를 받기 위해 충족해야 할 기준들에 대하여 보다 더 자세히 살펴보겠습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제58조에 따르면 다음과 같이 나와 있습니다.

제58조(개발행위허가의 기준)
① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16, 2021.1.12>
1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.
2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것
② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가 또는 변경허가를 하려면 그 개발행위가 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장을 주는지에 관하여 해당 지역에서 시행되는 도시ㆍ군계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16>
③ 제1항에 따라 허가할 수 있는 경우 그 허가의 기준은 지역의 특성, 지역의 개발상황, 기반시설의 현황 등을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 대통령령으로 정한다. <개정 2011.4.14>
1. 시가화 용도: 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용하는 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역
2. 유보 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있는 계획관리지역ㆍ생산관리지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역
3. 보전 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화하여 적용할 수 있는 보전관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역
④ 삭제 <2021.1.12>
⑤ 삭제 <2021.1.12>
⑥ 삭제 <2021.1.12>
[전문개정 2009.2.6]
[제목개정 2021.1.12]

 

뭔가 복잡다난해 보이지만 결국 핵심적으로 알아야 하는 기준은 경사도, 물의 배수와 공급, 도로 등인 것 같습니다. 때문에 이와 관련된 기준에 대하여 살펴보겠습니다.

 

1. 경사도

 

가끔씩 보면 산 중턱, 또는 경사가 급해 보이는 곳에 주택 등 건축물을 지은 곳이 있습니다. 

그림출처 : C3KOREA

멋있어 보이고 운치도 있지만 때로는 비가 많이 오면 어떻게 될까 하는 불안한 생각도 들고, 아름답기도 하지만 조금만 잘못 지으면 자연경관도 해칠 것 같다는 생각이 듭니다. 때문에 경사가 심한 토지에는 개발행위허가를 받을 수 없고, 해당 기준은 지방자치단체별로 다르다고 합니다. 

 

예를 들어 경사도가 19도인 토지는 경기 남양주시에서는 개발행위허가를 받을 수도 있지만 경기 화성시에서는 허가를 받을 수 없다고 합니다. 개발행위허가를 받을 수 있는 기준이 지방자치단체별로 다르기 때문에 그 기준보다 경사가 높다면 개발행위허가를 받을 수 없으며, 해당 기준은 지방자치단체 도시계획조례에서 확인할 수 있습니다.  

 

2. 상수도와 하수도

 

건축물을 지었는데 건축물에서 물이 안 나온다는 상상을 해 보겠습니다. 생각만 해도 머리가 아픕니다. 때문에 물을 공급하고 물의 배수가 원활하게 이어질 수 있는 상수도와 하수도가 없는 토지에는 원칙적으로 건물을 지을 수 없다고 합니다. 

 

관련 내용을 살펴보기 위해 개발행위허가운영지침(아래 링크 참고)을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

개발행위허가운영지침

 

3-3-2-2 상수도 
(1) 상수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 허가하지 아니한다. 다만, 상수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물의 경우 건축물 용도변경을 금지하는 조건(상수도 설치가 필요하지 아니한 건축물로 변경하는 경우 제외)으로 허가할 수 있다.
3-3-2-3 하수도 
(1) 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 허가하지 아니한다. 다만, 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물의 경우 용도의 변경을 금지하는 조건(하수도 설치가 필요하지 아니한 건축물로 변경하는 경우 제외)으로 허가할 수 있다. 
(2) 오수는 공공하수처리시설을 통하여 처리하는 것을 원칙으로 하되, 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을 하수도와 개인하수처리시설을 통하여 처리할 수 있다.
3-3-2-4. 기반시설의 적정성
도로, 상수도 및 하수도가 3-3-2-1 ~ 3-3-2-3의 규정에 따라 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건축행위(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경 포함)는 원칙적으로 허가하지 아니한다. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 도시, 군계획조례로 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

 

보다 자세히 알아보기 위해 도시계획 조례 중 서울특별시의 도시계획 조례를 통해 살펴보겠습니다.

⑵ 도로‧상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건축(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함한다)은 이를 허가하지 아니할 것. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
㈎ 도시계획이 결정되어 있는 지역으로서 신청인이 인접의 기존시설과 연계되는 도로‧상수도 및 하수도를 설치할 것을 조건으로 하는 경우(상수도를 대신하여 ｢먹는물관리법｣에 따른 먹는 물 수질기준에 적합한 지하수개발‧이용시설을 설치하도록 하거나, 하수도를 대신하여 ｢하수도법｣에 따른 오수정화시설을 설치하는 경우를 포함한다)
㈏ 자연녹지지역 및 생산녹지지역 안에서 농업‧임업‧어업 또는 광업에 종사하는 자가 주거용 건축물 및 그 부대시설의 건축을 목적으로 행하는 1천200제곱미터 미만의 토지형질변경을 하고자 하는 경우
㈐ 창고 등 상수도나 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물을 건축하고자 하는 경우로서 도로가 설치되어 있거나 도로의 설치를 조건으로 하는 경우

 

개발행위허가운영지침에 의거 서울특별시 뿐만이 아니라 다른 지방자치단체 또한 상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 원칙적으로 건축물의 건축을 제한하고 있습니다. 때문에 토지를 매입할 때 건축물을 짓고자 하는 계획이 있다면 현장에 가서 상수도관이 있는지 알아보아야 하고, 하수도가 있는지도 확인해야 한다고 합니다.

 

만약 하수도가 없다면 별도의 오수정화시설을 설치한 후, 정화된 물을 기존 배수로 또는 구거(도랑)으로 버려야 한다고 합니다. 이럴 경우라면 구거, 기존 배수로 등도 조사해야 한다고 합니다.

 

3. 도로

 

앞에서 건축허가를 받기 위한 도로의 요건 등을 공부하며 자세히 알아보았습니다.(아래 링크 참고)

건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건

 

하지만 건축허가 뿐만이 아니라 개발행위허가를 받을 때도 도로의 폭 기준이 있다고 합니다. 관련 내용을 살펴보기 위해 개발행위허가운영지침(아래 링크 참고)을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

개발행위허가운영지침

3-3-2-1 도로
(1) 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 부지는 도시, 군계획도로 또는 시, 군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에 접속되지 아니한 경우 (2) 및 (3)의 기준에 따라 진입도로를 개설해야 한다.
(2) (1)에 따라 개설(도로확장 포함)하고자 하는 진입도로의 폭은 개발규모(개설 또는 확장하는 도로면적은 제외한다)가 5천㎡ 미만은 4m 이상, 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡이상은 8m 이상으로서 개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야 한다. 이 경우 진입도로의 폭은 실제 차량 통행에 이용될 수 있는 부분으로 산정한다.
(3) 진입도로의 길이를 산정할 경우 단지(주택단지, 공장단지 등) 내 도로는 제외하며, 변속차로 및 기존 도로의 확장된 부분은 포함한다.
(4) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 (2)의 도로확보기준을 적용하지 아니할 수 있다.
① 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하거나 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우로서 농업?어업?임업용 시설(가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 제외하되, 「농업?농촌 및 식품산업 기본법」제3조에 의한 농업인 및 농업 경영체, 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」에 따른 어업인, 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 의한 임업인, 기타 관련 법령에 따른 농업인?임업인?어업인이 설치하는 부지면적 2천㎡ 이하의 농수산물 가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 포함), 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택(건축법 시행령 별표1 제1호 가목에 의한 단독주택)의 건축인 경우
② 건축물 증축 등을 위해 기존 대지 면적을 10%이하로 확장하는 경우
③ 부지확장 없이 기존 대지에서 건축물 증축?개축?재축(신축 제외)하는 경우 ④ 광고탑, 철탑, 태양광발전시설 등 교통유발 효과가 없거나 미미한 공작물을 설치하는 경우
(5) (1)~(2)까지의 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 사업특성을 고려하여 법령의 범위내에서 도시계획위원회 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.
(6) (2)와 (4)를 적용함에 있어 산지에 대해서는 산지관리법령의 규정에도 적합하여야 한다. 다만, 보전산지에서는 산지관리법령에서 정한 기준을 따른다.

 

건축허가에서는 건축물 사용자와 건축물을 이용하는 사람들의 안전과 원활한 통행을 위해 도로의 폭(너비) 요건을 정해 놓았습니다. 하지만 개발행위허가에서는 개발 규모에 따른 기반시설로써 별도로 폭(너비)를 정하고 있으며, 개발행위허가운영지침 상 개발 규모에 따른 도로의 폭(너비) 기준을 요약하면 아래와 같습니다.

 

개발행위 허가를 받기 위해서는 경사도, 상수도와 하수도 및 도로의 폭(너비) 기준 등도 고려해야 한다는 것을 알게 되었습니다.