전월세대출(3) (Feat. HUG주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 안심전세)

 

앞서 전세대출은 '보증기관의 보증서'를 담보로 대출해 주는 담보대출이라는 것을 공부했습니다. 그리고 '보증기관'은 크게 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등이 있음을 확인했습니다.(아래 링크 참고)

전월세대출(2) (Feat. 담보대출의 특성을 가지는 은행재원대출)

 

보증기관들은 '보증서'를 발행해 줌으로써 금융기관들이 전세대출을 필요로 하는 분들께 대출을 해 줌으로써 안심하고 보금자리를 마련할 수 있도록 도와주는 역할을 수행합니다. 하지만 보증기관들마다 대출상품 등이 각기 다르기 때문에 각 보증기관들의 대출상품에 대하여 간략하게 알아보겠습니다.

 

먼저 HUG주택도시보증공사에서 보증해 주는 전세금안심대출보증입니다. 

 

HUG 주택도시보증공사가 전세대출을 받고자 하는 임차인에게 전세금도 대출해 주고, 임차인의 소중한 전세보증금을 지킬 수 있도록 보호해 주는 상품입니다. 대출을 받은 임차인 뿐만 아니라 임차인에게 대출해 준 금융기관에도 임차인이 원리금(원금과 이자)를 차질없이 상환할 수 있도록 HUG 주택도시보증공사가 보증을 해 준다고 합니다. 

그림출처 : HUG주택도시보증공사 블로그 중

 

1. 대출 자격

 

무주택자의 경우 소득요건과 관계 없이 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 신용등급에 따라서 한도가 정해지게 되는데 신용등급이 좋아야 최대한도 4억원까지 대출이 가능하다고 합니다. 신용등급에 따른 대출 한도는 아래와 같습니다. 때문에 대출을 받고자 하는 차주의 '신용등급'이 상당히 중요합니다.

 

무주택자 뿐만 아니라 1주택자의 경우도 부부합산 소득 1억원 이하이면서 보유한 주택이 9억원 이하인 경우라면 대출을 받을 수 있다고 합니다. 하지만 2주택자는 대출보증 취급이 불가하다고 합니다. 그리고 2020년 7월 10일 이후부터 전세대출을 받은 상황에서 투기지역, 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하게 될 경우 기존에 받은 전세대출은 회수된다고 합니다.(단, 실수요자가 확인되는 경우네는 제외)

그림출처 : HUG 주택도시보증공사 홈페이지 '전세금안심대출보증' 내용 중

 

2. 전세대출이 가능한 주택

 

수도권지역은 전세보증금 5억 원 이하, 수도권 외 지역은 전세보증금 4억 원 이하의 주택에 대하여 전세대출을 받을 수 있습니다.(2021년 8월 시점에서 보면 수도권지역의 경우 전세값도 많이 올랐는데...5억 원 이하의 전세라...찾기 쉽지 않을 것 같습니다.) 그리고 당연하겠지만 보증기관의 입장에서도 안정적인 대출 실현을 위해 선순위 채권이 60% 이하, 선순위채권과 전세보증금의 합이 주택가격 이하이어야만 합니다.

 

예를 들어 주택가격이 5억원이라고 할 경우 등기부등본 상 근저당권이 3억 원 이하이어야 한다는 의미입니다.(주택가격의 60% 이하이어야 하므로) 또한 만약 등기부등본 상 근저당권이 3억 원이 있다고 할 경우 내가 받을 수 있는 전세금액은 2억 원 이하여야 합니다.(5억 원 = 3억 원 + 2억 원)

그림출처 : HUG 주택도시보증공사 홈페이지 '전세금안심대출보증' 내용 중

 

그리고 주택의 종류로는 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다중·다가구주택 등 모두 가능합니다.(주택 종류 상 제한은 없습니다.) 

 

3. 대출 한도

 

전세보증금의 80% 이내라고 되어 있으니 일단은 수도권은 최대 4억 원(5억 원 이하 x 80%), 비수도권은 최대 3.2억원(4억 원 이하 x 80%)까지 원칙적으로 가능하다는 의미입니다. 하지만 1주택자의 경우 2억 원을 초과할 수 없다고 되어 있습니다. 물론 신혼부부나 청년가구 등에는 최대 90%까지 가능하다고 되어 있지만 선순위채권 빼고 신용등급 안 좋고 이런거저런거 따지면 꽤나 복잡해집니다. 때문에 원칙적으로 무주택자는 최대 4억 원까지 가능하며 1주택자는 2억 원까지 가능하다 정도만 알면 될 것 같습니다. 

그림출처 : HUG 주택도시보증공사 홈페이지 '전세금안심대출보증' 내용 중

 

4. 임대인 동의여부

 

이전에 전세대출을 받았을 때 은행에서 "임대인도 동의해야 한다. 우리가 임대인에게 연락해 보겠다." 라고 이야기했던 기억이 납니다. 그 당시 '임대인 입장에서는 전세보증금을 잘 받고 잘 돌려주면 되는 것인데 뭐하러 굳이 임대인에게 물어보지?'라는 생각이 들었습니다. 그리고 해당 대출은 임대인의 동의가 필요하며 때문에 해당 대출을 꺼리는 임대인도 있다고 합니다. 하지만 임차인과의 원만한 관계 형성 등을 위해서는 기관에서 연락이 올 경우 당황하지 않고 흔쾌하게 동의해 주는 것이 좋은 임대인이 아닐까 싶습니다.

 

이런거 저런거 따지니 꽤나 복잡합니다. 하지만 전세대출을 받으려 하는 임차인 뿐만이 아니라, 전세 세입자를 받으려는 임대인 입장에서도 해당 내용을 대략적으로나마 알고 있어야 할 것 같습니다.