무주택 개념과 기준(Feat. 예외적 무주택 예외 인정 기준)

 

대부분의 주거, 복지 관련 정책들을 살펴보면 대부분의 공통조건 중 하나는 '무주택'입니다. 아파트 청약의 경우 무주택 세대주, 공공임대의 경우 무주택 세대 구성원에서부터 디딤돌대출, 보금자리론 등 대출을 받을 때도 '무주택'이라는 단어가 지속적으로 등장합니다. '무주택'을 단순하게 '주택이 없는 것'라고 생각해도 될 것 같지만, 그렇다면 '주택이 없는 것이 어떤 상황인지?', '여기서 주택의 기준은 무엇인지' 등에 대한 의문이 생깁니다. 때문에 관련 내용들에 대하여 알아보고자 합니다.   

 

1. 무주택의 개념

 

무주택이란 말 그대로 소유하고 있는 주택이나 분양권이 없는 상태를 의미합니다. 그리고 주택청약 등 대부분의 정책에서 무주택자는 '세대'를 기준으로 하기 때문에 본인을 비롯한 세대에 포함되는 모든 구성원(직계존비속)이 주택이나 분양권을 가지고 있지 않아야 합니다. 

 

2. 무주택을 판별하기 위한 주택의 기준

 

여기서 '주택'의 기준은 크게 3가지입니다. ① 공부(건축물대장) 상 주택으로 표기가 되어 있는 건축물 ② 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권 ③ 주택, 분양권의 공유지분 3가지입니다.

 

1) 공부(건축물대장) 상 주택으로 표기된 건축물

 

사람이 살고 있는 집이라고 모두 주택이 아니라 건축물대장 상에 '주택'으로 표시되어 있어야만 주택이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 일반적으로 건축물대장에 주택이 아니라 '업무시설'로 표기된 오피스텔의 경우 사람이 살고 있는 주거용 오피스텔이라고 해도 오피스텔은 '주택'의 기준에 포함되지 않습니다.(때문에 대출을 받을 경우도 오피스텔 대출은 비주택담보대출로 취급합니다.-아래 링크 참고)

오피스텔 대출(1) (Feat. 오피스텔 대출은 비주택담보대출입니다.)

 

하지만 도시형 생활주택의 경우는 주택에 포함됩니다. 

 

2) 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권 

 

또한 '분양권'은 아파트가 준공되면 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 때문에 아파트 청약을 해서 당첨이 되면 분양권을 받고, 그 아파트가 지어지면 입주할 수 있습니다. 따라서 청약을 해서 당첨된 분양권이든, 내가 살고 있는 곳이 재개발되어 얻은 분양권이든 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권은 모두 주택으로 인정됩니다. 반대로 이야기하면 2018년 12월 11일 이전에 취득한 분양권은 주택으로 인정되지 않는다는 의미이기도 합니다. 

 

3) 주택, 분양권의 공유지분

 

해당 주택 또는 분양권을 배우자와 공동소유를 할 경우 일반적으로 지분이 1/2이 됩니다. 이럴 경우 지분이 1/2이지만 주택을 보유하고 있다고 간주합니다.

 

3. 예외적 무주택 인정기준

 

하지만 '주택공급에 관한 규칙 제53조(주택 소유 여부 판정 기준)에 나열된 10가지 항목에 해당되는 주택 또는 분양권을 소유한 경우에는 무주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

일단 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판단 기준)을 살펴보겠습니다. 다음과 같습니다.

제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.
6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.
9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

<참고> 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 7의 3.
“소형ㆍ저가주택등”이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말한다.

 

뭐라뭐라 복잡하게 되어 있지만 대략적으로 아래와 같은 경우 주택을 가지고 있어도 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

 

1) 업무용·상업용 오피스텔을 소유하고 있을 경우(오피스텔은 건축물대상 상 주택으로 등록되지 않으므로 주택 외 건축물에 해당)

 

앞서 살펴보았던 대로 오피스텔은 건축물대장 상 주택으로 등록되지 않기 때문에 주택 외 건축물에 해당됩니다. 

 

2) 소형·저가주택 소유자의 경우

 

작거나 저렴한 주택을 소유하고 있을 경우도 무주택 기준에 포함됩니다. 하지만 주택청약을 할 경우 공공분양이냐 민간분양이냐에 따라 그 기준이 다르다고 합니다. 

 

일단 공공분양의 경우 기본적으로 주택의 면적과 가격 등에 관계 없이 주택을 가지고 있을 경우 무조건 유주택자입니다. 하지만 전용면적 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권을 1채 소유하고 있을 경우 청약 시 무주택자로 간주됩니다. 단, 전용면적이 20㎡ 이하라고 해도 주택 또는 분양권을 2채 이상 소유할 경우 유주택자로 간주됩니다.

 

또한 민간분양(민영주택)의 경우 전용면적 60제곱미터 이하이며 공시지가 기준 수도권 1억 3천만원, 지방 8천만원 이하인 주택을 1채 소유할 경우 무주택자로 간주합니다. 단, 이것은 민영주택의 일반공급 청약만 해당되며, 특별공급, 국민주택 등의 경우 유주택자로 인정됩니다. 

 

3) 상속받은 주택을 3개월 이내 처분한 경우

 

4) 비도시지역의 단독주택에 거주하다가 다른 지역으로 이사한 경우

 

해당 단독주택이 도시지역이 아닌 지역 또는 면 소재지에 있으면서 ①20년 이상 경과되었거나 ②전용면적 85㎡ 이하이거나 ③직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받았을 경우 중 하나에 해당되는 단독주택에 거주하다가 다른 지역으로 이주할 경우 무주택자로 인정받을 수 있다고 합니다. 하지만 수도권 지역일 경우 해당 지역이 면 소재지에 속하더라도 유주택자라고 합니다.

 

5) 만 60세 이상의 직계존속(부모님 등)이 주택을 소유한 경우(민간 분양 시에만 적용)

6) 폐가 또는 멸실됐거나 주택 외 용도로 사용되고 있는 경우

7) 무허가건물을 소유한 경우

8) 미분양 아파트의 분양권을 소유하고 있을 경우 이 분양권을 매수할 경우 무주택자에서 제외

 

따라서 단순하게 주택을 가지고 있다고 해서 단념할 필요는 없을 것 같습니다. 예를 들어 수도권에 살고 있는 갑이라는 사람이 민영주택에 청약을 하려고 한다면, 현재 주택을 소유하고 있다고 해도 해당 주택이 공시지가 기준 1억 2천만원에 전용면적 59제곱미터일 경우 무주택자로 인정받을 수 있기 때문입니다. 따라서 '주택공급에 관한 규칙 제53조'에 해당되는지에 대한 여부를 반드시 확인한 후 무주택 여부를 판단해 보아야 할 것 같습니다.