공동주택(아파트 등) 면적 이해하기(Feat. 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적)

 

아파트나 오피스텔 같은 분양공고를 보면 항상 나오는 말이 있습니다. 공용면적, 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적 등등...예를 들어 이런 식입니다.

그림출처 : 오송역 파라곤 센트럴시티 3차 모집공고

그림출처 : 힐스테이트 인덕원 모집공고

 

그림출처 : 보평역 서희스타힐즈 모집공고

 

뭔가 되게 복잡해 보입니다. 저런 면적들이 도대체 뭐길레 이렇게 다른지, 뭘 어떻게 봐야 할지 잘 모르겠습니다. 때문에 한번 공부를 해보겠습니다.

 

1. 전용면적

 

일단 이게 뭔지 관련 법을 찾아보겠습니다. 주택법 시행규칙 제2조에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 

전용면적은 '주거전용면적'이라고 하여 '주거의 용도로만 쓰이는 면적', '외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적' 이라고 되어 있습니다. 아주 쉽게 이해하자면 전용면적이란 실제로 생활하는 공간, 예를 들어 방, 거실, 화장실, 현관, 주방 등과 같은 곳들과 같이 주택 내부 면적 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

전용면적과 관련하여 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다. 

 

1) 전용면적이란 '주거전용면적'이라고 하며 실제로 생활하는 내부 공간(방, 거실, 화장실, 현관, 주방 등)의 면적입니다. 

 

2) 보통 '베란다'라고 부르는 발코니의 경우 빨래를 널거나, 물품을 보관하는 등의 용도로 실제로 사용하는 공간이지만 전용면적에는 포함되지 않는다고 합니다. 

 

3) 전용면적은 주택 청약 시 주택 Type의 기준이 되고, 등기사항전부증명서(등기부등본)에 기재되어 세금을 납부하는 과세표준으로 활용됩니다. 

 

4) 주택 면적에 따른 분양 희망자들의 혼란을 줄이기 위해 아파트 입주자 모집공고 및 계약서 등에 전용면적을 의무적으로 표기하도록 법으로 규정하고 있습니다. 

 

5) 청약 시 주택타입 또한 또한 전용면적 기준입니다. 

그림출처 : 파주운정3 A16블록 모집공고

 

2. 공용면적

 

일단 이게 뭔지 관련 법을 찾아보겠습니다. 앞서 확인했던 주택법 시행규칙 제2조를 다시 한 번 살펴보겠습니다.

제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 

공용면적은 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적, 지하층 및 관리사무소 등과 같은 공용면적이라고 되어 있습니다. 아주 쉽게 이해하자면 공용면적이란 여러 사람들이 같이 쓰는 공간, 예를 들어 아파트 복도, 계단, 출입 현관, 엘리베이터, 관리사무소, 커뮤니티시설, 노인정, 지하층 등 정도라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

공용면적과 관련하여 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1) 공용면적은 크게 '주거공용면적'과 '기타공용면적'으로 분류할 수 있습니다.

 

2) '주거공용면적'이란 복도, 계단, 비상구, 엘리베이터, 현관 등과 같이 한 건물 안에서 여러 사람들이 같이 쓰는 공간을 의미합니다. 

3) '기타공용면적'이란 주거공용면적을 제외한 건물 바깥에 있는 각종 부대시설물, 예를 들어 놀이터, 경비실, 주차장, 노인정, 각종 커뮤니티시설, 관리사무소 등의 면적을 의미합니다. 

4) 공용면적은 입주민 모두가 사용하는 공간이기 때문에 아파트 단지의 경우 공용면적이 차지하는 비중이 넓으면 전용면적이 줄어들어 집이 좁아보일 수 있다고 합니다. 

 

5) 일반적으로 주상복합, 주거용 오피스텔을 짓게 될 경우 공용면적이 넓은 편이기 때문에 실제로 사용할 수 있는 공간(주거전용면적)이 좁은 경우가 많다고 합니다.(전용률이 낮아 계약면적 대비 실제로 사용할 수 있는 공간이 좁은 편입니다.)

3. 공급면적(분양면적)

 

대화를 하면서 집 평수를 물어볼 때 보통은 "32평이야, 25평이야" 등으로 답변하고는 합니다. 이것은 보통 '전용면적과 공급면적을 합친' 평수입니다. 주거전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 '공급면적'이라고 합니다. 그리고 아파트의 분양가를 산정할 때 활용되는 면적이기 때문에 '분양면적'이라고 합니다.

 

공급면적(분양면적)과 관련하여 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1) 공급면적(분양면적)은 주거전용면적 + 주거 공용면적의 합입니다. 즉, 방, 거실, 화장실, 부엌 등 실제 생활하는 공간에다가 계단, 복도, 아파트 현관까지를 포함한 면적을 의미합니다. 

 

 

2) 보편적으로 아파트의 평수를 이야기할 때 활용하는 면적입니다. 

 

3) 아파트의 분양가를 산정할 때 활용되는 면적입니다. 

그림출처 : 공도 서희스타힐스 모집공고

 

4. 계약면적

 

주거전용면적과 공용면적(주거 공용면적 + 기타 공용면적)을 합친 면적을 '계약면적'이라고 합니다. 주거전용면적에 주거공용면적, 그리고 경비실, 노인정, 관리사무소, 커뮤니티센터, 지하주차장 면적 등 기타 공용면적을 합친 면적입니다. 

 

계약면적과 관련하여 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1) 계약면적은 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적의 합입니다. 즉, 방, 거실, 화장실, 부엌 등 실제 생활하는 공간에다가 계단, 복도, 아파트 현관, 경비실, 노인정, 관리사무소, 커뮤니티센터, 지하주차장 면적 등 모든 것을 합친 면적입니다.

 

 

2) 오피스텔의 분양가를 산정할 때 활용되는 면적입니다. 

 

5. 서비스면적

 

위에서 주거전용면적을 알아볼 때 보통 '베란다'라고 부르는 발코니의 경우 빨래를 널거나, 물품을 보관하는 등의 용도로 실제로 사용하는 공간이지만 전용면적에는 포함되지 않는다고 공부했습니다. 그러면 이 발코니의 경우 '덧붙여 제공되는 면적'이라고 하여 '서비스면적'이라고 합니다. 서비스면적이란 주택을 분양할 때 주택 건설업자가 덧붙여 제공하는 면적으로 보통 외부와 접하는 앞뒤 발코니가 서비스면적에 속한다고 합니다. 

 

서비스면적과 관련하여 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1) 서비스면적은 주택을 분양할 때 건설업자가 덧붙여 제공하는 면적입니다.

 

2) 보통 외부와 접하는 앞뒤 발코니가 서비스면적에 들어갑니다.

 

3) 서비스면적은 아파트 용적률, 주거전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않는 공짜 면적입니다.

 

4) 비록 공짜 면적이지만 발코니를 확장할 경우 별도의 확장비를 납부해야 하기 때문에 서비스면적에 대한 비용을 납부하는 것이나 마찬가지이며, 발코니를 확장할 경우 실제 거주할 수 있는 공간이 넓어질 수 있으므로 고려해 볼 만 합니다. 

그림출처 : EBN산업경제신문

 

6. 요 약

 

앞서 (주거)전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적, 공급면적(분양면적), 계약면적, 서비스면적 등에 대하여 알아보았습니다. 꽤나 복잡하지만 그림으로 요약하면 다음과 같습니다. 

 

그림출처 : 국토교통부