부동산의 본질은 결국 '땅'입니다.
이 '땅'이라는 말을, 어떤 때는 '대지'라고도 하다가 '부지'라고도 하고, '필지'라는 말도 쓰고, '토지'라는 말도 듣고, '획지'라는 말도 보곤 합니다. '오래 전 토익공부를 하며 강사님이 강조했던 똑같은 의미를 비슷하게 표현하는 패러프레이징(Paraphrasing)인가? 유식해 보이려는 말장난인가?' 하는 생각도 했습니다. 하지만 각기 조금씩 가지고 있는 뜻이 다르다는 것을 부동산과 토지 공부를 하며 알게 되었습니다. 때문에 조금은 지엽적인 내용이지만 땅을 부르는 여러 명칭들에 관하여 정리해 보고자 합니다.
정말 일반적으로 우리는 땅을 '토지'라고 부르고는 합니다. 하지만 건축 관련 법에서는 ①토지 이용의 목적, ②토지 관리의 수단, ③토지의 계획적 규모, ④토지에 건축물을 건축할 수 있는 땅인지에 대한 여부 등에 따라 이들의 명칭을 부지(site), 획지(demarcated land), 토지(land), 대지(site), 필지 (parcel of land) 등으로 구분하여 사용하고 있다고 합니다. 때문에 하나하나 알아보겠습니다.
1. 토지(Land)
땅을 지칭하는 가장 일반적인 용어입니다. 법(공법, 사법 등)을 막론하고 가장 일반적이고 광범위하게 사용되며 구조물이 설치되어 있든 그렇지 않든 관계가 없다고 합니다.
2. 부지(敷地, Site)
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로 공사법」, 「하천법」 등에서 포괄적으로 사용되고 있으며, 구조물의 지반이 되거나 될 예정인 토지를 의미한다고 합니다. 여기서 땅에 '건축 목적'이 없다면 법에서는 이 땅을 부지라고 부르지 않으며, 이는 건축물이 건축되어 있지 않은 빈 땅인 나대지(裸垈地, bare sites)와 구분되는 용어입니다.
쉽게 이야기하여 '건축 목적'에 의거 어떠한 계획된 구조물(건축물, 공작물)이 세워지거나 세워질 예정인 토지를 부지라고 이해하면 될 것 같습니다.
3. 획지(劃地, demarcated land)
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」, 「도시개발법」에서 사용하고 있으며, 대규모 건축 계획에 있어 계획의 성격이 동질적인 것과 그 외 성격이 다른 것으로 구분하는 경계 영역을 의미한다고 합니다. 다시 말해 토지 소유권의 범위를 초월하여 계획 단위로 토지의 경계를 갈라서 정하는[구획, 區劃] 기준으로, 따라서획지는 한 개 이상의 필지로 구성되며 주로 학문적으로나 계획의 개념으로 사용된다고 합니다.
쉽게 이야기하면 획지란 소유권 유무와 관계 없이 어떠한 계획(건축 계획, 학문적 기준 등)에 근거하여 경계를 지어놓은 영역 정도라고 생각하면 될 것 같습니다.
4. 대지(Site)
건축물을 건축할 수 있는 땅을 특별히 「건축법」에서는 ‘대지’라 부른다고 합니다. 부지와 비슷한 개념인데 관련 법에 따라 사용되는 용어가 차이가 있는 것 같습니다. 보다 계획된 구조물이 지어지거나 지어질 예정인 토지를 '부지'라고 하고, 일반적인 건축물(창고, 주택, 기타 시설물)을 지을 수 있는 땅을 '대지'라고 생각하면 될 것 같습니다.
건축법 제2조 제1항 제1호에는 다음과 같이 되어 있습니다.
건축법 제2조 제1항 제1호
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 6. 9., 2011. 9. 16., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2020. 4. 7.>
1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
이것은 하나의 대지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다는 ‘1필지 1대지 원칙’을 의미하며, 이는 1필지로 구성된 대지가 건축 허가단위라는 것을 의미한다는 것입니다. 그리고 건축 허가단위로서 ‘대지’는 향후 공부하게 될 도로와의 관계(「건축법」 제44조), 이격거리, 건폐율·용적률 산정 등에서 중요한 기능을 하게 됩니다.
5. 필지(筆地, parcel of land)
‘필지’란 땅에 구조물의 설치 유무와 관계없이 토지를 효율적으로 이용하고 관리하고자 하는 목적으로 지번이라는 숫자[ex) 00길 9번지]에 의한 토지의 등록단위를 의미합니다.쉽게 표현하면 사람이 선을 그어 관리하는 토지의 최소 단위 정도라고 이해하면 되겠습니다.
예를 들어 지적도 등본을 떼어 보면 이렇게 나와 있습니다.
크기도, 모양도 각기 다르지만365-2전, 365-18전, 377-4전, 368-9임, 365-8임 이런 식으로 선이 그어져있고 구획이 나누어져 있습니다. 이 구획 하나하나가 1개의 필지입니다. 1개의 필지에 1개의 지번이 부여되고 그에 따른 면적 제한은 없다는 것을 확인할 수 있습니다. 현재 여기서 365-8임의 경우 면적이 상당함을 알 수 있으며 특정 지역의 산 같은 곳은 한 개 필지에 면적이 수십만 제곱미터씩 되는 곳도 있다고 합니다.
토지와 관련된 서류는 모두 필지별로 작성됩니다. 즉,한 개 필지에 한 개 지번이 부여되고,토지대장 1개, 토지등기도 1개씩 작성되는 만큼 '일반적으로 한 개의 필지가 한 개의 재산이다' 정도로 생각하면 될 것 같습니다. 물론 지분을 나누어 가질 경우 한 개 필지의 주인이 여러 명일 수도 있겠지만 이럴 경우 재산권을 행사(땅을 매도하는 등)할 때 주인 여러 명의 동의를 모두 받아야 하기에 번거로울 수 있겠습니다.
관련 법률은 1필지로 정할 수 있는 기준 규정(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제5조)에 의거하여 구획되는 토지의 등록 단위로써(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(약칭 : 공간정보관리법) 제2조 제 21호). 관련 법 내용은 아래와 같습니다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조(정의) 제21호
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012. 12. 18., 2013. 3. 23., 2013. 7. 17., 2015. 7. 24., 2020. 2. 18.>
21. “필지”란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제5조
제5조(1필지로 정할 수 있는 기준)① 법 제2조제21호에 따라 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 주된 용도의 토지에 편입하여 1필지로 할 수 있다. 다만, 종된 용도의 토지의 지목(地目)이 “대”(垈)인 경우와 종된 용도의 토지 면적이 주된 용도의 토지 면적의 10퍼센트를 초과하거나 330제곱미터를 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로ㆍ구거(溝渠: 도랑) 등의 부지
2. 주된 용도의 토지에 접속되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지
6. 택지(宅地)
법률상 택지란 「택지개발촉진법」 에 따라 개발 · 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말하며, 주택을 건설하는 용지뿐만 아니라 도로, 공원, 학교 등의 기반시설과 상업 · 업무시설 등의 시설을 설치하기 위한 토지를 포함하는 포괄적인 개념으로 정의되어 있습니다.
보다 쉽게 이야기하면 '주택 또는 시설을 지을 수 있는 땅'을 의미합니다. 이는 토지에 건물이 있든지 없든지 간에 동일하게 부르고 있습니다.
택지는 주거용, 상업용, 공업용 등으로 이용 중이거나 기타 건물의 건축용지로 이용할 수 있습니다. 보통 한국토지주택공사(LH공사), 지방의 도시공사 등이 개발하여 분양하는 토지가 택지이며, 부지보다 작은 범위를 의미합니다.
앞서 용어의 개념들을 정리하면 다음과 같습니다.
그리고 이것들을 표현한 그림은 다음과 같습니다.
학문적인 용어라 별로 재미도 없고 와닿지도 않습니다. 때문에 머리에도 별로 들어오지 않지만 하지만 부동산을 공부하며 자연스럽게 접하는 단어들인 만큼 '해당 용어가 이런 내용이구나' 정도만 이해하면 될 것 같습니다.
'부동산 > 토지 기초와 실무 노하우' 카테고리의 다른 글
| 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건 (0) | 2022.04.23 |
|---|---|
| 대지와 도로의 관계(2) (Feat. 맹지, 막다른 도로) (0) | 2022.03.31 |
| 대지와 도로의 관계(1) (Feat. 건축법상 도로의 개념과 대지의 접도요건) (0) | 2022.03.29 |
| 용도지역(2) (Feat. 용도지역별 용적률과 건폐율) (0) | 2022.03.26 |
| 용도지역(1)(Feat. 용도지역의 개념과 분류) (0) | 2022.03.26 |
| 용적률과 건폐율(Feat. 용적률과 건폐율의 개념과 계산법) (0) | 2022.03.19 |
| 지목의 개념과 종류(Feat. 지목의 개념, 지적공부, 지목의 종류 28가지) (0) | 2022.03.12 |
