개발허가 가능여부 판단하기(1) (Feat. 개발행위허가의 개념과 필요성)

 

앞서 지목에 대하여 공부하면서 지목이란 토지의 현재 상태, 현재 땅이 어떻게 쓰이고 있는가에 대한 토지의 용도를 땅과 관련된 문서(지적공부)에 등록한 것'이라고 공부했습니다.

지목의 개념과 종류(Feat. 지목의 개념, 지적공부, 지목의 종류 28가지)

 

그리고 토지가 언제나 같은 용도로 쓰이지는 않습니다. 현재는 논, 밭, 과수원 등으로 쓰이지만 해당 토지에 공장이 들어와 공장용지로 쓰이게 될 경우 '장'으로, 주유소가 들어서면 '주'로, 학교가 들어서면 '학'으로, 주차장으로 쓰일 경우 '차'로 변경될 수 있습니다. 그리고 과거 논, 밭, 과수원으로 쓰이던 곳에 아파트가 들어서게 되면 해당 토지의 가치는 크게 올라가는 것을 주변에서 확인할 수 있습니다. 

 

그리고 건물을 지을 수 없는 토지는 사용하여 수익을 낼 수 있는 방법이 제한적이기 때문에 건물을 지을 수 있는 땅보다 그 가치가 크게 떨어집니다. 때문에 토지를 통해 수익을 내기 위해서는 해당 토지에 건물을 지을 수 있는지 여부를 판단해야 하고, 토지에 건물을 짓기 위해서는 도로에 접해야 하는 등 여러 가지 조건들이 있다는 것을 아래와 같이 살펴보았습니다.

대지와 도로의 관계(1) (Feat. 건축법상 도로의 개념과 대지의 접도요건)

 

 

하지만 해당 기본조건들을 충족시킨다고 해도 내 마음대로 건축물을 지을 수는 없습니다. 관할 지자체 등에 허가를 받아야만 비로소 건축물을 짓기 위한 공사를 시작할 수 있습니다. 그리고 공사를 다 짓고 난 후에도 처음에 허가를 받은 대로 공사를 했는지 검사를 받아야 합니다. 이러한 일련의 절차를 거친 후에야 비로소 건축물에 대한 건축물대장, 건물등기부등본 등이 만들어지고, 지목변경도 할 수 있으며, 건축물을 사용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

 

즉, 건축물을 건축하여 지목 변경까지 하는 단계를 그림으로 요약하면 다음과 같습니다.

 

 

여기서의 핵심은 '개발행위허가'입니다. 건축물을 지어 사용, 수익을 하기 위해 토지를 매입했는데 개발행위허가가 나지 않으면 상당히 곤란해질 수 있기 때문입니다. 따라서 '개발행위허가'가 무엇인지, 해당 토지에 건축물을 건축하기 위해 허가를 받으려면 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 등에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 개발행위허가의 개념

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제56조 제1항에 따르면 다음과 같이 나와 있습니다.

제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14., 2018. 8. 14.>
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

요약하면 개발행위허가란 토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우에는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받는 것이고, 이를 제도화한 것을 개발행위허가제도라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

2. 개발행위허가가 필요한 이유

 

토지는 이웃 토지들과 서로 접해 있습니다. 만약 건축물을 지을 수 있다고 임의로 이상한 건축물을 지을 경우 이웃 토지들과 부조화가 될 수 있고, 시군지자체에서 추진하려고 하는 각종 도시계획 등과 충돌할 수도 있기 때문에 임의로 건축물을 지을 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 건축물을 짓기 위해서는 각종 기반시설(상수도, 하수도 등)이 갖추어져 있어야 하는데 이러한 시설이 없는 상황에서 건축물이 지어지고 사람들이 들어온다면 꽤나 골치아픈 상황이 발생될 것입니다. 따라서 절차에 의한 개발행위허가를 받아 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한 시행을 도모하는 것이 필요할 것입니다.

요약하면 도시계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 인접 토지 및 주변 환경과의 조화 등을 종합적으로 고려해서 개발행위에 대한 허가여부를 결정하고, 이를 통해 계획에 의한 개발이 이루어지도록 하기 위해 개발행위허가를 필요로 합니다.

 

그림출처 : 국토교통부

 

3. 개발행위의 유형

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제56조 제1항 안의 각 호를 다시 한 번 살펴보니 이런 상황에서는 개발행위허가를 받아야 한다고 나와 있습니다.

 

① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

② 토지의 형질변경

③ 토석의 채취

④ 토지 분할

⑤ 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

1) 형질변경

 

일단 여기서 잘 모르는 말은 '형질변경' 입니다. 형질변경이란 건축물을 짓지 않고 절토, 성토, 정지, 포장, 공유수면 매립 등의 방법으로 토지의 형상(모양)을 변경하는 것을 의미한다고 합니다. 세부 용어는 다음과 같습니다.

그림출처 : 국토교통부

 

4. 개발행위허가를 받을 필요가 없는 경우

 

보통 행위의 정도가 경미하여 주변 지역 등에 미치는 영향이 적을 때는 허가대상에서 제외하고 있습니다. 예를 들어 ①도시계획사업에 의한 개발행위, 재해·복구·재난수습을 위한 응급조치를 하는 경우, ②건축법에 의한 신고대상 건축물의 개축·증축·재축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지형질변경(도시계획시설사업이 시행되지 않고 있는 도시계획시설의 부지인 경우에 한함), 또한 ③국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조에 명시된 경미한 행위는 별도로 허가를 받을 필요가 없다고 합니다. 

참고로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 제53조는 다음과 같이 나와 있습니다.

제53조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위) 법 제56조제4항제3호에서 “대통령령으로 정하는 경미한 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다. 다만, 다음 각 호에 규정된 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.<개정 2005. 9. 8., 2006. 8. 17., 2008. 9. 25., 2009. 7. 7., 2009. 7. 27., 2010. 4. 29., 2012. 4. 10., 2014. 10. 14., 2014. 11. 11.>
1. 건축물의 건축 : 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 또는 같은 법 제14조제1항에 따른 건축신고 및 같은 법 제20조제1항에 따른 가설건축물 건축의 허가 또는 같은 조 제3항에 따른 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축
2. 공작물의 설치 가. 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외한다. 나. 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱미터 이하, 수평투영면적이 150제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외한다. 다. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스(비닐하우스안에 설치하는 육상어류양식장을 제외한다)의 설치
3. 토지의 형질변경 가. 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토ㆍ성토ㆍ정지 등(포장을 제외하며, 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다) 나. 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말한다. 이하 같다) 다. 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외한다) 라. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
4. 토석채취 가. 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취 나. 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취
5. 토지분할 가. 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할 나. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할 다. 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할 라. 토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할 마. 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할
6. 물건을 쌓아놓는 행위 가. 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 나. 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

 

쉽게 이야기해서 이미 건물이 있는 대지의 경우 해당 건물을 철거하고 신축할 경우 개발행위허가를 받을 필요가 없습니다. 또한 건물이 없는 땅이라고 해도 택지개발사업으로 조성된 땅이라면 개발행위허가를 받을 필요가 없지만 이런 땅이 아닐 경우라면 개발행위허가를 받아야 한다고 합니다.