부동산 관련 기사들을 읽다 보면 주거지역이니, 상업지역이니 하는 말들이 심심치 않게 등장합니다. 이게 뭔지 궁금해서 찾아보다 보니 크게 '용도지역'이라는 단어를 접하게 되었습니다. '용도'라는 말을 사전에서 찾아보면 '쓰이는 길 또는 쓰이는 곳'으로 나와 있습니다. '땅의 쓰임'을 가지고 이야기하는 것 같기는 한데 지역은 뭐고 지구는 또 뭐고 구역은 또 뭔지 복잡합니다. 때문에 해당 내용에 대하여 한번 공부해 보고자 합니다.
1. 용도지역의 개념
이게 뭔지를 알아보고자 관련 법을 찾아보았습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국개법) 제2조 제15호에 다음과 같이 나와 있습니다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
15. “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
말이 어렵고 복잡해 보이지만 아주 쉽게 생각하면 '해당 토지에 어떤 건축물을 어떻게 지으면 되는가?' 정도로 생각하면 될 것 같습니다. '해당 토지에 어떤 종류의 건축물을 용적률은 얼마 이하로, 건폐율은 얼마 이하로, 높이는 얼마 이하로 지으면 되는지'를 관련 법으로 규정해 놓은 것' 정도로 정리하면 되겠습니다.
2. 용도지역의 분류
그렇다면 이게 어떻게 구분되어 있는지를 알아보겠습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제6조와 제36조에 다음과 같이 나와 있습니다.
제6조(국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. <개정 2013. 5. 22.>
1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 [전문개정 2009. 2. 6.]
제36조(용도지역의 지정) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 3. 23.>
1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호 및 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 도시ㆍ군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 3. 23.> [전문개정 2009. 2. 6.]
딱 봐도 복잡해 보입니다. 일단은 법률상 용도지역은 크게 4개 지역, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류된다는 것 정도로만 구분하면 될 것 같습니다.
그리고 나서 각각의 지역에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다.
1) 도시지역
앞에서 살펴본 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하면 도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역이라고 되어 있습니다. 쉽게 이해하면 우리가 흔히 볼 수 있는 지역입니다. 주택가도 있고, 상점 등 가게도 있고, 아파트형 공장 같은 곳도 있고, 공원도 있는 그런 곳들입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국개법) 시행령 제30조1제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.
제30조(용도지역의 세분) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 “대도시 시장”이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 8. 5., 2012. 4. 10., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2019. 8. 6.> 1. 주거지역
가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2. 상업지역
가. 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역
가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
4. 녹지지역
가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
② 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 제1항에 따라 세분된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역ㆍ녹지지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다. <신설 2019. 8. 6.>
딱 봐도 복잡해 보입니다. 일단은 법률상 도시지역은 크게 4개 지역, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류된다는 것 정도로 알고 있으면 될 것 같습니다.
그리고 각 지역마다 굉장히 복잡하게 뭔가가 많습니다. 해당 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
2) 관리지역
앞에서 살펴본 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하면 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역이라고 되어 있습니다. 쉽게 이해하면 무엇인가 관리가 필요한 지역입니다. 무언가를 보전해야만 하는 지역, 무엇인가를 생산하기 위해 특별히 관리가 필요한 지역, 여러 가지 이유로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 곳 정도라고만 이해하면 될 것 같습니다.
그리고 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 대한 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
3) 농림지역
앞에서 살펴본 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하면 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역이라고 되어 있습니다. 쉽게 이해하면 농사를 짓는 곳, 산이나 언덕 같은 곳이라고 생각하면 될 것 같습니다.
4) 자연환경보전지역
앞에서 살펴본 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하면 자연환경보전지역은 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역이라고 되어 있습니다. 무엇인가를 보전하기 위한 곳, 때문에 한번 지정되면 바뀌기 힘든 곳, 개발이 제한되어 있는 곳 정도라고 이해하면 될 것 같습니다.
꽤나 복잡합니다. 하지만 세부적인 내용을 외우기보다는 '용도지역'이라는 게 있고 이는 해당 토지에 어떤 종류의 건축물을 용도지역을 지정한 목적에 따라 어떤 기준으로 건축해야 하는지'를 관련 법으로 규정해 놓은 것 정도라고 이해하면 될 것 같습니다.
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