사업속도 가장 빠른 인천계양 2026년 하반기로 입주 늦춰 '7만 가구' 광명시흥 2031년 민간 이어 공공도 '빨간불'
공공주택 공급의 중요한 축인 수도권 3기 신도시 공급에 빨간불이 켜졌다. 사업이 지연돼 입주 예정 시기가 1~2년씩 미뤄지고 있어서다. 건설 경기 침체와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색으로 민간 주택 ‘공급 가뭄’이 이어지는 가운데 공공마저 공급에 차질을 빚어 주택난이 가중될 가능성이 커지고 있다. 1만6000명이 넘는 3기 신도시 사전 청약자의 입주 지연이 불가피할 전망이다.
12일 국토교통부가 홍기원 더불어민주당 의원에게 제출한 3기 신도시 입주 계획에 따르면 3기 신도시 여덟 곳의 최초 입주 예정 시기는 2026년에서 2031년 사이다. 3기 신도시 중 사업 속도가 가장 빠른 인천 계양은 애초 2025년 입주가 목표였으나 최근 2026년 하반기로 목표가 바뀌었다. 하남교산 역시 2025년이었던 입주 예정 시기가 2027년 상반기로 늦춰졌다. 고양창릉과 부천대장은 2025년에서 2027년 하반기로 연기됐다. 7만 가구 규모로 3기 신도시 중 가장 큰 광명시흥도 최초 입주가 2031년으로 예정됐다.
3기 신도시는 인천 계양과 경기 남양주, 하남, 고양, 부천 등 수도권에 28만2000여 가구를 공급하는 사업이다. 2018년 후보지 발표 이후 국토부는 바로 지구 지정과 보상에 나섰다. 2021년엔 광명시흥과 의왕군포안산을 제외한 6개 사업지에 대한 사전청약까지 진행했다.
그러나 이 중 보상 절차가 완료된 곳은 한 곳도 없다. 보상 문제로 토지 소유주와 시행사 간 마찰이 계속되는 데다 철거 사업권을 두고서도 잡음이 이어지고 있기 때문이다. 하남교산은 애초 지난 6월 착공이 이뤄졌어야 했지만, 보상 일정이 늦어지며 하반기로 연기됐다.
여기에 더해 3기 신도시 공급을 주도하는 LH(한국토지주택공사)가 카르텔 혁파와 내부 개혁 요구에 직면하며 사업 속도는 더 늦어질 전망이다. 앞서 원희룡 국토부 장관의 지시에 따라 LH는 전관 업체와의 용역계약을 중단했다. 이 중에는 3기 신도시 관련 용역도 포함돼 전체 사업의 차질이 불가피해졌다.
국토부는 LH 개혁과 함께 공공주택 공급 대책을 내놓는다는 입장이다. 업계에서는 우려의 시선이 적지 않다. 한 건설업계 관계자는 “주택 공급의 주요 역할을 맡은 LH가 멈추면 민간 투자와 사업 참여는 더 위축될 수밖에 없다”고 했다.
3기 신도시 사업이 늦어지면서 1만6000명이 넘는 사전 청약 당첨자도 걱정이 커지고 있다. 입주 계획이 틀어져 당분간 새로운 거주지를 찾아야 해서다. 업계 관계자는 “지난 1·2기 신도시 사업 추진 과정에서도 입주 지연에 따라 일시적인 전월세난이 벌어졌다”며 “3기 신도시 일정 지체와 규모에 따라 새로 입주 대책을 마련해야 할 수 있다”고 말했다.
대법원 "지분쪼개기, 도정법 회피위한 탈법행위" 조합설립인가 취소 후 재인가 작업 움직임 없어 지분쪼개기 새 기준에…조합, 사업 고민 깊어져
장위3구역 재개발 조합의 설립인가가 취소되면서 전국의 정비사업에 ‘비상등’이 켜졌다. 장위3구역 재개발은 추진위원회 단계로 돌아가 조합설립인가를 재추진해야 하지만, 아직 조합설립동의서 취합 움직임은 포착되지 않고 있어 사업 자체가 수포로 돌아갈 수 있다는 전망도 나온다. 사실상 지분쪼개기에 대한 기준점이 생긴 만큼 전국의 정비사업에서 이를 바꾸지 않는다면 사업좌초는 물론 그에 따른 매몰 비용 등으로 법적 다툼이 끊이지 않으리란 전망이 나온다.
12일 성북구청 관계자는 장위3구역 조합설립인가와 관련해 이데일리에 “조합설립신청도 없고 조합설립동의서 징구 역시 확인된 바 없다”고 밝혔다. 대법원 판결 이후 장위3구역은 조합설립인가처분이 취소돼 추진위원회 단계로 돌아가게 됐지만 재인가를 위한 작업 재개 움직임은 없다.
장위3구역은 지난 2019년 토지 소유자 512명 중 391명의 동의가 있었다고 보고 조합설립을 인가받았다. 하지만 대법원은 재개발 사업을 빨리 진행할 목적으로 한 필지 소유자를 여러 사람으로 나누는 이른바 ‘지분 쪼개기’가 조합설립 동의 기준 달성에 결정적인 영향을 미쳤다고 보고 설립인가 취소를 확정했다.
형식적인 토지소유자(512명)에서 과소지분권자(194명)을 제외하고 동의서를 제출한 사람(391명) 중 과소지분권자(185명) 제외 시 실질 동의율은 64.78%에 그쳐 인가 정족수를 채우지 못했다는 것이다. 앞서 대명종합건설은 2008년부터 2018년까지 사업 시행구역 내에 갖고 있던 토지·건축물 지분을 자사 임직원 등 밀접한 관계에 있는 209명에게 팔거나 증여했다. 이 중 194명의 토지 지분은 1㎡ 이하에 불과했고 건축물 지분도 0.4㎡ 이하를 소유한 사람이 40여 명에 달했다.
전문가들은 장위3구역 조합의 인가취소가 매우 이례적이라며 ‘지분쪼개기’에 대한 기준점이 되는 판결을 내렸다고 분석했다. 김제경 투미부동산 소장은 “장위3구역의 조합인가 취소는 굉장히 이례적인 일이다”며 “재개발 성패는 토지소유자들의 의지에 달렸지만 지금까지 조합이 진행했던 행위 모두 수포로 돌아간 것이기에 매몰비용이 상당할 수 있다”고 말했다.
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “조합 재인가를 받기 위해선 대법원 판결에 따라 동의율을 어떻게 받아야 할 지 조합 측에서 고민이 깊어질 것이다”며 “재건축 시 상가 지분쪼개기에 있어서도 장위3구역의 판례를 적용할 수 있다”고 설명했다.
8월 전국 입주율이 7월보다 소폭 상승했다. 서울은 거래량 감소와 매물 누적으로 입주율이 주춤했다. 주택산업연구원은 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과, 8월 전국 입주율은 71.5%로 7월 대비 2.8%p 상승했다고 12일 발표했다.
수도권은 82.0%에서 81.1%로 0.9%p 하락했는데 비수도권인 5대 광역시는 67.6%에서 68.3%로 0.7%p, 기타지역은 64.6%에서 70.3%로 5.7%p 상승했다. 비수도권은 올해 가장 높은 입주율을 보였다.
수도권 중 서울은 4.2%p(89.5→85.3) 하락한 반면, 인천·경기권은 2023년 3월(72.4%) 이후로 꾸준히 상승해 올해 최고치(79.1%)를 기록했다. 서울은 최근 매매 거래량 감소와 매물이 누적된 영향으로 풀이된다. 반면 인천·경기권은 아파트 거래량과 매매가격 상승 지역 확대 등에 따라 입주율이 상승했다.
비수도권은 지난 6월 60.4%로 2018년 6월 이래로 역대 최저 입주율을 기록했으나 7~8월에 연속 상승(6월 60.4%→7월 65.9%→8월 69.5)하며 회복세를 이어가고 있다. 비수도권 중 강원권(63.3→62.0)을 제외한 모든 권역은 상승세를 보였다. 이는 수도권 아파트 매매가격 상승이 비수도권으로 확대되며 소비자들의 부동산 시장 회복 기대감이 커졌기 때문으로 보인다.
다만, 비수도권 입주율은 여전히 작년 상반기 이전보다 낮은 60~70% 수준이다. 2020~2022년 상반기 평균 입주율은 83.3다. 주산연 측은 "가계부채 취약성과 PF 위기설 등이 완전히 해소되기 전까지 지속적인 시장 모니터링이 요구된다"고 밝혔다.
미입주 원인은 잔금대출 미확보(25.0%→9.8%)를 제외하고 기존 주택매각지연(42.3%→45.1%), 세입자 미확보(21.2%→25.5%), 분양권 매도 지연(3.8%→13.7%) 모두 상승했다. 특히 분양권 매도 지연은 지난 7월 대비 9.9%p(7월 3.8%→8월 13.7%) 대폭 상승했다. 이는 분양가가 상승세를 보이며 주택 수요자가 청약시장으로 집중되고 기존 주택 매매 거래량이 감소했기 때문으로 판단된다.
한편 아파트 입주 전망지수는 2022년 4월(91.7) 이후 60~80선의 박스권 내에서 횡보를 보이다 9월 11.0p(84.6→95.6) 상승해 90을 돌파했다.
노희순 주산연 연구위원은 "주택담보대출 소득 기준 및 대출 한도 완화, 특례보금자리론 등으로 자금조달이 용이해지고 아파트 미분양 물량 감소 및 청약시장 활성화, 9월 중 금융·인허가 관련 추가 부동산 대책이 예견되며 시장 기대감이 높아졌기 때문"이라며 "다만 유가 상승을 중심으로 물가 상승과 금리상승 가능성 등 여전히 불안 요소가 남아있어 유의할 필요가 있다"고 말했다.
고금리·부동산 경기 악화 직격탄 여신전문 뺀 모든 금융권서 급등 부실·부실 우려 업장 187곳 달해
고금리와 부동산 경기 악화에 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 계속 상승하고 있다. 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 17%까지 치솟았다.
금융위원회와 금융감독원은 12일 김소영 금융위 부위원장 주재로 기획재정부·국토교통부·한국은행·금융지주·정책금융기관과 함께 ‘부동산 PF 사업 정상화 추진상황 점검회의’를 개최했다.
금융당국에 따르면 올해 6월 말 전체 금융권의 부동산 PF 대출 연체율은 2.17%로 지난 3월 말(2.01%) 대비 0.16%포인트 상승했다. 지난해 말(1.19%)과 비교하면 0.98%포인트 올랐다.
부동산 PF 대출잔액은 133조1000억원으로 3월 말(131조6000억원)에 비해 1조5000억원 증가했다. 부동산 PF 대출잔액은 2020년 말 92조5000억원, 2021년 말 112조9000억원, 2022년 말 130조3000억원 등 빠르게 늘고 있다.
부동산 PF 대출 연체율은 여신전문을 제외한 모든 금융업권에서 올랐다. 특히 증권사의 연체율이 두드러졌다. 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 6월 말 17.28%로 3월 말(15.88%)에 비해 1.40%포인트 올랐다. 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 2021년 말 3.71%에서 지난해 말 10.38%로 오른 뒤 올해 3월 말에는 15.88%로 3개월 만에 5.50%포인트 뛰는 등 급등세를 보이고 있다.
금융당국은 “6월 말 증권사 연체율은 1분기(5.50%포인트) 대비 상승폭이 크게 둔화됐다”며 “연체 대출 규모는 9000억원으로 증권사 자기자본(78조2000억원) 대비 1.2%에 불과해 충분히 관리 가능한 수준”이라고 밝혔다.
같은 기간 다른 업권의 부동산 PF 대출 연체율도 대체적으로 상승했다. 저축은행(4.07%→4.61%), 상호금융(0.10%→1.12%), 보험(0.66%→0.73%), 은행(0.00%→0.23%) 등에서 연체율이 올랐다. 연체율이 내린 곳은 여신전문(4.20%→3.89%)뿐이었다.
금융당국과 금융권이 마련한 PF 대주단 협약을 적용받는 부실·부실 우려 사업장은 8월 말 기준 187곳으로 늘었다. 187곳 중 152개 사업장에서 기한이익 부활, 신규 자금 지원, 이자 유예, 만기 연장 등 정상화 작업이 이뤄지고 있다. 23개 사업장은 공동관리 부결 및 경·공매 등을 통한 사업장 정리가 진행 중이다.
현대차 노사가 12일 기본급 11만1000원 인상 등 역대 최고 임금 인상안에 대해 잠정 합의했다. 이에 따라 13일 예정됐던 부분 파업 계획은 취소됐다. 잠정 합의안에 대해 노조는 오는 18일 조합원 찬반 투표를 진행해 확정 절차를 밟을 예정이다. 그대로 확정될 경우 5년 연속 무분규 임단협 타결이다.
이날 현대차 노사는 울산공장에서 임단협 본교섭을 진행하고 잠정 합의안에 서명했다고 밝혔다. 타결 최종안에는 기본급 11만1000원 인상, 성과금 400%+1050만원, 주식 15주, 상품권 25만원 지급 등이 포함됐다. 기본급과 성과금 모두 역대 최고 인상 안이다. 의견 차가 크던 정년 연장 논의와 관련해선 정부 정책과 법 개정 등을 지켜본 후 내년 상반기 다시 논의하기로 했다.
노사는 또 2년에 걸쳐 생산직 1100명을 신규 채용하는 데도 합의했다. 내년 800명을 채용하고, 2025년 300명을 충원할 예정이다.
