다주택자 기준을 2주택자에서 3주택자로 완화해야 한다는 국책 연구기관의 주장이 나왔다. 2주택자부터 다주택자로 보는 현행 기준이 우량지역에 주택 수요를 집중시켜 지역소멸 부작용을 초래한다는 분석에 따른 것이다.
국토연구원은 7일 '다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제' 라는보고서을 발표했다. 보고서엔 "인구 및 자가점유율, 지역 쇠퇴 상황을 감안해 통상적 다주택자 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 단계적으로 확대해야 한다"는 주장이 담겨있다.
연구원은 1단계로 비수도권 지역 중 인구가 10만명 미만이고 자가점유율이 상위 30%에 들어오는 지역, 1000명당 주택 수가 많은 강원·충청·전라·경상 지역부터 새 기준을 적용해 점차 적용 범위를 넓히자고 제안했다.
특별시와 광역시, 특례시, 인구 50만명 이상 대도시는 '다주택=3주택' 기준을 적용해선 안 된다고 봤다.
이같은 제도가 도입되면 인구가 적은 지방 소도시의 주택에 대한 수요가 늘어날 수 있다.
또 전월세 시장 안정에 기여할 수 있도록 2주택자의 경우 거주 주택 이외 주택은 임대 주택으로 8년 이상 활용하거나 본인이 이용한다면 연간 90일 이상은 거주해야 한다는 단서를 달았다.
연구원은 몇 채를 보유했는지가 아닌 주택가격(공시가격)을 반영한 다주택자 개념 도입도 검토할 수 있다고 제언했다. 서울에 고가 주택 1채를 소유한 사람에 비해 지방에 2채를 소유한 사람이 받는 규제는 형평성에 어긋난다는 것이다. 연구원은 "서울 등 대도시 지역은 기준가액을 초과하면 다주택자로, 기타 지역은 주택가액 합산 또는 소유주택 건수 중 선택 적용할 수 있도록 하면 된다"고 밝혔다.
연구원은 다주택자 기준을 바꾸기 위해서는 국민적 합의를 도출하기 위한 절차가 필요하며 정교하게 정책을 설계해야 한다고 강조했다.
설문조사 결과, 국민 절반 가까이는 다주택자 기준의 재설계 필요성을 인식하고 있는 것으로 나타났다.
국토연이 지난해 전국의 성인 6680명을 대상으로 한 설문조사에서 전제 응답자의 48.3%가 '주택 3채를 보유한 가구부터 다주택자로 봐야 한다'고 밝혔다. '2주택자부터 다주택자로 봐야 한다'는 응답은 44.2%였다. 응답자의 56.7%는 '다주택자 기준을 모든 지역에 동일하게 적용할 필요가 없다'고 답했다.
주택 2채 이상 보유자는 2016년 198만명(전체 개인 소유자의 14.9%)에서 2020년 232만명(15.8%)으로 늘었다가 2021년 227만3000명(15.1%)으로 1년 새 4만7000명 감소했다. 이같은 변화는 다주택자에 대한 세 부담 강화를 피하기 위한 수단으로 증여가 늘어난 것과 무관치 않다는 게 국토연의 분석이다.
이수욱 국토연 연구위원은 "주택 경기 과열로 다주택자에 대한 규제는 강화된 반면 1주택자 혜택은 증가하면서 특정 지역 내 '똘똘한 한 채'로의 집중과 증여, 청약을 위한 가구 증가, 가수요 증가가 발생해 가격 상승과 매물 잠김을 불러왔다"고 분석했다.
전국 아파트 전셋값이 7주 연속 올랐다. 상승폭도 커지면서 역전세 위험도 다소 해소될 수 있을 것이란 기대가 나온다. 한국부동산원이 7일 발표한 주간아파트 가격동향(아래 링크 참고)에 따르면 전국 아파트 매매가격과 전셋값은 각각 0.07%, 0.09% 올랐다. 상승폭도 매매가격은 0.01%포인트, 전셋값은 0.02%포인트 전주 대비 확대됐다.
서울 아파트값은 0.11% 올라 2주 연속 상승폭이 줄어들었다. 부동산원은 “급매물이 소진된 이후 매수자 관망세가 짙어지며 매도 희망가격 상승이 제한적인 상황”이라며 “선호 단지 위주로 간헐적인 상승거래가 나온 뒤 매물가격 상향조정은 유지되고 있다”고 설명했다.
경기는 과천시(0.40%), 화성시(0.38%), 하남시(0.34%) 등이 상승세를 주도하며 0.12%에서 0.13%로 상승폭이 소폭 확대됐다. 인천(0.08%)은 미추홀구(-0.08%), 부평구(-0.03%) 등이 하락하며 상승 폭이 전주보다 0.02%포인트 줄었다.
전세시장에서는 서울도 강세를 이어갔다. 서울 아파트 전셋값은 0.14%에서 0.17%로, 경기는 0.15%에서 0.20%로 상승폭이 커졌다.
서울에서는 행당동·금호동 대단지 위주로 오른 성동구(0.35%)를 비롯해 송파구(0.28%), 용산구(0.26%), 동대문구(0.24%), 마포구(0.23%) 등의 상승세가 두드러졌다.
경기에서는 하남시(0.69%), 화성시(0.60%), 안산시 단원구(0.47%)와 상록구(0.39%), 성남시 수정구(0.40%)의 상승폭이 큰 편이었다.
최근 2주 연속 보합을 기록한 지방(0.01%)은 상승 전환했다. 지방의 아파트 전셋값이 오른 것은 지난해 5월 첫째주 이후 70주만이다.
주택금융공사 관계자는 “가을철 이사 수요와 함께 금리 인상 전에 대출을 신청하려는 수요 등으로 유효신청이 다소간 늘었으나 지난달 11일 금리 인상 이후에는 일반형 수요가 줄어드는 양상을 보였다”고 말했다.
특례보금자리론 금리는 지난 1월말 출시 당시 일반형(주택 가격 6억원 초과 또는 소득 1억원 초과)이 연4.15~4.45%, 우대형(주택 가격 6억원 이하이면서 소득 1억원 이하)이 4.05~4.35%였다. 지난달 11일 일반형 금리가 0.25%포인트 올랐다. 오는 7일에는 일반형이 0.25%포인트, 우대형이 0.20%포인트 각각 오른다.
가계대출 급증하자 당국 '경고' 카뱅 등 주담대 줄이려 금리 인상 대출수요 시중은행으로 몰려
규제에 인터넷銀 성장세 '제동'
카카오뱅크 케이뱅크 등 인터넷전문은행의 주택담보대출 금리가 수직 상승하고 있다. 지난달 초까지만 해도 연 3%대에 머물던 인터넷은행의 주담대 최저금리가 이달 들어 연 4%를 훌쩍 뛰어넘었다. 반면 시중은행의 주담대 최저금리는 연 4%대에서 연 3%대로 하락했다. 지난달 금융당국이 가계대출 급증의 원인으로 인터넷은행의 주담대 중심 영업 행태를 공개적으로 지목한 이후 이 같은 ‘금리 역전’ 현상이 벌어지고 있다는 분석이 나온다.
7일 금융권에 따르면 카카오뱅크의 고정금리형(혼합형) 주담대 금리는 이날 기준 연 4.214~6.713%로 책정됐다. 지난달 16일(연 3.915~6.544%)과 비교해 약 3주 만에 금리 하단이 0.299%포인트 오르며 연 3%대 금리 주담대가 자취를 감췄다. 케이뱅크의 혼합형 주담대 금리도 같은 기간 연 4.12~5.15%에서 연 4.16~5.19%로 0.04%포인트 뛰었다.
이복현 금융감독원장은 지난달 16일 “인터넷은행은 신파일러(금융거래 이력 부족자)에게 자금을 공급한다는 정책적 목적이 있는데, 지금과 같은 주담대 쏠림이 제도와 합치하는지 비판적 시각이 있다”며 인터넷은행에 ‘경고장’을 던졌다.
이 원장의 발언 이후 인터넷은행들은 ‘울며 겨자 먹기’로 주담대 금리를 인상했지만, 주요 시중은행은 빠르게 금리를 내렸다. 총자산 기준 국내 1위 은행인 국민은행은 혼합형 주담대 금리를 지난달 16일 연 4.05~5.45%에서 이날 연 3.79~5.19%로 0.26%포인트 인하했다.
농협은행의 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리는 지난달 16일 연 3.83~5.53%에서 이달 7일 연 3.87~5.57%로 0.04%포인트 올랐지만 최저금리가 연 3% 수준으로 인터넷은행에 비해 저렴하다. 우리은행도 같은 기간 혼합형 주담대 금리를 연 4.13~5.33%에서 연 4.11~5.31%로 0.02%포인트 낮췄다. 우리은행 주담대 금리 하단이 카카오뱅크(연 4.214%)와 케이뱅크(연 4.16%)보다 낮아졌다.
인터넷은행 주담대 금리가 시중은행보다 높아지는 ‘금리 역전’은 정부의 시장 개입으로 발생한 이례적인 현상이라고 금융권은 보고 있다. 오프라인 영업점이 없는 인터넷은행은 시중은행에 비해 인건비와 점포 임차료 등 운영비를 낮출 수 있어 상대적으로 낮은 금리로 대출이 가능하다. 카카오뱅크가 작년 2월 주담대를 처음 출시한 이후 지난달까지 줄곧 은행권에서 가장 낮은 금리를 유지할 수 있었던 것도 이 때문이다.
금융당국이 인터넷은행의 주담대 축소를 압박한 이후 가계대출이 줄어드는 대신 대출 수요가 시중은행으로 이동하는 ‘풍선효과’도 나타나고 있다. 국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 은행의 지난 8월 말 기준 주담대 잔액은 514조9997억원으로 전월 말(512조8875억원)보다 2조1122억원(0.4%) 증가했다.
최근 시중은행의 주담대 금리 인하 움직임을 인터넷은행이 규제에 발이 묶인 사이 가계대출을 최대한 확보하려는 은행권의 ‘출혈경쟁’으로 보는 시각도 있다. 은행이 자금을 조달하는 수단인 예·적금 금리와 은행채 금리가 동반 상승하고 있어 조달 비용이 과거보다 높아질 가능성이 큰데도 주담대 금리를 내리고 있어서다. 금융투자협회에 따르면 국내 5년 만기 은행채(무보증·AAA) 평균금리는 4월 10일 연 3.81%에서 8월 16일 연 4.311%로 오른 데 이어 이달 6일엔 연 4.363%까지 뛰었다.
한 시중은행 여신담당 부행장은 “최근 조달비용이 상승하고 있지만 기준금리와 시장금리 모두 내년에는 낮아질 것으로 예상되기 때문에 은행들이 당장은 손해를 보더라도 대출자산을 늘리기 위해 공격적으로 주담대 금리를 책정하고 있다”고 했다.
당국의 주담대 규제로 인터넷은행 성장세에 제동이 걸릴 것이란 전망도 나온다. 주담대는 담보가 있어 부실이 발생해도 회수가 가능한 데다 장기간 안정적으로 이자수익을 확보할 수 있어 은행들엔 성장에 꼭 필요한 상품으로 꼽힌다.
인터넷은행은 주담대 문턱을 높이며 사실상 판매 축소에 들어갔다. 카카오뱅크는 지난달 25일 50년 만기 주담대 판매 대상자를 만 34세 이하로 제한한 데 이어 같은 달 30일엔 유주택자에 대한 주택 구입 목적 주담대 판매를 중단했다.
인터넷은행 중 가장 늦게 출범한 토스뱅크도 당국의 가계대출 억제 방침에 주담대 출시 시기를 확정하지 못했다. 홍민택 토스뱅크 대표는 지난 5일 기자간담회에서 “(주담대 영업을) 하긴 해야 하는데 거시경제 환경 등이 준비돼야 가능할 것”이라고 했다.
담보대출 확대 전략에 빨간불이 켜지면서 연체율 상승 등 건전성을 우려하는 목소리도 나온다. 카카오뱅크의 올 2분기 연체율은 0.52%로 전년 동기(0.33%)보다 뛰었다. 같은 기간 케이뱅크의 연체율도 0.52%에서 0.86%로 올랐다.
미 경제 ‘나 홀로 회복’…달러화 강세 조짐에 원화 가치 하락세 미국 연준 긴축 장기화 조짐, 6일 기준 달러 인덱스 104 넘어 ‘불안’ 일본 초저금리 유지·중국 부동산 위기…엔·위안 약세 악영향 우려
미국 경제의 나홀로 회복세로 달러화가 다시 강세를 나타내며 질주할 조짐을 보이고 있다. 여기에 달러화를 견제해야 할 일본 엔화는 10개월 만에 가치가 가장 많이 떨어진 데다, 경기 침체에 빠진 중국의 위안화도 약세 국면이어서 원화 가치도 하락 압력이 커지고 있다. 원·달러 환율 상단을 1350원까지 열어두고 지켜봐야 한다는 시장 전망이 나온다.
6일(현지시간) 주요 6개 통화에 대한 달러화의 평균 가치를 보여주는 달러인덱스는 104.86으로 전날보다 소폭 상승 마감했다. 이는 올해 3월 초 이후 6개월 만에 가장 높은 수준이다. 지난해 ‘슈퍼 달러’가 위세를 떨치며 달러인덱스가 115에 달했던 것보다는 낮지만, 불과 두 달 전 99까지 낮아졌던 것과 비교하면 최근 가파르게 달러화가 강세로 돌아섰다고 볼 수 있다.
달러화 가치가 높아진 가장 큰 배경은 미국 경기가 고금리 환경에서도 예상을 뛰어넘는 강한 회복세를 보이고 있는 것이다. 미국 경제가 양호하고, 물가 상승 압력도 여전히 높아 미 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 기조가 길어질 수 있다는 전망이 달러화를 강세로 이끌고 있다. 올해 상반기 연준의 금리 인하 기대가 달러 약세를 이끌었다면, 이제는 다시 긴축 장기화 전망이 달러 강세를 불러오고 있는 셈이다. 실제 전날 발표된 미국의 지난 8월 서비스업 구매관리자지수(PMI)는 54.5로 반년 만에 최고치를 기록했다. 이는 소비자 수요 및 전반적인 경제활동이 예상보다 강할 수 있다는 의미로 풀이된다. 곧 물가가 쉽게 떨어지지 않을 수 있다는 뜻이기도 해서 연준이 고금리를 더 유지할 것이란 전망이 뒤따랐다.
여기에 일본 엔화, 중국 위안화가 맥을 추지 못하는 점도 달러화 가치를 상대적으로 더 높이는 요인이 되고 있다.
엔·달러 환율은 최근 달러당 147.8엔까지 상승해 지난해 11월 이후 10개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 연준의 긴축이 장기화하고 있는 것과 달리 일본은 초저금리 정책을 유지하고 있어 미·일 금리차에 따라 투자자금이 달러화로 향한 것으로 풀이된다. 일본 외환당국이 구두개입에 나섰지만 엔화 가치 하락을 막기에는 역부족이었다.
중국 위안화도 약세 국면이다. 경제활동 재개를 선언한 뒤에도 중국 경기가 오히려 부동산 위기 등으로 침체 국면에 빠지자 중국 경제에 대한 우려가 확대되고 있기 때문이다. 하이투자증권에 따르면 지난 8월 중국 증시에서 빠져나간 외국인 투자자금은 약 900억위안에 달하는데, 이는 2016년 이후 월간 기준 최대 규모다.
달러 강세와 아시아 통화인 엔화·위안화의 동반 약세는 원화 가치에도 부정적 영향을 준다. 7일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전날 종가보다 4.9원 오른 달러당 1335.4원에 마감했다. 장중 1336원선에 거래되기도 했지만, 수출업체의 네고(달러 매도) 물량으로 상승폭을 일부 반납했다. 박상현 하이투자증권 연구원은 “엔화 및 위안화의 동반 현상은 국내 주식 및 외환시장에 달갑지 않다”며 “미국의 금리 인상 중단 시점이 지연되고, 중국 경기도 예상보다 더 안 좋기 때문에 원·달러 환율은 일단 1350원선을 상단으로 두고 있지만 상황에 따라 이것을 뚫고 나갈 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
