임대주택의 개념과 임대주택 유형(Feat. 건설임대주택, 매입임대주택, 공공임대주택, 민간임대주택)

 

뉴스기사들을 보면 이런 기사들이 많이 나옵니다.

 

1) ‘마래푸(마포 래미안 푸르지오)’ 월세가 25만원...재개발 임대주택 노려볼 만

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2) 동인천역 파크푸르지오 민간임대 2005세대 공급

동인천역 파크푸르지오 민간임대 2005세대 공급 - 인천투데이

 

3) 10명 중 4명은 임대주택 거주…주택 매수는 “아직 부담”

10명 중 4명은 임대주택 거주…주택 매수는 “아직 부담”

 

서울 마포, 인천 등과 같은 '집값 비싼 곳'에 비교적 저렴한 가격으로 거주할 수 있다는 장점이 있고, 현재 대한민국 국민 중 거의 40% 정도가 거주하고 있다는 임대주택에 대하여 알아보겠습니다. 

 

1. 임대주택의 개념

 

‘임대’라는 말을 사전에서 찾아보면 ‘돈을 받고 자기의 물건을 남에게 빌려줌’이라고 되어 있습니다. 그렇다면 ‘임대주택’이란 ‘주택을 가지고 있는 주체가 주택을 필요로 하는 대상에게 임대료를 받고 임대해 주는 주택’입니다. 개념 자체는 어려워 보이지 않습니다. 

 

그렇다면 여기서 ‘주택을 가지고 있는 주체’가 누구인지 궁금합니다. 때문에 일단은 지식백과를 통해 찾아보았습니다. 다음과 같이 되어 있습니다.

1) 국가 또는 민간 건설업체가 건축하여 주민에게 임대하는 주택. 임대주택법에 따라 공공기관이나 민간업자가 무주택서민을 위하여 임대를 목적으로 지은 주택을 말한다.(두산백과 두피디아)

2) 국가, 지방자치단체 또는 민간 사업자가 건축하여 일정한 임대료를 받고 거주자에게 빌려주는 주택(한국민족문화대백과)

3) 주거안정화를 목적으로 국가ㆍ민간 건설업체가 건축해 일정 소득 이하의 무주택가구를 대상으로 임대하는 주택(시사상식사전)

4) 국가나 민간건설업체가 건설하여 주민들에게 임대해주는 주택(한경 경제용어사전)

 

여기서 '주택을 가지고 있는 주체'는 '국가, 지방자치단체, 민간'라는 것을 알 수 있습니다.  즉, '임대주택'이란 국가, 지방자치단체 또는 민간 건설업체(사업자)가 건축(건설)하여 주택을 필요로 하는 사람(일정 소득 이하의 무주택 서민)에게 임대료를 받고 임대해 주는 주택 정도로 생각하면 될 것 같습니다. 

 

2. 임대주택의 유형

 

(1) 건설임대주택과 매입임대주택

 

임대주택에 대하여 보다 자세히 알아보기 위해 '임대주택법'을 찾아보았습니다. 법 제2조(정의)에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 3. 25., 2011. 8. 4., 2012. 1. 26.>

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.

 

임대주택법에 따르면 임대주택은 크게 ⓛ임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택인 ‘건설임대주택’과 ②임대사업자가 기존 주택을 매매 등의 수단으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택인 ’매입임대주택‘으로 나눌 수 있습니다. 

 

① 건설임대주택

 

건설임대주택에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 지식백과를 검색해 보겠습니다. 다음과 같이 되어 있습니다. 

1) 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중에서 사용검사 때까지 미분양된 주택으로 임대사업자로 등록하고 임대하는 주택 및 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
건설임대주택은 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택, 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택, 공공사업에 따라 조성된 택지에 주택건설사업계획의 승인을 받고 건설·임대하는 주택이 있고, 민간이 건설하여 임대하는 주택이 있다. 근거법은 민간임대주택에 관한 특별법과 공공주택 특별법이다.(부동산용어사전)

2) 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이다. 건설임대주택에는 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공건설임대주택과 민간 임대사업자가 건설하여 임대하는 민간건설임대주택이 있다.(매일경제, 매경닷컴)

 

즉, 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설해서 임대하는 주택이고, 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체일 경우 '공공건설임대주택'이고, 임대사업자가 민간 사업자일 경우 '민간건설임대주택'으로 구분할 수 있을 것 같습니다. 

 

② 매입임대주택

 

매입임대주택에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 공공주택 특별법과 민간임대주택에 관한 특별법을 살펴보겠습니다.

 

먼저 공공주택 특별법입니다. 다음과 같이 되어 있습니다. 

공공주택 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2014. 1. 14., 2015. 1. 6., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19., 2021. 5. 18., 2021. 7. 20.>
1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다)
1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2010.4.5, 2012.1.17, 2013.3.23, 2014.1.14, 2015.1.20, 2015.8.28, 2021.7.20>
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다. <개정 2015.1.20, 2015.8.28, 2016.1.19>
③ 제1항제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2014.1.14, 2015.8.28>

 

이어서 민간임대주택에 관한 특별법(약칭 : 민간임대주택법)입니다. 다음과 같이 되어 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 1. 17., 2018. 1. 16., 2018. 3. 13., 2020. 8. 18., 2021. 3. 16.>
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 

즉, 매입임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 기존에 있던 주택을 매입한 후 주택을 필요로 하는 사람에게 임대하는 주택이고 임대사업자가 국가, 지방자치단체일 경우 공공매입임대주택, 임대사업자가 민간사업자일 경우 민간매입임대주택으로 구분할 수 있을 것 같습니다. 

 

(2) 공공임대주택과 민간임대주택

 

앞서 임대주택의 개념은 '임대사업자가 건축(건설) 또는 매입하여 주택을 필요로 하는 사람(일정 소득 이하의 무주택 서민)에게 임대료를 받고 임대해 주는 주택'이라는 것을 살펴봤습니다. 그리고 임대사업자는 '국가 또는 지방자치단체'일 수도 있고, '민간사업자'일 수도 있다는 것을 알아보았습니다. 그리고 이 임대사업자가 '국가 또는 지방자치단체'일 경우를 '공공임대주택', 민간사업자일 경우 '민간임대'로 구분할 수 있습니다. 그리고 공공임대주택 관련해서는 '공공주택 특별법'을, 민간임대주택 관련해서는 '민간임대주택에 관한 특별법(약칭 : 민간임대주택법)'을 찾아보면 되겠습니다.

 

관련 법도 나오고 꽤나 복잡해 보이지만 임대주택의 유형을 요약하면 다음과 같습니다. 

 

 

3. 공공임대주택 8가지 종류

 

공공임대주택에 대하여 보다 세부적으로 알아보겠습니다. 공공주택 특별법 시행령 제2조에 따르면 공공임대주택의 유형으로는 총 8개가 있습니다.

제2조(공공임대주택) ① 「공공주택 특별법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호가목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택을 말한다. <개정 2018. 12. 11., 2020. 9. 8., 2020. 10. 19.>
1. 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
2. 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
3. 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
3의2. 통합공공임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
4. 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
5. 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
6. 기존주택등매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 제37조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
7. 기존주택전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택
② 제1항 각 호에 따른 임대주택의 입주자격에 관한 세부 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

뭐가 되게 많습니다. 그리고 읽어보면 다들 비슷비슷한 것 같은데 어떻게 구분을 하는지 모르겠습니다. 때문에 유형별로 자세히 알아보도록 하겠습니다.