16일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 경기부동산포털의 아파트 전월세거래량을 살펴본 결과, 전날 기준 올해 1~5월 경기도 아파트 전월세 거래량은 총 12만 3253건으로 집계됐다. 그 중 아파트 월세거래량은 4만 8633건으로 월세 거래비중이 39.5%에 달하는 것으로 조사됐다. 이는 경기부동산포털이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년(1~5월 기준) 이래 거래량과 거래비중이 역대 가장 높았다.
경기도에서도 아파트 월세거래 비중이 가장 높은 곳은 양주시로 확인됐다. 올해 1~5월 양주시 아파트 전월세 거래 3173건 가운데 월세 거래는 2243건으로 월세 비중이 무려 70.7%에 달하는 것으로 조사됐다. 이어 파주시 57.5%, 안성시 51.3%, 의정부시 50.0%로 나타났다.
오는 8월부터 2년 전 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 전세 수요로 가세하면 경기도 아파트 월세 매입비중은 더욱 증가할 것으로 보인다. 집주인들은 한번 전세 계약을 하면 계약갱신청구권 때문에 4년간 전셋값을 올릴 수 없다는 생각에 전세가격을 대폭 올릴 수 있기 때문이다.
여기에 기준금리 인상으로 전세대출 이자까지 높아지고 있어 세입자들은 차라리 집주인에게 월세를 내는 것이 낫다고 보는 경우가 많아지고 있다.
서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동 일대에 대한 ‘토지거래허가구역’ 지정이 1년 더 연장됐다. 2020년부터 3년째 거래 규제를 받게된 것으로, 집값 자극 우려가 여전히 남아있는 만큼 투기수요 차단을 위한 선제적 조치에 나선 것이라는 설명이다.
대상지인 잠실동·삼성동·청담동·대치동 14.4㎢ 일대는 국제교류복합지구, 영동대로 광역복합환승센터, 혐대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 대규모 개발사업이 진행되는 곳이다. 서울시는 투기수요가 유입될 우려가 있다는 판단으로 2020년 6월부터 이 일대를 토지거래허가구역으로 관리해왔고, 지난해 한 차례 연장한데 이어 올해도 추가 연장했다.
토지거래허가구역으로 묶이면 일정규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 시군구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당의 벌금형을 받게 된다. 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용해야 하기 때문에 일종의 ‘갭투자’가 불가능하다.
정부가 지난 2월부터 서울의 경우 토지거래허가구역 대상을 주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡ 초과로 확대한 만큼 지난해까지는 허가제 대상이 아니었던 대지지분 10㎡ 이하 소형 아파트, 다세대 등도 토지거래허가구역으로 묶이게 됐다.
시장 금리가 급등한 여파로 서울 아파트값이 최근 약세를 보이는 국면을 활용해 고점 대비 수억원 떨어진 값에 손바뀜되는 하락 거래가 속출하고 있다. 특히 선호도가 높은 고가 아파트, 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 두드러지게 나타났는데 상당수가 직거래로 이뤄지고 있어 편법 증여 가능성이 의심된다는 지적이 제기된다.
시세 대비 수억원씩 낮게 체결된 거래는 모두 직거래로 확인됐다. 공인중개사를 통하지 않고 거래 당사자끼리 체결하는 직거래는 주로 중개수수료 부담을 줄이기 위해 활용된다. 그러나 일부는 가족이나 친인척, 지인 등 특수 관계에서 편법으로 증여하려는 수단으로 활용되기도 한다. 통상 거래가격이 시세의 30% 또는 최대 3억원 낮아도 정상 매매로 인정된다는 점을 이용해 세 부담을 줄이려는 의도다.
업계는 가격 급락 직거래의 다수가 편법 증여성 거래일 것으로 보고 있다. 지난해 말부터 주택 매수심리가 쪼그라들면서 거래절벽 현상이 심화되는 등 시장 전반의 관망세가 짙어지고 있고 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 여파로 매물이 출회하고 있다는 점을 노리고 ‘꼼수’를 부렸을 가능성이 있다는 분석이다. 특히 아파트값이 약세를 보이는 상황에선 일부 하락 거래가 체결되는 등 시세가 조정되다 보니 이를 이용하는 경우가 있다고 봤다.
다만 현행 세법상 특수관계인 간 거래에서 시가와 양도가의 차액이 과도하게 클 경우 양도세를 과세하는 것은 물론 납부 불성실 등에 대한 가산세도 추징될 수 있다.
앞서 올해 3월 국토부는 지난 2020년 3월부터 1년 3개월간 체결된 9억원 이상 고가주택 매입 사례를 집중 조사한 결과 3787건의 위법의심사례가 확인됐다고 발표한 바 있다. 이 가운데 2248건이 편법증여였으며 편법증여 금액이 10억원을 넘는 사례도 24건에 달했다. 이들 사례는 모두 국세청에 통보됐다. 사실로 판단될 경우 미납세금 추징 등의 절차를 거치게 된다.
국토부는 앞으로도 9억원 이상 고가주택의 이상거래를 상시적으로 조사하고 9억원 미만 주택이더라도 미성년자 매수, 특수관계 직거래 등에 대해선 기획조사를 진행한다는 방침이다.
‘입주권 양도 제한’ 시행 후폭풍 8월3일까지 조합설립인가 신청해야, 신청 못하면 소유권 이전 불가능 팔아도 현금청산 대상…주민 불안 설립동의율 낮은곳선 급매물 등장
서울 성북구 석관동 인근의 한 공인 대표는 가로주택정비사업이 한창인 석관동의 상황을 ‘시간과의 싸움’이라고 표현했다. 당장 오는 8월 3일까지 조합설립인가 신청을 하지 못하면 조합원들의 재산권이 침해당할 수 있다는 것이다. 모두 지난 2월 개정된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)’의 영향이다.
개정된 법에 따르면 투기과열지구 내 가로주택정비사업과 소규모 재개발사업은 앞으로 조합원의 입주권 양도를 제한받는다. 양도를 받을 경우에는 현금청산자로 분류돼 사실상 사업 참여가 불가능하다. 다만, 법이 시행되는 8월 4일 이전에 조합설립인가를 신청하면 규제 적용을 피할 수 있는데, 이 때문에 주민들이 조합 설립에 속도를 내고 있는 것이다.
이 대표는 “같은 재개발 구역인데 8월 3일까지 조합설립인가를 신청하는 구역은 나중에 소유권을 이전할 수 있지만, 8월 4일 이후에 조합설립인가를 신청하면 소유권 이전을 못하고, 설사 매도를 해도 현금청산 대상이 된다”라며 “이 때문에 옆 구역과의 가격 차이를 우려하는 주민들이 조합 설립에 열을 올리고 있다”라고 설명했다.
‘미니 재개발’로 불리는 소규모주택정비 사업지들이 대혼돈의 국면으로 접어들고 있다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’의 시행으로, 조합설립인가 신청을 못하면 사실상 사업 종료때까지 투자금이 묶이게 되면서 투자자들의 불안감이 커지고 있어서다. 이에 너도나도 동의서 접수에 열을 올리고 있다.
정비업계에 따르면 석관 1-2구역은 최근 조합설립을 위한 동의율이 법적 기준을 넘기면서 조합설립총회와 인가 신청을 앞두고 있다. 앞서 조합설립에 성공한 1-3, 1-7구역에 이어 속도를 내고 있는 상황으로, 당장 주민들은 “규제를 피할 수 있게 됐다”는 반응이다.
문제는 아직 동의서 접수율이 낮은 정비구역들이다. 석관동 내 13개 정비구역 중 단 두 곳만이 조합설립인가를 받았는데, 상당수 구역이 아직 동의율 80%를 넘기지 못해 신청이 불가능한 상황이다. 석관동의 한 토지 소유주는 “입주권 양도는 소규모 재개발 참여자에게는 중요한 문제다. 양도가 가능한 지역과 불가능한 지역의 가격 차이가 클 것”이라며 “같은 동네에 이런 가격 차이가 생기면 전체 사업에도 문제가 생길 것”이라고 주장했다.
실제로 입주권 양도가 불가능해질 것을 우려해 아예 급매를 내놓는 경우도 있다. 석관동의 다른 공인 대표는 “최근 투자를 위해 들어왔다가 조합 설립 동의율이 좀처럼 오르지 않으니 다시 되팔겠다며 매물을 내놓은 경우가 있었다”라며 “지금은 향후 현금청산 위험성이 있다 보니 매수자들도 조심스러워하는 분위기”라고 설명했다.
사정은 대부분이 투기과열지구로 묶인 서울 내 다른 소규모 정비사업 현장도 마찬가지다. 정비업계 관계자는 “현금청산은 주택 소유주에게 곧 재산권 피해를 뜻한다”라며 “8월 전까지 조합 설립을 마치려는 사업지마다 혼란이 불가피할 것”이라고 말했다.
생애첫집, 지역·집값·소득 상관없이 LTV 80% "금리인상 부담 큰 상황…시장 불안 가능성 낮다"
앞으로 생애 최초 주택 구매자가 집을 살 땐 지역이나 소득 제한 없이 집값의 최대 80%를 빌릴 수 있게 되고, 대출한도도 기존 4억원에서 6억원까지 늘어난다.DSR 산정방식도 개선되며, 대출 문턱이 낮아진다.
16일 기획재정부 등 관계부처는 이 같은 금융지원 내용을 담은 경제정책방향을 발표했다. 우선 생애 최초 주택 구매자에 지역과 주택 가격 별로 60~70% 적용했던 주택담보인정비율(LTV)이 80%까지 확대된다. 가령 5억원짜리 아파트를 살 때 LTV 60%를 적용받아 3억원까지만 대출받았다면, 앞으로는 4억원까지 받을 수 있게 된다.
[한은 '0.5%P 인상' 갈림길] 美, 내달도 자이언트스텝 밟으면 한은 빅스텝 단행해도 금리 역전 외국인 자금 유출 등 후폭풍 우려, 연말 기준금리 3.0%까지 오를수도 이창용 "시장반응 보고 결정할 것", 경기침체 가능성에 고심 깊어져
미국이 고삐 풀린 물가를 잡기 위해 기준금리를 한 번에 0.75%포인트나 올리는 ‘자이언트 스텝’을 밟으면서 한국과 미국의 금리 역전이 초읽기에 들어갔다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 당장 다음 달에도 연거푸 자이언트 스텝을 이어가면 미국 금리 수준이 한국보다 높아지는 역전 현상이 현실화한다. 이 경우 외국인 자금 유출, 수입 물가 자극 등 후폭풍이 커질 수 있다.이에 한국은행이 사상 첫 ‘빅 스텝(금리를 한 번에 0.5%포인트 인상)’을 통해 잇따라 금리를 올려 연말 3.0%까지 높일 수 있다는 관측이 나온다. 다만 가파른 금리 인상이 단행될 경우 가계부채와 기업 조달 비용 급증으로 우리 경제가 본격적인 경기 침체에 빠질 수 있어 통화 당국의 고민도 커지고 있다.
미 연준이 15일(현지 시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 통해 기준금리를 0.75%포인트 올리면서 한국(1.75%)과 미국(1.50~1.75%)의 금리 격차는 기존 0.75~1.00%포인트에서 0.00~0.25%포인트로 크게 줄었다. 상단 기준으로는 양국 금리 수준이 이미 같아졌다. 더욱이 이달은 한은 금융통화위원회의 금리 결정회의가 열리지 않는다. 다음 달 13일로 예정된 금통위에서 한은이 금리를 올리기 전까지는 양국 금리가 동일한 수준을 유지하게 된다.
문제는 미 연준이 다음 달에도 빅 스텝 또는 자이언트 스텝 가능성을 시사하면서 한미 금리 역전이 기정사실화됐다는 점이다. 한은이 7월 금통위에서 금리를 0.25%포인트 올리더라도 바로 2주 뒤 미 연준이 빅 스텝만 밟으면 미국(2.25%) 금리는 한국(2.00%)을 추월하게 된다. 인플레이션과의 전쟁 중인 미국이 금리 인상의 속도를 높이면서 올해 말로 예상했던 양국 금리 역전 시점이 당장 눈앞으로 다가온 것이다. 연준이 이달에 이어 두 달 연속 자이언트 스텝을 밟게 될 경우 금리 격차는 더 벌어질 수 있다. 연준 위원들이 올해 말 금리 수준이 3.4%까지 높아질 것으로 예상한 만큼 금리 역전은 상당 기간 이어질 수밖에 없다.
한미 금리가 역전되면 보다 높은 금리를 좇아 이동하는 국제 자본의 특성상 외국인 투자 자금의 유출이 불가피하다. 강삼모 동국대 경제학과 교수는 “한미 금리가 역전되면 한국에 대한 자본 투자가 줄고 주식시장이 침체에 빠지면서 경제에도 악영향을 끼칠 수 있다”고 우려했다.
금리 역전에 따른 원화 가치 하락이 물가를 자극할 수 있다는 점도 문제다. 한은이 다음 달 금통위에서 빅 스텝 카드를 꺼내 들 수 있다는 관측에 점차 힘이 실리는 이유다. 한은은 1950년 설립 이래 지금까지 단 한 차례도 빅 스텝을 밟은 적이 없다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “연준이 두 달 연속 자이언트 스텝 가능성을 예고하면서 한은도 사상 첫 빅 스텝을 밟을 가능성이 커졌다”며 “연말까지 지속적인 금리 인상이 불가피한 상황”이라고 진단했다. 글로벌 투자은행 JP모건도 한은이 7월 빅 스텝에 이어 8·10·11월 금리를 추가 인상할 것이라고 전망했다. 이 경우 연말 기준금리는 3.0%까지 도달하게 된다.
한은이 금리를 가파르게 올릴 경우 우리 경제를 지탱하는 가계와 기업에는 적잖은 부담이 될 것으로 전망된다. 가계부채가 1900조 원에 육박하는 상황에서 대출 금리가 오르면 가계의 이자 상환 부담이 커지며 소비 심리가 얼어붙을 수 있다.기업 역시 조달 비용이 늘면서 투자 위축이 불가피하다. 인플레이션을 잡기 위한 고금리 정책이 자칫 ‘스태그플레이션(경기 침체 속 물가 상승)’을 유발할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
미국이 ‘자이언트 스텝’(0.75%포인트 금리 인상)을 밟은 직후 주요 증시가 상승세를 그렸다. 다만 앞으로 위험 요인이 겹겹이 쌓여 있어 일시적 반등에 그칠 것이라는 전망이 나온다. 잡히지 않는 물가와 경기 침체에 대한 우려로 불안 심리는 더 깊어지고 있다.
코스피는 16일 전날보다 4.03(0.16%) 오른 2451.41에 장을 마쳤다. 7거래일 연속 하락세를 이어간 끝에 소폭 반등한 것이다. 장 초반 잠시 2500선을 회복했으나 오후 들어 오름폭을 대부분 반납했다. 외국인 투자자가 1464억원어치를 순매수한 반면, 기관과 개인 투자자는 각각 185억원어치와 1569억원어치를 팔았다. 코스닥 지수도 2.74 (0.34%) 상승해 802.15에 마감했다. 원-달러 환율은 서울 외환시장에서 4.9원 떨어진 1285.6원에 거래를 마쳤다.
뉴욕증시도 15일(현지시각) 미국 연방준비제도의 금리 인상 발표 직후 상승세를 탔다. 다우존스30 산업평균지수는 1.00% 오른 30668.53에 마감했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수도 1.46%, 나스닥 지수도 2.50% 상승했다. 일본 니케이225 지수도 0.40% 올랐다.
미국이 지난달 정책금리를 인상했을 때와 비슷한 양상이다. 당시에도 주요 주가지수가 반등하면서 연준에 대한 투자자들의 믿음이 회복됐다는 해석이 나왔다. 그러나 이후 고강도 긴축에 대한 우려가 재차 불거지며 증시는 수일간 바닥으로 치달았다. 미국 5월 소비자물가지수(CPI)가 발표된 뒤에는 더욱 가파르게 추락했다. 이번에도 일시적인 안도에 그칠 가능성이 높다는 얘기가 나오는 이유다.
실제로 금리 인상폭 전망치는 치솟고 있는 반면 물가 불활실성은 걷히지 않고 있다. 앞으로 각종 물가와 경기 지표가 발표될 때마다 시장이 크게 출렁일 가능성이 높다는 얘기다. 이날 오후 5시 시카고상품거래소 페드워치를 보면, 연방기금금리 선물 시장에서 다음달 연준이 한 번 더 ‘자이언트 스텝’을 밟을 확률은 81.4%를 기록했다.
증권가에서는 당분간 불안 심리가 확산될 것이라는 전망이 나온다. 유럽에서는 이탈리아 국채 금리가 급등하며 재정위기를 경고하는 목소리마저 들려오는 형국이다. 유럽중앙은행(ECB)이 대책 마련에 나섰지만 시장에서는 우려가 가시지 않고 있다. 김일혁 케이비(KB)증권 연구원은 “유럽중앙은행이 특정 국가의 국채를 더 많이 사는 것에 대해 얼마나 많은 유로존 국가들의 동의를 이끌어낼 수 있을지가 관건”이라고 짚었다.
내년 1월 1일부터 부과될 예정인 가상자산(암호화폐) 기타소득세 과세 시기를 오는 2025년으로 연기하는 법안이 추진된다. 내년 1월 1일부터 시행되는 가상자산(암호화폐)에 대한 기타소득세 과세 시기를 오는 2025년으로 2년 미루고 비과세 한도를 250만원에서 5000만원으로 올리는 소득세법 개정안이 발의되었다.
현행법상 투자자는 내년 1월 1일부터 암호화폐를 판매해 얻은 소득이 연 250만원을 넘길 경우 초과분에 대해 20%의 소득세를 내야한다. 그러나 같은 날 부과될 금융투자소득세의 경우 금융투자소득금액에서 5000만원을 기본공제할 예정이다.
앞서 국회는 지난 2021년 12월 가상자산 과세 시기를 올해에서 내년으로 1년 미룬 바 있지만 과세 한도 내용에 대해서는 기존 방침을 고수했다. 그러나 일각에서는 해당 법안이 여당인 국민의힘 측에서 나온 법안인데다가 윤석열 대통령이 후보 시절 가상자산 관련 공약으로 약속한 '과세 한도 5000만원까지 상향'이란 내용이 들어가 있다는 점을 고려하면 '시행 가능성이 낮은 법안은 아니다'라고 보고 있다.
정 의원실은 "윤 대통령과 가상자산 시장의 과세를 바라보는 시각이 비슷한 것은 맞다"면서도 "당론으로 발의된 것은 아니기 때문에 아직 조심러운 입장"이라고 밝혔다.
최근 닭고기 가격은 다른 육류와 비교해도 상승세가 확연하다. 미국 농림부에 따르면 지난 4월 현재 닭고기 1㎏당 가격은 3.67달러로 1년 전보다 62.4% 올랐다. 같은 기간 소고기 가격은 18.6%(1㎏당 5.17달러→6.13달러) 올랐다.한국의 닭고기 가격 지수도 지난 4~5월 연속으로 16%대 상승하며 고공 행진 중이다. 국내에서도 교촌·bhc·BBQ 등 치킨 프랜차이즈 ‘빅3′가 작년 말부터 잇따라 치킨 가격 인상에 나서며 치킨 한 마리 값이 올 들어 대부분 2만원대 초반으로 올랐다.
최근 닭고기 가격 오름세의 배경에도 우크라이나 사태가 있다. 세계적 곡창 지대인 우크라이나와 러시아의 농산물이 제대로 공급되지 못하면서 곡물 가격이 급등하자 닭 사료비도 크게 오른 것이다. 닭 사료의 핵심 성분인 밀은 러시아와 우크라이나가 전 세계 공급량의 약 30%를 생산하는데, 국제 밀 가격은 t당 280.95달러에서 495.28달러로 지난 1년간 76.3% 올랐다. 그 여파로 지난 4월 국내 가축 배합사료 평균 가격은 전년 대비 15.2% 뛰었다. 러시아와 우크라이나는 농산물뿐 아니라 육계 수출에서도 비중이 높다. 양국(兩國)과 러시아 우방인 벨라루스까지 합치면 2019년 육계 수출량이 총 71만5000t으로 브라질, 미국 등에 이어 세계 5위 규모다.
친환경 소비와 건강 식단이 유행하면서 소·돼지보다 닭고기를 선호하는 식습관이 확산된 것도 닭고기 가격 상승세를 부채질했다. 닭고기의 탄소발자국(개인 또는 단체가 직간접적으로 발생시키는 이산화탄소의 총량)은 돼지고기의 절반, 소고기의 4분의 1에 불과하다. 또한 소·돼지고기보다 지방 함량이 훨씬 낮다. 시장조사기관 스태티스타에 따르면 지난 20년간(2000~2020년) 전 세계 닭고기 소비량은 94%(6770만t→1억3120만t) 증가해 소고기(20.6%), 돼지고기(19.2%)를 압도한다. 이 때문에 닭고기 가격 상승세는 쉽사리 꺾이지 않을 전망이다. 인플레이션 연구자인 미국 뉴헤이븐대학의 브라이언 마크스 교수는 “육계를 포함한 가금류 가격이 향후에도 지금과 같은 수준을 유지하거나 추가로 상승할 수 있다”고 했다.
