건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건

 

앞서 건축물을 지을 수 있는 대지가 가치가 있고, 건축물을 짓기 위해서는 허가권자의 허가가 필요하며, 이를 위한 가장 기본적인 요건은 대지가 너비 4미터 이상의 도로에 접해 있어야 한다는 것을 알아보았습니다. 

대지와 도로의 관계(1) (Feat. 건축법상 도로의 개념과 대지의 접도요건)

 

또한 도로와 접해있지 않아 건물을 지을 수 없는 땅을 '맹지'라고 한다는 것도 공부했고, 도로와 맞닿아 있어도 그 도로가 너비 4m 미만의 도로라면 건축물을 지을 수 없다는 것, 도로의 너비 조건과 막다른 도로의 너비 관련 규정에 대하여도 살펴보았습니다. 

대지와 도로의 관계(2) (Feat. 맹지, 막다른 도로)

 

기본적으로 대지가 도로와 접하고 있다고 해서 허가권자로부터 건축허가를 받을 수 있는 게 아니고, 허가를 받기 위해서는 여러 가지 까다로운 조건들이 많이 있는 것 같습니다. 때문에 이와 관련된 내용에 대하여 알아보겠습니다.

 

건축 허가를 받을 수 있는 도로의 요건은 아래와 같습니다.

 

1. 대지와 2m 이상 접하는 도로의 너비가 4m 이상이어서 사람의 보행과 자동차의 통행이 가능해야 한다.(단, 연면적의 합계가 2천㎡ 이상의 건축물의 경우 대지와 4m 이상 접하는 도로의 폭이 6m 이상이어야 한다.)

 

건축법 제44조와 관련 시행령에 따르면 대지에 건축물을 지으려면 너비 4m 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상이 도로에 접해야 한다고 되어 있고, 연면적의 합계가 2천㎡(공장인 경우 3천㎡) 이상이 되면 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다 라고 되어 있습니다. 

건축법 제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

건축법 시행령 제28조(대지와 도로의 관계) ① 법 제44조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 공지”란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.
② 법 제44조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16.>

 

건축법 제2조 제1항 제11호에 따르면 도로란 '보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상'이라고 명시되어 있습니다. 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2009. 6. 9., 2011. 9. 16., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2020. 4. 7.>
11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

 

법 내용을 보니 복잡하지만 앞에서 살펴보았듯이 건축법상에서 ‘도로’란 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’이고, 대지의 접도요건(건축물의 연면적에 따라 도로에 접해야만 하는 길이)을 충족시켜야 일단은 허가를 받을 수 있다는 의미입니다. 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.

 

 

2. 지목이 도로이고 국가의 소유이어야만 한다. 

 

지목에 대해서는 앞에서 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

지목의 개념과 종류(Feat. 지목의 개념, 지적공부, 지목의 종류 28가지)

 

요약하면 지목이란 땅이 현재 어떤 용도로 쓰이는지에 땅과 관련된 문서(지적공부)에 등록된 것이며, 현재 도로로 이용되고 있고, 지적공부 상에 도로로 등록되어 있으면 된다는 의미입니다. 

 

그렇다면 문제는 도로가 '국가의 소유'이어야만 한다고 되어 있습니다. 만약 해당 도로가 국가가 아닌 개인이 소유하고 있으면 도로의 주인에게 해당 도로를 사용하겠다는 확인서를 받아야 건축 허가를 받을 수 있고, 건축허가 담당자에게 도로 주인의 '토지사용승낙서'를 받아 제출해야 합니다. 때문에 일단은 해당 도로의 소유자가 누구인지 반드시 확인해야 할 것 같습니다. 

 

토지 소유자가 누구인지는 대법원 인터넷등기소를 통해 확인할 수 있습니다. 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

대법원 인터넷등기소에 접속한 후 [부동산 등기] - [열람하기] 메뉴를 클릭합니다.

 

 

[소재지번으로 찾기]를 클릭한 후 부동산구분은 [토지]로 설정하고, 해당 도로의 주소를 기재하면 됩니다. '도로'의 주인을 알고자 함이기에 부동산구분을 [토지]로 설정하여 진행하면 됩니다. 

 

 

열람수수료는 700원이 들지만, 도로의 주인이 누구인지 사전에 확인을 해 보아야 할 것 같습니다. 

 

3. 지적도에도 도로가 있어야 하고, 실제로도 도로가 있어야 한다. 

 

1) 지적도 상에도, 실제로도 도로가 있을 경우 : 도로 너비 등을 확인하면 문제 없음

 

보통 지적도에 도로가 있을 경우 실제로 도로가 있는 경우가 대부분입니다. 이럴 경우 실제 도로의 폭과 지적도 상의 도로 폭이 같은지를 확인하면 됩니다. 

 

2) 지적도 상에는 도로이나 실제로는 도로가 아닐 경우 : 도로를 실제로 복원할 수 있는지 검토, 확인

 

하지만 지적도 상에는 도로가 표시가 되어 있으나 막상 가보니 논, 밭, 과수원 등으로 활용되고 있거나 임야 상태로 되어 있어 실제로는 도로의 형태가 아닌 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우를 '지적상 도로'라고 합니다. 이런 상황에서는 건축 허가를 받기 위해 도로를 실제로 복원할 수 있는지를 검토, 확인해야 합니다. 

 

만약 해당 토지에 누군가가 경작물을 심어 경작하는 경우, 민원이 발생할 수 있어 땅 주인이라고 해도 함부로 걷어낼 수가 없다고 합니다. 또한, 해당 도로를 실제로 복원하여 사람과 자동차가 통행 가능하게 만들 수 있는지, 그렇게 하려면 시간과 비용이 얼마나 드는지도 알아보아야 합니다. 물론 허가권자와 사전 협의를 거쳐 민원을 해결하면서 도로를 실제로 복원하면 건축 허가를 받을 수는 있을 것 같지만 꽤나 머리아프고 시간과 노력도 많이 소요될 것 같습니다. 

 

3) 지적도 상에는 도로가 아닌데 실제로는 도로로 이용되는 경우 : 도로를 실제로 복원할 수 있는지 검토, 확인

 

살다 보면 오랫동안 사람들과 트렉터, 자동차 등이 왔다갔다 하면서 자연스럽게 만들어진 도로가 있습니다. 이럴 경우 사람들은 자연스럽게 해당 길을 도로라고 생각하지만 지적도에는 도로라고 나와 있지 않은 경우가 있습니다. 이런 도로를 통상적으로 현황도로(관습상 도로)라고 한다고 합니다.  

 

이런 경우라면 꽤나 복잡해지고, 지자체마다 Case By Case이기는 하지만 대체적으로 아래와 같은 조건을 충족시키면 가능할 수도 있다고 합니다.

 

첫 번째로 5가구 이상의 작은 마을에 거주하는 실제 주민들이 살고 있는 주택에서 일상적으로 사용되는 현황도로(관습상 도로)일 경우 건축허가를 받을 수도 있다고 합니다.

 

두 번째로 현황도로(관습상 도로)로 사용되고 있는 토지의 소유자가 도로로 사용된다는 것에 대한 어떠한 이의도 제기하지 않을 경우 건축허가를 받을 수도 있다고 합니다. 

 

세 번째로, 해당 지역에서 이와 같은 현황도로가 도로로 인정되어 건축허가를 받은 사실이 있을 경우 건축허가를 받을 수도 있다고 합니. 기본적으로 도로’란 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로’이고, 대지의 접도요건(건축물의 연면적에 따라 도로에 접해야만 하는 길이)을 충족시켜야 일단은 허가를 받을 수 있습니다. 하지만 도시지역이 아닌 비도시지역(시골)의 경우라면 관련 규정을 충족하기 힘들 수 있습니다. 때문에 비도시지역(면, 리 등)의 경우 건축법의 일부 규정을 적용하지 않고 현황도로(관습상 도로)여도 건축물을 지을 수 있다고 합니다. 단, 여기서의 전제조건은 해당 토지 소유자가 민원을 제기하지 않아야 한다는 것입니다. 

 

도로가 있다고, 도로가 대지의 접도요건에 충족된다고 반드시 100% 건축허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 건축법 상 도로의 정의에 부합하고 대지의 접도요건에 충족된다는 것을 확인한 후, 해당 도로의 주인이 누구인지(국가 Vs. 개인), 지적도와 실제 도로가 모두 있는지를 확인해야 할 것 같습니다.