올 하반기 들어 서울 민간아파트 분양 가격이 일부 단지에서 3.3㎡당 4천만원에 육박하는 등 상승세가 심상치 않다. 분양가는 주변 시세에 견줘 저렴한 것이 통상적이지만, 최근에는 시세보다 높은 분양가도 나오는 형편이다. 지난 1월 무더기 규제지역 해제 등 정부의 부동산 규제 완화가 잇따른 결과로, 공급 부족 신호와 맞물려 가파른 집값 상승세로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
7일 한국부동산원 ‘청약홈’을 보면, 지난달 1일 1순위 청약이 이루어진 서울 광진구 ‘롯데캐슬 이스트폴’ 전용면적 84㎡ 유형의 공급가격은 14억9천만원이었다. 전체 면적 유형의 3.3㎡당 평균 분양가는 4050만원에 이른다. 서울 강북 지역에서도 3.3㎡당 4천만원이 넘는 단지가 나온 것으로, 높은 분양가에도 불구하고 일반분양 1순위 청약 경쟁률이 평균 98.4대 1을 기록했다.
지난 4일 특별공급을 시작한 서울 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’의 3.3㎡당 분양가도 3960만에 달한다. 전용면적 84㎡ 공급가가 13억9393만원으로, 주변 시세보다도 비싸다. 반면에 이 지역에서 2021년 입주한 ‘상도역 롯데캐슬 파크엘’은 지하철역 접근성이 더 좋은데도 지난 6월 13억5천만원에 실거래가 이루어졌다. 앞서 지난 7월 공급된 ‘광명 센트럴 아이파크’의 경우 전용면적 84㎡ 일반 분양가가 12억7200만원으로, 두달 전인 지난 5월 청약이 이뤄진 ‘광명자이 더샵포레타’의 동일 면적 일반 분양가 10억4450만원에 견줘 21%나 껑충 올랐다.
서울 민간 아파트 분양가는 올 2분기를 지나며 상승세가 가팔라지는 양상을 보이고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘민간아파트 분양가격 동향’을 보면 월별 서울의 3.3㎡당 평균 분양가격은 지난해 12월말 기준 2980만원에서 올 3월말 기준 3065만원으로 석달 사이 85만원 올랐고, 지난 6월말 기준으로는 3195만원으로 또 석달 사이 130만원 상승했다. 주택도시보증공사의 평균 분양가격은 공표 직전 12개월 동안 주택분양 보증서가 발급된 민간 분양사업장 평균 분양가로, 일반 분양을 대상으로만 산출된다.
분양가가 빠르게 오른 것은 올초 이루어진 부동산 규제 완화 속도전 영향이다. 정부는 지난해 3차례에 걸쳐 전국 규제지역을 단계적으로 해제한 데 이어, 올 1월에는 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 한꺼번에 규제지역과 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 해제했다. 규제지역에서 해제되면 분양권 전매제한 등 청약·세금·금융 관련 규제가 사라지고 주택도시보증공사의 고분양가 심사 대상에서도 빠진다. 주택 시장 경착륙 방지를 앞세워 청약경쟁률이 오를 여건을 만들면서, 분양가 통제 고삐도 놓아버린 것이다.
업계는 최근 원자잿값과 인건비 등 공사비가 올라 높은 분양가 책정이 불가피했다고 항변한다. 그러나 높은 분양가에도 청약경쟁률이 뒷받침해주는 까닭에 사업시행자나 조합이 공사비 인상분 이상으로 분양가를 높게 책정하고 있다는 게 일반적인 시선이다. 한 건설업계 관계자는 “비싸게 내놔도 팔리니 분양가를 올리지 않을 이유가 없는 것”이라며 “전반적인 경기는 여전히 안 좋지만, 분양가는 계속 상승할 가능성이 있다”고 말했다.
이런 가운데 정부는 이달 중 부동산 대책을 추가 발표할 예정이다. 다만 이번 대책은 최근 주택 인·허가, 착공 감소세를 바탕으로 제기된 공급 부족 우려에 대응하는 성격이 강하다. 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 강화나 대출 만기 연장 등 금융지원이 주로 담기고, 분양가 통제 등 규제가 되살아날 가능성은 별로 없을 거란 관측이 지배적이다.
서울 아파트 가격 상승세가 숨 고르기에 들어갔다. 급매물이 소진되자 매수자들이 관망세를 보이면서 상승폭이 줄어드는 모양새다.
8일 부동산 정보업체 직방에 따르면, 지난달 서울 아파트 매매가격은 7월보다 1.029% 상승했지만 상승폭은 5월부터 두 달 연속 축소됐다. 직방이 실거래가를 지수화해 산출하는 월간 매매가격 변동률은 올해 2월 반등한 후, 5월(1.397%)까지 꾸준히 높아졌다가 6월(1.377%)부터 상승세가 둔화됐다.
이러한 흐름은 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 매매가격 통계에서도 나타난다. 이달 첫째 주(4일 기준) 주간 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승했으나 상승폭은 일주일 전(0.13%)보다 줄었다. 집값 상승률 자체는 7월 둘째 주(0.04%)부터 7주 연속 꾸준히 플러스(+)를 기록했으나 상승폭은 지난달 넷째 주부터 하락 반전해 2주 연속 줄었다.
자치구별로는 송파구(0.24%)의 상승률이 가장 높았다. 하지만 이 역시 일주일 전(0.28%)보다는 상승폭이 좁혀졌다. 서초구(0.06%)와 강남구(0.14%) 상승률 역시 각각 전주보다 0.05%포인트, 0.06%포인트씩 상승폭이 감소했다. 한국부동산원에 따르면 대단지, 역세권, 신축 아파트 등 지역별 수요 중심으로 가격이 상승한 거래가 이어지고 있지만 호가가 크게 오르는 상황은 아니다.
실제 거래량도 가격 상승세를 뒷받침하지 못하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 계약일 기준 서울 아파트 매매 건수는 올해 1월(1,412건)부터 6월(3,849건)까지 꾸준히 상승했지만 7월(3,594건)부터 하락해 지난달에는 2,889건까지 떨어졌다.
올해 2월부터 시작된 상승세는 하반기 들어 주춤한 상황이지만 전문가들은 여전히 시장이 보합세를 유지할 것으로 내다봤다. 직방은 “서울에서 여전히 월간 1% 이상의 가격 상승이 발생하고 있고 시장으로 자금 유입이 지속되고 있어 하락세로의 전환을 논하기엔 아직 섣부르다”면서도 “현재의 거래량은 예년도 평균에 비해 아직 적은 수준이기에 상반기와 같은 강한 가격 반등세가 유지될지는 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다.
민간참여 공공주택 공사비 갈등 3만8000가구 적기 공급에 차질 공사비 인상분 반영·PF만기 연장 대출 금리도 5~6%대로 낮출 듯
"공급 막는 '대못 규제' 다 풀 것"
정부가 주택 공급을 확대하기 위해 세금 금융 등 전방위 규제 완화 방안을 검토 대상에 올린 것은 주택 공급이 절박한 위기 상황이고, 중견 건설사의 자금난이 심각하다고 판단했기 때문이다. 당장 올 들어 7월까지 전국 누적 분양 물량은 7만9631가구로 전년 동기 대비 44.4% 급감했다. 2~3년 뒤 주택 공급량의 선행지표인 착공 물량 역시 같은 기간 반토막(-54.1%) 났다. 3년 뒤 전국적으로 주택난이 현실화할 가능성이 커지자 정부는 민간의 주택 공급 역량을 강화할 수 있는 공급대책 마련에 나섰다.
공급을 가장 빨리 늘릴 수 있는 방안은 공사비 갈등으로 차질을 빚고 있는 전국 ‘민간참여 공공주택사업’의 정상화다. 2014년 시작된 민간참여 공공주택사업은 공공이 토지를 제공하면 민간이 분양·임대주택을 공급하는 사업이다. 최근 발주처와 시공사 간 공사비 갈등으로 전국 39개 사업장, 3만8609가구의 적기 공급이 불투명해졌다.
국토교통부가 지난 3월 ‘민간참여 공공주택사업 시행지침’을 개정해 급격한 물가 변동에 따른 사업비 조정 근거를 마련했지만 아직 사업비를 상향한 곳은 없다. 이번에 공사비 현실화 등 민간의 주택 공급 참여 지원안을 확정할 계획이다.
건설사에 대한 공공의 연대보증 강요도 공급을 가로막는 요인이다. 주택도시보증공사(HUG)는 재건축·재개발사업뿐 아니라 일반 대출 보증에서도 관행적으로 건설사의 연대보증을 요구하고 있다. 최근 서울 등 사업성이 좋은 수도권 사업장에까지 연대보증을 요구해 아예 시공을 포기한 건설사까지 나왔다. 건설업계 관계자는 “책임준공을 하고 있는데 연대보증까지 요구하니 건설사의 재무 부담이 가중될 수밖에 없다”고 했다.
민간 건설사의 부담을 가중하는 미분양 문제에 대한 해법도 공급 확대에 필수적이다. 정부는 미분양이 심각한 지역에만 5년간 양도소득세를 면제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 민간 리츠를 활용해 지방의 미분양 주택을 매입하는 방안도 거론되는 대책 중 하나다. 미분양 해소로 민간 건설사에 자금을 돌게 해 주택 사업을 추가로 할 수 있게 하려는 것이다.
건설업계 관계자는 “전국적으로 미분양이 6만 가구를 웃도는 데다 지방에선 여전히 증가세를 보이고 있다”며 “특히 ‘준공 후 미분양’이 늘어나고 있어 세제 혜택을 포함해 적극적인 위기 대응 방안 마련이 필요한 시점”이라고 지적했다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 지난달 29일 “시장에서 소화하는 방법이 원칙이지만 최후의 부분에 대해 공공의 역할이 있을 수 있다”고 했다.
정부는 고사 상태에 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 다시 활성화하기 위한 금융대책도 논의하고 있다. 구체적으로는 현재 연평균 10%가 넘는 PF 대출 금리를 연 5~6%까지 낮추는 방안 등이 검토되고 있다. 투자금융업계 PF 관계자는 “전국 대부분의 PF 사업장이 산소호흡기를 끼고 연명하는 상태”라며 “미분양이 해소되거나 금리가 내려가지 않으면 연내 지급불능을 선언하는 사업장이 줄줄이 쏟아질 수 있다”고 말했다.
공사 기간이 짧아 공급 효과가 큰 중소규모 주택 공급을 확대하는 방안도 거론된다. 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 전용면적 85㎡ 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 게 골자다. 역세권 등 도심에 주거시설 공급을 늘리기 위해 건축 규제와 학교용지부담금을 완화하는 방안도 검토 대상이다.
그동안 시장을 모니터링하는 데 그친 국토부도 대책 마련에 적극적이다. 국토부 관계자는 “상반기 분양 등 공급이 감소한 데 문제의식을 갖고 있다”며 “주택 공급을 가로막는 불필요한 규제는 적극적으로 완화할 방침”이라고 설명했다.
‘서학개미의 국민주’ 애플이 최신 스마트폰 아이폰15 시리즈 출시를 앞두고 흔들리고 있다. 중국에서 아이폰의 판매가 크게 줄어들 수 있다는 우려가 제기되면서 애플 시가총액이 이틀 만에 200조원 이상 날아갔다.
7일(현지시간) 뉴욕증권거래소에서 애플 주가는 전날보다 2.92% 하락한 177.56달러(23만7131원)에 거래를 마쳤다. 전날 3.6% 떨어진 데 이어 이틀 연속 큰 폭의 하락세를 보였다. 한때 3조 달러를 넘어섰던 시가총액도 2조7760달러로 쪼그라들었다. 이틀 만에 시총이 1897억 달러(253조원) 날아갔다.
이런 주가 하락은 중국에서 애플의 입지가 좁아질 수 있다는 관측 때문이다. 월스트리트저널(WSJ) 등에 따르면 중국은 최근 중앙정부 기관 공무원들에게 업무용으로 아이폰을 사용하지 말라고 명령했다.
'아이폰 금지령'은 정부 기관을 넘어 국영 기업과 다른 공공 기관으로 더 광범위하게 확대되고 있다. 일부는 직장 내에서만 아이폰 사용을 금지할 수도 있고 다른 기관은 직원의 아이폰 사용을 완전히 금지할 수도 있는 것으로 알려졌다.
이는 중국 기업들에 대한 미국 정부의 압박에 맞선 대응 차원이라는 분석이 설득력을 얻고 있다. 중국은 미국과의 통상분쟁이 기술 전쟁 양상으로 발전하자 핵심 기술 자립에 공을 들였고, 지난 수년간 외국에 대한 기술 의존도를 줄이려고 노력해왔다. 이 때문에 중국에서는 최근 아이폰 판매량이 줄어들고 있다.
이와 함께 중국 최대 통신장비기업 화웨이가 지난달 29일 출시한 신형 프리미엄 스마트폰이 소비자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 화웨이가 출시한 '메이트 60 프로'는 미국의 고강도 제재 속에 첨단 반도체 장비를 갖춰야 하는 7nm(나노미터·10억분의 1m) 공정 프로세서가 내장돼 전 세계를 놀라게 했다.
화웨이는 미국의 제재 속에 지난 3년 동안 5세대 이동통신(5G) 스마트폰을 출시하지 않았다. 화웨이는 구체적인 스펙을 공개하지 않았지만 '메이트 60 프로'의 다운로드 속도는 500Mbps로 통상 중국 4G 휴대전화의 5배 수준이다.
SK하이닉스, 화웨이 부품 이슈에 -4.05% 삼전은 하락전환 속 '7만전자' 간신히 지켜 미·중 갈등에 전기전자 업종 투자심리 악화 "실제 펀더멘털 영향은 지켜봐야…AI 맑음"
삼성전자가 7만원선을 가까스로 지켰다. 미·중 기술 전쟁을 둘러싼 불확실성에 미국 기술주가 약세를 보인 가운데, 국내 반도체 밸류체인 투자심리도 악화됐다는 평가다. SK하이닉스는 화웨이 이슈까지 맞물리며 급락세를 면치 못했다. 외국인은 삼성전자와 SK하이닉스를 모두 순매도했다.
8일 마켓포인트에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 0.14%(100원) 하락한 7만300원에 거래를 마쳤다. 2거래일 만에 하락 전환했지만, 가까스로 7만원선을 지켰다. SK하이닉스는 하락 폭은 두드러진다. SK하이닉스는 전 거래일보다 4.05%(4800원) 하락한 11만3700원에 거래를 마쳤다.
SK하이닉스는 이날 외국인 순매도 상위 1위에 이름을 올렸다. 외국인은 이날 SK하이닉스를 1850억원어치 팔아치웠다. 삼성전자에 대해서는 6거래일 만에 순매도로 전환해 10억원을 팔았다.
미·중 기술 갈등이 글로벌 주요 증시 기술주 투자심리를 짓누르고 있다. 앞서 마이크 갤리거 미 하원 미중전략경쟁특위 위원장의 대중 규제 발언에 따라 미·중 갈등 우려가 재점화됐다. 중국 정부도 ‘아이폰 금지령’을 내리면서 기술주 약세로 이어졌다.
백관열 이베스트투자증권 연구원은 “화웨이가 7나노 반도체를 장착한 자체 개발 스마트폰을 출시한 이후 미국은 중국 화웨이와 SMIC에 대한 모든 미국산 반도체 기술 수출을 중단할 것을 요구했다”며 “중국 정부도 공무원을 대상으로 아이폰 등 해외 브랜드 기기 사용을 금지했다는 소식이 전해지면서 미·중 갈등을 자극했다”고 말했다.
SK하이닉스는 화웨이 스마트폰 부품에 SK하이닉스 D램과 낸드플래시가 탑재됐다는 외신 보도에 따라 미국의 제재 우려가 나오면서 주가가 출렁였다. 미국 정부는 화웨이와 계열사를 상무부 거래제한 명단에 올려 수출을 규제하고 있다.
다만 이번 이슈에 따른 실제 펀더멘털 영향은 지켜봐야 한다는 의견이 제시됐다. 곽병열 리딩투자증권 스트래티지스트는 “미·중 갈등에 따른 불확실성으로 SK하이닉스 주가가 하락했지만, 현재 알려진 소식만을 감안하면 실적에 직접적인 영향을 주는 변수라기보다는 투자 심리에 악영향을 준 측면이 크다고 본다”고 말했다.
곽 스트래티지스트는 또 “SK하이닉스는 엔비디아에 대해 메인 공급자로 인공지능(AI) 관련 반도체 밸류체인에서 큰 역할을 하고 있기 때문에, 이와 관련해 내년 실적 눈높이 상향 흐름에 대한 전망은 여전히 유지하고 있다”며 “다만 미·중 이슈에 따른 불안이 어떻게 해소될지 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다.
삼성전자에 대해서도 증권가는 AI 메모리 반도체인 고대역폭 메모리(HBM) 기대감을 키우고 있다. KB증권은 이날 삼성전자가 일괄 공급(턴키) 생산에 따라 내년 HBM 시장 점유율이 절반에 이를 수 있을 것으로 추정하면서, 단기적으로 8만원대 안착이 가능할 것이라는 의견을 제시했다.
김동원 KB증권 연구원은 “삼성전자가 HBM 일괄 공급이 가능한 2.5D 첨단 패키징(아이큐브8) 생산 능력을 내년에 2배 이상 증설할 것으로 예상된다”며 “내년 삼성전자는 턴키 생산이 강점으로 부각되며 HBM 점유율이 48%까지 확대될 전망으로, 주가도 단기에 8만원대 안착할 수 있을 것”이라고 전했다.
