토지거래허가구역(토지거래허가구역 개념 및 토지거래 방법)

 

 

최근 서울시에서 서울시, 압구정·여의도·목동·성수 토지거래허가구역 1년 연장했다는 내용의 4월 21일자 기사를 보면서 토지거래허가구역이라는 제도에 관심을 가지게 되었습니다.

 

(2022.4.21) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

 

해당 제도에 대하여 처음 드는 생각은 '토지를 거래할 때 허가를 받으라는 뜻인가? 자유민주주의, 자본주의 국가에서? 이게 가능한가?' 였습니다. 일단은 그것이 가능하니까 토지거래허가구역을 지정하고, 뉴스와 신문 기사에도 나오는 것이 아닐까 싶습니다. 때문에 이 '토지거래허가구역'이 무엇인지, 어떻게 허가를 받으라는 것인지 등에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 토지거래허가구역의 개념

 

일단 토지거래허가구역이 무엇인지를 알아보기 위해 사전부터 검색해 보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.

토지에 대한 투기를 막기 위하여 해당 기관의 장관이 지정하는 지역. 1979년부터 지정되었으며, 투기의 목적으로 거래되는 토지나 급격한 지가 상승이 우려되는 지역에 설정한다.(출처 : 국어사전)

 

이것만 가지고는 설명이 조금 부족합니다. 보다 더 자세히 알아보기 위해 토지이용규제정보서비스에 있는 용어사전을 알아보았습니다. 이렇게 나와 있습니다. 

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

○ 관련 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조

○  국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정·공고한 지역을 말한다.

○  토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.

○ 토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

○ 다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있다(기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.)
- 주거지역 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하(다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡ 이하)

 

조금 복잡해 보이지만 토지거래허가구역이란

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 등에 따라 토지 가격(지가)가 갑자기 상승하거나 그럴 우려가 있는 지역, 토지의 투기적 거래가 성행하는 지역을 대상으로 투기를 방지하기 위해 국토교통부 또는 시·도에서 5년 이내까지는 토지를 살 때 허가를 받아야 하는 지역입니다. 쉽게 말해서 일정 기간 동안에는 해당 토지에 대한 개발이 이루어지기 전까지는 투기성 거래가 이루어지지 못하게 묶어놓는 구역

 

정도로 생각하면 될 것 같습니다.

 

2. 토지거래허가구역의 사례

 

1) SK하이닉스 반도체 클러스터 조성예정지(용인시 원삼면)

 

토지거래허가구역의 가장 대표적인 사례는 SK하이닉스의 반도체 클러스터 조성 예정지인 용인시 처인구 원삼면 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 것입니다. 

 

SK하이닉스가 용인시 원삼면 일대를 반도체 클러스터 입지로 선택되었다는 이야기가 나오면서 평당(3.3㎡) 40만∼50만원 호가하던 농지가 100만원이 넘었고, 좋은 땅은 평당 300만원 선에서 500만∼600만원으로 오르는 등 부동산 가격이 들썩였다고 합니다. 이에 투기목적을 가진 외지인의 방문이 급증하고 소위 '떴다방'도 급증하면서 지난 2019년 3월 23일, 경기도는 원삼면 전역 60.1㎢에 대하여 2022년 3월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정했었습니다.(관련 뉴스기사 아래 참고)

 

'반도체 입지' 용인 원삼면, 토지거래 허가구역 지정 | 연합뉴스

 

그리고 얼마 전, 경기도는 해당 지역을 2022년 3월 23일부터 2023년 3월 22일까지 토지거래허가구역으로 재 지정했습니다.(관련 뉴스기사 아래 참고)

반도체 클러스터 사업지 용인 원삼면 토지거래허가구역 재지정

 

2) 국제교류복합지구 인근지역(잠실, 삼성, 청담, 대치동) 

 

또다른 대표적인 사례는 서울시가 국제교류복합지구 인근 4개 지역인 서울 송파구 잠실동, 서울 강남구 삼성, 청담, 대치동 일대를 '토지거래허가구역'으로 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년 동안 지정한 것입니다. 

 

국제교류복합지구, 영동대로 광역복합환승센터, 현대차의 GBC(글로벌비즈니스센터) 등 대규모 개발사업과 관련하여 주변 지역의 매수심리를 자극하고 투기수요가 유입될 우려가 있다고 판단하여 토지거래허가구역으로 지정했다고 합니다.(관련 뉴스기사 아래 참고)

잠실·삼성·청담·대치동 14.4㎢ '토지거래허가구역' 된다

 

그리고 2021년 6월 서울시는 해당 지역을 2022년 3월 23일부터 2023년 3월 22일까지 토지거래허가구역으로 재 지정했습니다.(관련 뉴스기사 아래 참고)

서울 잠실·삼성·청담·대치동 토지거래허가구역 재지정

 

3. 토지거래허가구역 내 토지 등 매수 방법

 

보통 토지거래허가구역으로 지정된 구역 내 토지, 주택 등은 구청, 시, 도지사 등의 허가를 받고 매수를 해야 한다고 합니다. 그리고 이와 관련하여 여러 가지 조건들이 있습니다.

 

1) 일정 면적 이상이 되는 토지는 허가를 받아라.

 

만약 매수하려는 토지의 면적이 일정 규모 이상이 되면 허가를 받아야 합니다. 하지만 일정 규모 이하라면 굳이 허가를 받을 필요 없고, 매수했다고 신고만 하면 됩니다.

 

그리고 '일정 규모'가 얼마인지를 알아보기 위해 국무회의를 통과하여 국토교통부에서 지난 2022년 2월 21일 발표한 '부동산거래신고법 시행령 개정안'을 확인해 보았습니다.(붙임문서 아래 참고)

 

220222(석간)_부동산거래신고법_시행령_개정안_국무회의_통과(토지정책과).pdf

1.44MB

 

해당 문서 2페이지에 따르면 용도지역별 토지거래 허가 기준면적은 다음과 같이 정해져 있습니다.

 

 

쉽게 이야기해서 도시지역 안에 주거지역 내 토지를 매수한다고 할 경우 토지의 면적이 60㎡ 미만일 경우 신고만 하면 되지만 그 이상일 경우 허가를 받아야 한다는 의미입니다. 그리고 지역 안에 상업지역 내 토지를 매수한다고 한다면 토지의 면적이 150㎡ 미만일 경우 신고만 하면 되지만 그 이상일 경우 허가를 받아야 합니다.

 

2) 자금조달계획서 제출 의무화

 

토지 등을 매입할 때 어떤 식으로 자금을 조달할 지에 대하여 ‘자금조달계획서’를 제출하도록 하라고 합니다. 현재 규제지역 내 주택거래, 비규제지역의 6억 원 이상 주택을 매수할 때도 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있는데, 토지거래허가구역 내 토지를 매수할 때도 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

 

수도권, 광역시, 세종시의 경우 지분거래 시 금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 하고, 지분거래가 아닐 경우 1억 원 이상의 토지를 취득할 경우, 그 외 기타지역은 6억 원 이상의 토지를 취득하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 한다고 합니다.

 

관련 내용은 국토교통부에서 지난 2022년 2월 21일 발표한 '부동산거래신고법 시행령 개정안' 2p에 명시되어 있습니다. 아래 그림을 참고하면 될 것 같습니다. 

 

 

 

4. 토지거래허가구역 내 토지 등 취득 시 의무

 

토지거래허가구역의 매수한 토지를 내 마음대로 쓸 수가 없다고 합니다. 허가를 받을 때 '어떻게 이용하겠다'는 토지이용목적을 명시하여 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 사람은 일정한 기간 동안 '허가받은 목적대로' 이용해야만 한다고 합니다.

 

예를 들어 내가 주택을 매수할 때 '실거주'를 한다고 허가를 받았으면 실거주를 해야지 전세나 월세를 줄 수 없습니다. 또한 상가를 매수할 경우 내가 직접 들어가 상업 활동을 하지 않고 임대를 주거나 해도 안 된다고 합니다. 

 

관련 내용은 국토교통부에서 지난 2022년 2월 21일 발표한 '부동산거래신고법 시행령 개정안' 3p에 명시되어 있습니다. 아래 그림을 참고하면 될 것 같습니다. 

 

 

쉽게 이야기해서 거주용 주택을 매수할 때는 적어도 2년 동안은 실거주를 해야 한다는 의미입니다. 또한 상가를 매수할 때는 허가받을 당시 목적에 따라 5년 이상은 사용 목적에 맞게 사용해야 한다는 뜻입니다. 

 

5. 토지거래허가구역 관련 특이사항

 

지금까지 살펴보았듯이 토지거래허가구역 내 토지 등을 매수하려면 여러 가지로 까다롭습니다. 허가도 받아야 하고, 자금조달계획서까지 제출해야 하며 목적에 맞게 사용해야 합니다. 

 

하지만 경매, 공매를 통해 토지거래허가구역 내 토지 등을 매수할 경우 이러한 제한을 받지 않는다고 합니다. 별도의 허가를 받을 필요도 없고, 자금조달계획서를 제출할 필요가 없으며, 주택이나 상가를 매수할 경우 전월세를 놓아도 상관 없다고 합니다. 

 

그림출처 : 아주경제(2020.7.6)

 

그림출처 : 이데일리(2021.1.23)

 

그래서 토지거래허가구역 내 경매물건이 나오면 인기가 높을 수밖에 없습니다. 2022년 4월 27일 기준 부동산 관련 뉴스기사를 보면 '토지거래허가구역인데 삼성동 아파트 경매에 수십 명이 응찰했다고 합니다. 

(2022.4.26) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

그래서 이런 기사들도 많이 보입니다.

경매로는 갭투자 가능?...경매, 토지거래허가구역 규제 안받아 | 아주경제

 

[김용일의 부동산톡]토지거래허가구역내 허가를 받지 않아도 되는 경우…경매·공매의 예외

 

토지거래허가구역, 뉴스기사 등을 통해 심심치 않게 접하는 내용입니다. 막연하게 궁금했고, 왠지 해당 구역에서는 거래하면 머리아프겠다는 생각도 들었지만 이렇게 정리해 보니 내용이 파악되는 느낌입니다.