기대감 사라진 시장…8월 서울 입주권·분양권 거래 29건 급감 전매제한 패키지 법안 '실거주 의무 폐지' 국회 논의 지지부진 "내년 공급 주는데 실거주 의무 폐지해야 실수요자 피해 줄어
분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하는 주택법 개정안이 국회에서 표류하면서 분양·입주권 거래량이 다시 급감하고 있다.실거주 의무 폐지 법안이 사실상 연내 통과가 불투명해지자 시장 내 기대감이 사라지면서 분양·입주권 거래절벽이 재현될 조짐을 보이고 있다.
5일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 분양권·입주권 거래건수는 29건으로 집계됐다. 월별로는 지난 1월 20건, 2월 12건, 3월 26건, 4월 56건, 5월 80건, 6월 85건, 7월 72건을 기록했으나 8월 들어 급감했다. 정부가 지난 4월 전매제한을 완화하면서 입주권·분양권 거래가 대폭 늘었지만 국회에서의 실거주의무 폐지 논의가 지지부진하자 거래가 쪼그라들었다.
앞서 정부는 1·3 부동산 대책에서 ‘분양권 전매제한 완화 및 실거주 의무 폐지’ 계획을 발표했다. 지난 4월 주택법 시행령을 개정해 최대 10년에 달했던 수도권 전매제한은 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다. 비수도권은 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화했고 그 외 지역은 전매제한을 폐지했다. 하지만 전매제한과 패키지 법안인 실거주의무 폐지가 지지부진하면서 전매제한도 사실상 무용지물이 됐다.
실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 일부 개정 법률안은 지난 2월 발의된 이후 반년이 지나도록 국회 문턱조차 넘지 못하고 있다. 전매제한 해제로 아파트를 팔 수는 있어도 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 현행법 위반이다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처할 수 있다.
국토부에 따르면 규제가 시행된 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무를 적용하는 단지는 총 66곳, 4만 4000가구에 달한다. 특히 정부의 규제 완화로 완판에 성공한 서울 강동구 올림픽파크포레온, 성북구 장위자이레디언트 등이 연말부터 전매제한이 풀리지만 실거주 의무를 폐지하지 않으면 전세로 잔금을 마련할 수도 없고 팔 수도 없다.
시장에서는 전매제한과 패키지 격인 실거주 의무 폐지가 이뤄지지 않아 거래 활성화에 걸림돌로 작용하고 있다고 지적한다. 내년부터 주택 공급이 줄어들 수밖에 없어 실거주 의무를 시급히 폐지해야 한다고 주장한다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “1·3대책 이후 상반기안에 실거주의무가 폐지될 거라고 예상했지만 논의가 중단된 상황이어서 미리 분양권을 매수한 사람이나 계획을 세운 사람들은 혼란스러운 상황이다”며 “청약시장이 과열 양상을 보이면서 분양·입주권에 눈을 돌리는 실수요자가 많은데 전매제한은 가능하지만 실거주 의무 때문에 거래가 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.
이어 김 수석연구위원은 “실효성 있는 정책을 위해선 타이밍이 중요한데 엇박자를 나타내고 있다”며 “실거주 의무 폐지를 서둘러야 실수요자의 피해도 줄일 수 있다”고 말했다.
국토교통부가 부동산 공급 대책을 추석 연휴 전인 이달 20~25일 사이 발표한다. 해당 대책에는 부동산 시장 침체와 그로 인한 프로젝트파이낸싱(PF) 금융의 부실을 해소하는 방안과 토지 인허가 규제 완화 등이 담길 전망이다.
원희룡 국토부 장관은 5일 서울 용산구 한국인터넷광고재단에서 연 ‘소규모주택 관리비 투명화 방안 이행상황 점검회의’ 이후 취재진에 “국토부가 해야 할 실물 정책 내용은 다 갖고 있다”며 이처럼 밝혔다. 원 장관은 “때를 놓치지 않고 (정책을 발표)하겠다는 것을 (의지 표명하기 위해) 대통령실과 부총리, 국토부가 동시에 메시지를 내는 것”이라고 덧붙였다. 앞서 대통령실과 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 역시 9월 중 부동산 공급 대책을 발표한다고 밝혔다.
구체적으로 건설사의 PF를 통한 자금 융통을 원활하게 할 전망이다. 원 장관은 “대규모 사업장을 가진 일부 건설사의 경우 만기가 돌아오는 채무를 당장은 막을 수 있는데, 그 다음번 만기를 막을 수 있을지는 불확실한 측면이 있다”며 “추가 출자를 하거나 추가 담보를 제공하거나 수익성 좋은 사업장을 매각해 현금 흐름이 끊기는 부분이 없도록 자구책을 금융당국, 채권단과 보고 있다”고 했다.
또 지나치게 옥죈 부분은 완화할 방침이다. 원 장관은 “전반적으로 공급 금융이 위축된 부분이 있다”며 “중도금이나 분양대금이 원활히 돌아가야 공급 금융도 돌아가는 부분이 있어서 오랜 기간 위축시킨 효과가 있는지 보고 있다”고 했다. 이어 “토지 공급과 인허가 단축은 규제를 풀어야 하는 부분이 있다”며 “금융이나 토지 인허가 등 주택 공급의 비금융적 요인에 대한 정책을 마련해 시행하려고 한다”고 강조했다.
두 달 연속 2%대를 기록했던 소비자물가 상승률이 지난달 다시 3%대로 올라왔다. 국제유가 오름세로 석유류 가격 하락폭이 줄고 호우·폭염 등으로 농축수산물 가격이 오른 영향이 컸다.
통계청이 5일 발표한 '8월 소비자물가동향'에 따르면 지난달 소비자물가지수는 전년동월대비 3.4% 상승했다.
올해 월별 소비자물가 상승률은 2월(4.8%)·3월(4.2%)에 4%대에서 4월(3.7%)·5월(3.3%) 3%대로 내려왔다. 6월 2.7%로 내려온 후 7월 2.3%를 기록하며 두 달 연속 2%대를 기록했지만 지난달 다시 3%대로 올라왔다.
지난달 소비자물가 상승률이 다시 뛴 주요 원인은 석유류 가격 하락폭 둔화다. 지난해 7월 국제유가(두바이유 기준)가 배럴당 106.5달러까지 급등한 기저효과로 올해 7월 전년동월대비 석유류 가격은 25.9% 내렸다. 이런 영향으로 7월 전체 소비자물가 상승률이 2.3%를 기록했다. 그러나 최근 국제유가가 오름세를 보이며 8월 석유류 가격 하락폭이 11%로 낮아져 전체 소비자물가를 많이 끌어내리지 못했다.
집중호우·폭염 등 기상여건 악화로 농축수산물 가격이 전년동월비 2.7% 오르며 전체 물가를 0.25%포인트(p) 끌어올렸다. 개인서비스 가격도 전년동월비 4.3% 오르며 전체 물가를 1.33%p 올렸다. 다만 개인서비스 가격 상승폭은 7월 4.7%에서 8월 4.3%로 둔화해 지난해 2월(4.3%) 이후 18개월 만에 가장 낮은 상승폭을 기록했다.
물가의 기조적 흐름을 보여주는 근원물가(농산물및석유류제외지수)는 전년동월비 3.9% 상승했다. OECD(경제협력개발기구) 기준 근원물가인 식료품및에너지제외지수는 같은 기간 3.3% 올랐다.
구입 빈도가 높고 지출비중이 높아 가격변동을 민감하게 느끼는 144개 품목으로 작성하는 생활물가지수는 전년동월대비 3.9% 상승했다. 신선어개(생선·해산물), 신선채소, 신선과실 등 계절 및 기상 조건에 따라 가격변동이 큰 55개 품목으로 작성하는 신선식품지수는 5.6% 올랐다.
주요 품목별로 가격 등락을 살펴보면 △사과(30.5%) △수박(18.6%) △복숭아(23.8%) △고구마(22.0%) 등의 가격이 전년동월비 많이 올랐다. 전기요금 인상 등으로 △전기료(25%) △도시가스(21.4%) △지역난방비(33.4%) 등의 가격도 올랐다. 반면 기저효과 영향으로 △경유(-16.9%) △휘발유(-4.6%) 등의 가격은 내렸다.
김보경 통계청 경제동향통계심의관은 9월 물가 전망과 관련해선 "기상 상황에 따른 농산물 가격 흐름과 추석 영향 등을 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
비구이위안, 이자 상환하며 디폴트 위기 모면 부동산 부양책 발표 이후 기업들 주가 회복 개발업체들 부채 쌓여있어 여전히 위험 요인
중국의 부동산 개발업체 비구이위안(碧桂園·컨트리가든)이 채무불이행(디폴트) 위기의 발단이 됐던 달러채 이자를 유예기간 내에 상환해냈다. 비구이위안이 닥쳐오는 디폴트 위기들을 가까스로 모면해내고, 중국 정부가 부동산과 증시 부양책을 잇따라 내놓으면서 중국 부동산 기업들의 주가도 회복세를 보이고 있다. 다만, 중국 부동산 경기가 회복세를 보이고 있다고 판단하기는 이른 만큼 위험요인이 남아있다는 경고도 나온다.
5일 홍콩증시에서 비구이위안은 전날보다 0.98% 하락한 1.01홍콩달러에 거래를 마쳤다. 전날 14% 넘게 급등했던 비구이위안은 상승폭을 되돌리면서 장중 한때 0.97홍콩달러까지 떨어지기도 했지만, 달러 채권 이자를 상환했다는 소식에 낙폭을 일부 회복했다.
외신에 따르면 이날 비구이위안은 디폴트 위기의 발단이 됐던 달러 채권 2종에 대한 이자 2250만달러(약 289억원) 상환했다. 지난달 6일 비구이위안은 이자 2250만달러를 상환하지 못해 디폴트 위기에 빠졌는데, 주어진 유예기간 30일 안에는 상환한 것이다. 앞서 비구이위안은 지난 1일에는 채권단 회의를 열고 바로 다음 날 만기가 도래하는 약 7000억원 규모의 회사채 상환 기한을 3년 연장하는데 성공하기도 했다.
비구이위안이 급한 불을 끄고, 중국 정부의 경기 부양책에 힘을 받으면서 비구이위안을 비롯한 중국 부동산 기업들의 주가도 회복세를 보이고 있다. 비구이위안의 주가는 지난달 23일에는 0.70홍콩달러(종가)까지 떨어지며 연초 대비 70% 넘게 하락했지만 최근에는 다시 1달러 선을 회복했다.
특히, 비구이위안 주가는 위안화 채권 상환 기한이 연장되고, 중국 정부가 부동산 부양책을 발표한 직후인 지난 4일에는 하루 만에 14.61% 상승했다. 중국 정부가 증시 활성화 대책을 내놓은 다음 날인 29일에도 주가가 12.35% 급등했다. 중국의 또 다른 부동산개발업체 용호와 완커의 주가도 지난달 저점에 비해 8~10%가량 오른 상태다.
하지만 중국 부동산 시장이 여전히 침체해 있고, 현금 흐름이 막히면서 비구이위안을 비롯한 중국 부동산 개발업체의 부채가 쌓여있다는 점은 여전히 위험 요인이다. 주요 외신에 따르면 비구이위안은 향후 12개월 내에 갚아야 하는 채무가 150억달러(약 19조9000억원)에 달한다.
또한 블룸버그가 집계한 자료에 따르면 달러 채권 발행이 가장 많은 중국의 50개 민간 부동산 개발업체 중 34곳은 이미 역외 채무 연체를 겪고 있다. 아직 연체에 빠지지 않은 나머지 16곳도 이번달 지급해야 하는 역외 및 역내 채권의 이자와 원금이 14억8000만달러에 달한다.
계약금 비율 하향 등 중국 정부의 부동산 부양책에 대해서도 ‘부동산 시장이 회복하기에는 역부족’이라는 의견이 나온다. 전종규 삼성증권 연구원은 이날 리포트에서 “8월 중국 정부 정책은 금융시장을 안정화시키는 데 성공했으나 근본적인 리스크 해소에는 아직 미흡하다는 평가가 우세하다”며 “중국 부동산의 구조적인 공급 과잉 이슈를 감안할때 부동산 연착륙을 위해서는 추가적인 수요 촉진 정책이 필요할 것”이라고 밝혔다.
