전세-매매가격 차이 5000만원내 단지 인기 서울은 송파·강동 활발…갭 5억원 이하에 집중
수도권에서 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 다시 고개를 들고 있다. 서울 아파트 가격이 석 달 넘게 상승세를 이어가면서 ‘집값이 바닥을 찍었다’고 보는 수요자가 늘고 있어서다. 서울에선 미개발 지역이 많은 송파구 등에서, 경기권에선 지난해 집값이 크게 떨어졌던 화성·평택에서 갭투자가 집중적으로 이뤄지고 있다. 시장 불확실성이 여전한 상황에서 무리한 갭투자는 향후 깡통전세(집이 경매로 넘어가 보증금을 몽땅 날릴 위기에 처한 전세) 등의 문제로 이어질 수 있다는 우려도 커지고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올 3~8월 기준 전국에서 갭투자가 가장 많았던 지역은 경기 화성시로 집계됐다. 전체 매매(5145건)의 6.4%인 332건이 갭투자였다. 이어 평택(241건), 시흥(223건), 인천 연수구(223건), 성남 분당구(220건) 등의 순으로 갭투자가 빈번했다. 대규모 정비사업이 많은 성남 분당구의 경우 비중이 11.8%에 달했다. 아실은 매매가 이뤄지고 3개월 내에 전세계약이 체결되면 갭투자로 분류한다.
갭투자는 전셋값과 매매가 차이가 5000만원대 이내인 단지에서 주로 나타났다. 집값이 크게 하락했던 상황에서 전셋값이 빠르게 회복돼 투자심리를 자극하고 있다는 게 전문가들의 평가다. 평택시 현덕면 ‘영흥’ 전용 59㎡는 지난 6월 7500만원에 매매된 뒤 7월 6400만원에 전세 세입자를 구했다. 전셋값과 매매가 차이는 1100만원이다. 평택시 용이동 ‘평택용이금호어울림1단지’ 전용 67㎡는 7월 2억9350만원에 직거래된 뒤 8월 2억8000만원에 전세 갱신계약을 맺었다. 화성에서는 ‘무자본 갭투자’도 등장했다. 화성 우정읍 미성102단지 전용 76㎡는 6월 9500만원에 손바뀜했는데 7월 1억원에 임차인을 찾았다. 집주인은 500만원을 벌고 집을 산 셈이다.
갭투자는 경기 남부 등 개발 호재가 많아 시세 상승 기대가 높은 지역에 몰리고 있다. 평택 지역이 ‘반도체 특화단지’로 지정되면서 배후수요 기대로 외지인 투자가 늘고 있다는 게 인근 공인중개사의 설명이다. 평택의 외지인 투자 비율은 6월 기준 22%에 달한다. 1월 186건에서 6월 534건으로 거래 건수도 크게 늘고 있다. 화성 남양읍 M공인중개사 관계자는 “화성은 국제 테마파크 추진 등으로 일자리 기대와 교통 인프라 개선 계획이 많은 지역”이라며 “지난해 집값이 워낙 많이 내려간 상황을 기회로 보고 연초부터 투자수요가 꾸준히 들어오고 있다”고 말했다. 한국부동산원에 따르면 화성시 집값은 지난 한 해 평균 15% 떨어져 수도권에서 하락세가 가장 가팔랐다.
부동산시장의 최선호 지역으로 꼽히는 서울 강남도 예외는 아니다. 절대 가격이 높아 건수 자체는 경기도에 비해 적지만 갭투자 비중은 대부분 10%를 넘어선다. 최근 6개월 동안 서울에서 갭투자가 많았던 지역은 송파구로, 전체 거래 1506건 중 175건(11.6%)이나 됐다. 송파구 내 방이동, 마천동, 거여동 등 아직 상대적으로 집값이 저렴한 지역이 많기 때문이라는 분석이다. 이어 강동구가 1308건 중 162건(12.3%), 강남구 1316건 중 145건(11.0%), 노원구 1393건 중 131건(9.4%), 서초구 881건 중 115건(13.0%) 순으로 나타났다.
갭투자 금액은 5억원 이하에 집중됐다. 송파구 마천동 송파건원여미지 전용 51㎡(갭투자 금액 2억9000만원), 거여동 거여4단지 59㎡(3억1800만원), 강동구 강일동 강동리버스트 74㎡(1억4000만원), 강남구 개포동 대청 39㎡(4억8000만원) 등이 대표적이다. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 전용 84㎡의 경우 7월 초 19억4500만원에 팔린 뒤 8월 16일 16억9500만원에 전세 계약을 맺었다. 2억5000만원을 들여 19억원대 아파트를 매수한 셈이다.
전문가들은 개인의 자산 여력을 넘어서는 무리한 갭투자를 지양해야 한다고 강조한다. 고금리와 전세가 하락 리스크가 여전해 역전세·깡통전세 등의 리스크가 존재해서다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “갭투자가 성공하려면 매매 가격도 따라 올라야 한다”며 “5년 이상 장기투자가 아닌, 단기적인 접근은 위험하다”고 지적했다.
강제경매 꼬리표가 붙은 부동산이 역대 최고 수준으로 늘고 있다. 고금리가 지속하고 일명 ‘깡통전세’로 인해 빌라 매매 수요가 낮아지면서 강제경매 매물이 쌓이고 있는 것으로 풀이된다.
4일 대한민국법원 등기정보광장에 따르면 강제경매개시결정 등기가 된 전국 부동산 수(건물, 토지, 집합건물)는 지난 7월 6만8644건으로 나타났다. 이 건수는 1년 전만 해도 6만4694건이었으나, 올 초 6만7200건대로 뛰었고 지난 7월 6만8000건을 돌파했다. 강제경매개시결정 등기가 이같은 수준으로 올라온 것은 2020년5월(6만9033건) 이후 처음이다.
강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해 경매에 넘기는 것이다.(관련 링크 아래 참고) 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 못할 때 개시된다. 지역별로 서울·경기에서 강제경매 등기 증가세가 가파르다. 경기도는 1년 전 강제경매개시결정 등기가 1만1695건이었으나 올해 1만2520건으로 800여건 증가했다. 서울 역시 같은 기간 5641건에서 6904건으로 1300건 가까이 뛰었다.
강제경매개시 등기가 늘고 있는 현상은 좀처럼 잡히지 않는 고금리와, 빌라 기피 현상이 영향을 준 것으로 분석된다. 통상 강제경매개시 결정 이후 등기가 나오고, 이후 경매 절차가 이어지면서 낙찰된 물건에 한해 소유권이전신청이 들어간다. 유찰이 늘면 강제경매 물건이 늘어난다. 특히 지난해 말부터 발생한 전세사기 등으로 강제경매에 넘어간 주택은 유찰이 계속되고 있어 강제경매는 증가할 수밖에 없다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 “강제경매 결정이 나고 소유권 이전등기가 이뤄질 때까지 길면 1년 정도 소요된다”면서 “서울의 경우 강제경매 결정이 난 집합건물 대부분이 빌라인데, ‘깡통전세’ 등으로 빌라 수요가 줄면서 낙찰이 빠르게 이뤄지지 않는 추세”라고 말했다.
물론 부동산 시장이 수도권 아파트 중심으로 회복세에 들어가고 있고, 전셋값도 상승세를 보이고 있어 향후 강제경매 건수가 줄어들 것으로 예상하는 시각도 나온다. 또 정부가 역전세 대란을 대비해 선제적인 대책을 내놓은 것도 강제경매 리스크를 줄이는 요인 중 하나다. 정부는 지난달 27일부터 내년 7월31일까지 전세금 반환 목적의 주택담보대출 이용자에 대해 한시적으로 총원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 발표했다.
전용면적 84㎡(공급면적 기준 34평형) 분양가가 거의 13억원에 달해 ‘고분양가 논란’을 불러일으켰던 경기 광명의 아파트가 초기 계약에서 90% 이상 팔린 것으로 나타났다. 지난해 일부 단지에선 미분양이 발생할 정도로 침체됐던 서울 분양시장에서도 평균 청약 경쟁률이 50대1을 넘어섰다. 주택 수요의 가늠자인 분양 시장 경쟁이 점차 치열해지고 있어 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망이 나오고 있다.
3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 광명센트럴아이파크 미계약분 27가구에 대한 무순위 청약이 4일 진행된다. 무순위 청약이란 1·2순위 청약 및 예비당첨자(전체 물량의 5배수)까지 계약을 마치고도 남은 물량에 대해 주택 보유 여부나 거주지 제한 없이 청약 신청을 받는 절차다.
광명센트럴아이파크는 전용 84㎡ 분양가가 최고 12억7200만원에 달해 고분양가 논란이 일었던 곳이다. 지난달 1순위 청약에서 경쟁률 18.9대1을 기록했지만 분양가 때문에 초기 계약률은 높지 않을 것이란 전망이 많았다. 하지만 일반분양 물량 425가구 중 93%가 초기에 팔린 것이다.
3.3㎡(1평)당 분양가가 4000만원에 달했던 서울 광진구 롯데캐슬 이스트폴도 일반 분양 631가구 중 90%를 1·2순위 당첨자들이 계약했고, 나머지 물량도 예비당첨자들이 열흘 만에 모두 가져갔다.
부동산R114에 따르면 서울 아파트 청약 경쟁률은 지난해 10.9대1 에서 올해 77대1(8월 누적)로 치솟았다. 최근 1년 사이 아파트 분양가가 13.2% 올랐음에도 불구하고 경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 정부가 부동산 시장 침체를 막기 위해 올초 서울 대부분 지역을 규제지역에서 해제하고, 4월부터 분양권 전매도 허용하면서 청약 수요가 회복되고 있다. 여기에 원자재값과 인건비 상승으로 분양가격이 계속 오르면서, 실수요자들 사이에서 최대한 빨리 청약에 당첨되는 것이 유리하다는 인식이 확산하고 있다는 분석이다.
청약 시장 분위기와 달리 주택 공급 관련 지표는 악화되고 있어 시장 과열을 우려하는 목소리도 나온다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 10만2299가구로 지난해 같은 기간보다 54.1% 줄었다. 착공 물량이 줄어들면 2~3년 후 입주 물량에 영향을 미친다. 양지영 R&C연구소장은 “아파트값에 대한 불안 심리가 커지면서 일부 지역에선 과열 현상까지 나타나고 있다”며 “서울 등 수도권 인기 지역에선 주택 공급이 꾸준히 유지될 수 있도록 정책적 관리가 필요하다”고 말했다.
4일 코스피 지수는 전장 2563.71대비 20.84p(0.81%) 상승한 2584.55를 기록했다. 투자자별로는 외국인이 4129억원을 순매수했다. 개인과 기관은 각각 3893억원, 422억원을 순매도했다.
코스피 시가총액 상위 10개 기준 종목별로는 NAVER(-1.4%), SK하이닉스(-0.67%), 현대차(-0.05%)가 하락했다. 이외 모든 종목이 상승했다. 이 가운데 POSCO홀딩스는 전장 대비 3만원(5.36%) 상승한 59만원으로 가장 큰 상승폭을 보였다. 시총 1위 삼성전자는 전장 대비 200원(0.28%) 오른 7만1200원에 마감했다.
코스닥 지수는 전장 919.74대비 0.58p(-0.06%) 내린 919.16에 장을 마쳤다. 투자자별로는 개인이 451억원을 순매수했다. 기관과 외국인은 각각 356억원, 32억원을 순매도했다.
코스닥 시총 상위 10개 기준 종목별로는 에코프로(-5.77%), 에코프로비엠(-0.32%), 레인보우로보틱스(-0.18%)가 내렸다. 이외 모든 종목이 올랐다.
특히 포스코DX는 전장 대비 6400원(12.36%) 뛴 5만8200원으로 두드러진 상승폭을 보였다. 이어 엘엔에프가 전장 대비 3000원(1.44%) 뛴 21만2000원으로 뒤를 이었다.
국내증시 등락률 상위 5개 업종은 철강(4.46%), 무역회사와 판매업체(3.15%), 건강관리기술(3.15%), 석유와 가스(3.12%), 디스플레이 패널(2.6%)이 오름세로 마감했다.
등락률 하위 5개 업종은 문구류(-2.37%), 복합 유틸리티(-1.96%), 도로와 철도운송(-1.64%), 통신장비(-1.3%), 종이와 목재(-0.86%)이 내림세로 장을 마쳤다.
한편, 이날 서울 외환시장에서 원,달러 환율은 전장 대비 1.0원(0.07%) 오른 1319.8원에 마감했다.
임승미 하나증권 연구원은 "국내 증시는 미국 고용시장 둔화에 따른 연준의 긴축 경계감이 완화된 가운데 수급이 엇갈리며 보합권에서 혼조 흐름을 보였다"며 "에코프로가 2거래일 연속으로 하락한 반면 삼성전자는 AI 수혜 기대감에 2거래일 연속 상승해 엇갈렸다"고 분석했다.
이어 "이번주 동남아시아국가연합(ASEAN) 정상회의, 호주중앙은행(RBA) 통화정책회의, 연준 베이지북 공개, G20 정상회담이 예정돼 있다"고 덧붙였다.
은행권에서 올해 2분기 들어 4조원의 신규 부실채권(NPL)이 발생한 것으로 나타났다. 다만 상각·매각 등을 통해 부실채권 정리 규모도 따라 늘면서 전체 여신에서 부실채권이 차지하는 비율은 늘지 않고 전분기와 같은 수준을 유지했다.
3일 금융감독원이 내놓은 ‘6월 말 국내 은행의 부실채권 현황’ 자료를 보면, 시중·지방·인터넷·특수은행 등 국내 20개 은행에서 지난 4∼6월 중 4조원의 대출이 부실화한 것으로 나타났다. 전분기(3조원) 대비 1조원 늘었고, 전년 동기(2조3천억원)와 견줘서는 1조7천억원 불어났다. 분기 기준으로 신규 부실채권이 4조원을 넘어선 건 지난 2019년 2분기 이후 처음이다. 부실채권은 원리금이 3개월 이상 연체된 고정이하 여신을 가리킨다.
다만 부실채권이 새로 늘어난 만큼 은행권이 상각·매각 등을 통해 정리한 부실채권 규모도 2분기 3조9천억원으로, 전분기(2조7천억원) 대비 1조2천억원, 전년 동기(2조9천억원) 대비로는 1조원 증가했다. 이중 1조원이 상각 처리됐고, 매각(1조3천억원)·여신 정상화(8천억원)·담보처분(5천억원) 등을 통해 2조6천억원 가량이 회수됐다. 출자전환 등을 통해 정리된 금액도 3천억원 수준이다.
이에 따라 전체 여신에서 부실채권이 차지하는 비중은 직전 분기와 마찬가지로 0.41%를 유지했다. 6월 말 기준 부실채권 잔액은 10조5천억원으로 1분기(10조4천억원)보다 1천억원 늘어나는 데 그쳤다. 기업 여신 중 부실채권비율은 0.49%로 대기업·중소기업 여신을 중심으로 전분기 말(0.50%) 대비 하락했다. 개인사업자여신 부실채권비율은 0.03% 상승했다. 가계여신 중 부실채권비율은 주택담보대출과 신용대출의 부실채권비율이 나란히 오르며 전분기 말(0.23%) 대비 0.02%포인트 올랐다.
채권 부실화에 대비해 은행권은 2분기에도 높은 수준의 대손충당금을 적립했다. 지난 6월 말 기준 대손충당금적립률(부실채권 대비 대손충당금잔액 비율)은 226.4%로 전년 동기(205.6%) 대비 20.8%포인트 상승했다. 은행권이 한화오션(옛 대우조선해양)에 대해 쌓아뒀던 대손충당금 1조2천억원이 환입되면서 지난 3월 말(229.9%) 보다는 소폭 내려갔다.
금감원은 “최근 중국 부동산시장 불안 및 미국 국채금리 상승 등 대외 불확실성이 확대되는 데 대비해 선제적으로 자산건전성 관리를 강화할 필요가 있다”며 “은행이 충분한 손실흡수능력을 갖추도록 대손충당금 적립 확대를 계속 유도해나갈 계획”이라고 밝혔다.
