1기 신도시 특별법(Feat. 1기 신도시 특별법 내용과 향후 전망)

 

지난 3월 대선과 6월 지방선거의 가장 큰 부동산 이슈 중 하나는 ‘1기 신도시 특별법’이었습니다. 관련 언론 기사들입니다. 

 

ex1) 1기 신도시 정비, 대선 이슈로

李 ‘리모델링’ 尹 ‘재건축’… 1기 신도시 정비, 대선 이슈로

 

ex2) 1기 신도시 표심잡자...대선주자 재건축, 리모델링 공약 봇물

"1기 신도시 표심잡자"…대선주자 재건축·리모델링 공약 봇물

 

ex3) 민심잡기 잰걸음… 김동연-김은혜 "1기 신도시 특별법" 공약 경쟁

민심잡기 잰걸음… 김동연-김은혜 "1기 신도시 특별법" 공약 경쟁 - 중부일보 - 경기·인천의 든든

 

 

1. 1기 신도시 현황

 

1992년 입주를 완료한 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)가 2022년으로 30년을 맞았습니다. 1992년 당시 총 117만 명이 거주하는 29만 2,000여 가구의 대단지 주거타운이었던 1기 신도시의 상당수 아파트들이 어느덧 건축물 노후·불량 문제를 겪고 있습니다. 이러한 노후주택들의 주거환경을 개선하고, 각종 규제 완화를 통한 주택공급 확대를 위해 대선 후보들과 유력 지방선거 후보자들은 1기 신도시 특별법을 통해 재건축사업을 추진하겠다고 공약했고, 이는 뜨거운 이슈가 되었습니다. 

1기 신도시들이 현황은 아래와 같습니다.

자료출처 : 국토교통부 정책자료(https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl?id=523)

 

용적률이 높은 일부 단지들의 경우 리모델링을 통해 사업승인을 받은 단지도 있습니다.

 

ex) 분당 한솔마을 5단지 하반기 리모델링 착공...1기 신도시 첫 사례

분당 한솔마을 5단지 하반기 리모델링 착공…1기 신도시 첫 사례 - 대한전문건설신문

 

또한 용적률이 낮고 입지가 좋아 높은 수익성이 기대되는 단지는 재건축을 추진하고 있습니다. 일반적으로 용적률은 낮고 대지지분은 높을수록 재건축 사업성은 좋다고 합니다.

 

ex) 대단지가 대세...1기 신도시 통합 재건축 확산

"대단지가 대세"...1기 신도시 '통합 재건축' 확산

 

2. 1기 신도시 특별법 발의 내용과 의견

 

1기 신도시 특별법 발의 현황입니다.

하지만 1기 신도시 특별법에 대한 의견은 분분합니다. 특히 ‘용적률 최대 500%’은 현실적으로 불가능하다는 의견이 많습니다. 아파트가 밀집된 신도시에서 용적률을 높일 경우 일조권 침해, 늘어난 인구에 따른 교통난 등 각종 문제들이 쏟아질 우려가 있기 때문입니다.(세부 내용 아래 링크 참고)

용적률과 건폐율(Feat. 용적률과 건폐율의 개념과 계산법)

또한 특정 지역을 위한 특별법이니 만큼 형평성 논란 또한 무시할 수 없습니다. 1기 신도시 외에도 서울 목동이나 상계동 등 정비사업이 시급한 곳들이 많은데 1기 신도시에만 특혜를 줄 경우 다른 지역 주민들의 반발을 불러일으킬 수 있습니다.

3. 1기 신도시 특별법 향후 전망

 

현 정부의 대선 공약이자 관련 지역(경기도) 자치단체 장의 핵심 공약인 만큼 1기 신도시 재건축 사업이 빠르게 진행될 것이라는 기대감이 높습니다. 하지만 재건축이 시작될 경우 해당 지역 내 세대들의 대규모 이주가 예상되는 등의 문제로 재건축 기간이 길어질 수 있습니다. 이 과정 속에 전월세 대란이 발생하는 등 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 

 

대규모 이주에 따른 혼란을 최대한 방지하고, 타 지역과의 형평성 문제를 고려한 진행이 필요할 것 같습니다.