전월세대출(2) (Feat. 담보대출의 특성을 가지는 은행재원대출)

 

앞서 전월세대출의 종류는 대출재원에 따라 크게 ①국민주택기금 재원 전세자금대출(이하 "기금재원대출")과 ②은행 자체 재원 전세자금대출(이하 "은행재원대출")로 구분된다고 공부했습니다. 그리고기금재원대출은 금리가 낮고 중도상환수수료가 없다는 장점이 있지만 대상이 까다롭고 대출금액이 적은 편이기 때문에 만약 대출대상이 되지 않거나 대출금액을 보다 많이 받고 싶을 경우 은행재원대출상품을 알아봐야 한다는 것까지 살펴보았습니다.

전월세대출(1) (Feat. 재원에 따른 전월세대출 구분과 기금재원대출)

 

은행재원대출에 대하여 알아보기 전에 문득 이런 의문이 생겼습니다. 주택의 경우 '주택을 담보로' 대출을 받으면 되고(담보대출), 담보가 될 만한 물건이 없거나 필요할 경우는 '나의 신용'을 통해 대출을 받으면 됩니다.(신용대출) 그렇다면 '전세대출은 담보대출인가? 신용대출인가?' 에 대한 내용이 궁금해집니다. 때문에 이것에 대하여 보다 자세히 살펴보겠습니다.

 

일단 전세대출이 신용대출이라고 해 보겠습니다. 그렇다면 누구의 신용상태를 가지고 대출을 해 줄까요? 임차인의 신용? 아니면 임대인의 신용? 조금 애매합니다.

 

그리고 이전에 공부했던 대로 신용대출의 한도는 보통 내 연봉 정도(연봉의 80~100% 정도)라고 공부했습니다. 그렇다면 대출받을 수 있는 금액은 정말 많아야 2,000만원~1억 원 정도일 것입니다.(아래 링크 참고)

신용대출(1) (Feat. 신용대출의 개념, 조건과 한도)

 

하지만 대부분 물건들의 전세보증금은 1억 원을 훨씬 넘습니다. 때문에 전세대출을 신용대출의 한 종류라고 할 경우 뭔가 안 맞습니다.

 

그렇다면 전세대출이 담보대출이라고 해 보겠습니다. 그렇다면 무엇을 담보로 전세대출을 해 줄까요? 해당 주택을 담보로 해 줄까요? 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법(아래 링크 참고)도 있는 상황에서 내 집을 담보로 임차인이 대출을 받게 해준다? 상식적으로 말이 되지 않습니다.  

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념

 

결론적으로 이야기하면 전세대출은 '담보대출'이기는 합니다. 하지만 임대인의 주택을 담보로 대출을 해 주는 것은 아닙니다. 전세대출은 보증기관의 '보증서'를 담보로 대출을 해 주는 '담보대출'입니다. 

 

대출을 해 주는 금융기관 입장에서 생각해 보겠습니다. 을의 집이 마음에 들어 보증금 3억 원에 전세계약을 체결하려는 갑이라는 사람이 금융기관에 와서 이렇게 이야기합니다.

갑 : 제가 이번에 을이라는 사람의 집에 전세보증금 3억 원을 내고 전세로 들어가려고 합니다. 그런데 제가 가지고 있는 돈이 1억 원밖에 없어서 모자라는 돈 2억 원에 대한 전세대출을 좀 받고자 합니다. 가능할까요? 금융기관 : 대출을 해주고는 싶은데 갑 님의 연봉 상태 등을 보면 2억 원이나 대출해 드리기가 조금 어렵네요. 그리고 담보대출로 하려고 해도 어떤 것을 담보로 저희가 대출해 드려야 할까요? 전세로 들어가시려는 을의 집을 담보로 할 수는 없잖아요. 대출자는 갑 님인데 담보는 을 님의 물건이면 상식적으로 말이 안 되는 것 같은데요.

 

이러한 상황에서 갑은 보증기관을 찾아갑니다.

갑 : 제가 전세보증금을 마련하기 위해 2억 원이 필요해서 금융기관에 갔는데 금융기관이 제 연봉이 낮고 담보가 없다는 이유로 전세대출을 해 주지 않고 있는 상황입니다. 도와 주세요. 보증기관 : 그렇군요. 그러면 제가 금융기관에 이야기해서 저희 보증기관에서 보증을 해 줄테니 저희 기관을 믿고 갑 님께 전세대출을 해 달라고 할게요. 기다려 보세요.

 

보증기관은 금융기관에 이야기합니다.

보증기관 : 갑 님의 상황 알고 계시지요? 일단 저희 보증기관에서 보증을 서 드리고 보증서를 끊어드릴테니 갑 님께서 2억 원에 대한 전세대출을 받을 수 있도록 조치해 주세요. 금융기관 : 보증기관에서 보증을 서 준다고 하니 저희 또한 그 보증서를 담보로 2억 원에 대한 전세대출을 해 드릴게요. 단, 저희 뿐만이 아니라 보증기관도 안전해야 하지 않겠어요? 때문에 저희 금융기관의 기준에 맞추어 갑 님의 신용 등에 대하여 심사를 해보고 특이사항 있으면 알려드릴게요.

 

쉽게 이야기하면 전세대출은 '보증기관의 보증서'를 담보로 하는 담보대출입니다. 금융기관은 보증기관의 보증서를 담보로 임차인에게 전세대출을 해 주고, 만약 임차인의 전세보증금에 문제가 생길 경우 보증기관에서 책임을 지는 것입니다. 

 

그리고 이러한 역할을 수행하는 '보증기관'은 크게 3개 기관이 있습니다.

 

1. 주택도시보증공사(HUG)

HUG 주택도시보증공사

 

2. SGI서울보증

SGI서울보증

 

3. 한국주택금융공사(HF)

HF 한국주택금융공사

 

앞서 살펴보았듯 금융소비자 정보포털 파인(링크 참고)에 따르면 은행권의 전·월세자금 대출은 대출재원에 따라 크게 ①국민주택기금 재원 전세자금대출(이하 "기금재원대출")과 ②은행 자체 재원 전세자금대출(이하 "은행재원대출")로 구분되며 이 중 은행재원대출은 은행 자체 재원을 바탕으로 취급하는 대출로서 일반 전·월세자금 수요자 등을 대상으로 취급한다고 합니다. 하지만 은행 입장에서는 자신들의 재원을 바탕으로 취급해야 하는데 담보가 없어 대출을 해주기 조심스러운 상황에서 '보증기관들이 보증서를 끊어줄 경우' 그 보증서를 담보로 대출을 필요로 하는 사람들에게 대출을 해주며, 여기서 이야기하는 보증기관들은 주택도시보증공사, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등이 있다는 의미로 이해하면 될 것 같습니다.

 

내용은 조금 장황하지만 결국 요약하면 이 내용입니다.

 

1. 은행재원대출은 은행 자체 재원을 바탕으로 취급하는 대출이다.

2. 하지만 은행 입장에서는 담보도 없는데 대출을 실행하기 조금 곤란하므로 담보가 필요하다.

3. 그래서 보증기관이 보증서를 끊어주면 은행은 '보증기관의 보증서'를 담보로 전세대출을 해준다.

4. 보증기관은 주택도시보증공사, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등이 있다.  

5. 그러므로 전세대출(은행재원대출)은 담보대출이다.

 

정도를 이해하면 될 것 같습니다.