다음 달 분양이 예정된 아파트 물량이 23년 만에 가장 적은 수준인 것으로 집계됐다. 여기에 청약통장 가입자까지 감소하는 추세를 보여 청약 열기가 당분간 주춤할 전망이다.
26일 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 내달 전국에서 분양되는 아파트는 8,466가구에 그칠 전망이다. 2001년 3월(7,987가구) 이후 가장 적다. 경기(4,651가구)와 대전(1,962가구), 부산(922가구), 인천(732가구), 서울(199가구)을 제외한 나머지 지역은 분양 물량이 전혀 없다.
분양 물량이 쪼그라든 이유는 한국부동산원 청약홈이 내달 4일부터 22일까지 신규 아파트 모집공고를 중단하기 때문이다. 한국부동산원은 이 기간 최근 급변한 청약제도에 맞춰 청약홈을 개편할 예정이다. 새로운 청약홈에 반영될 제도는 △신생아 특별공급 신설 △미성년자 청약통장 가입인정 기간 확대 등 14가지에 달한다.
업계에서는 청약의 매력이 예전보다 떨어졌다는 분석도 나온다. 분양가가 치솟으며 시세차익을 얻기가 어려워졌기 때문이다. 주택청약종합저축 가입자는 지난달 2,556만1,376명으로 지난해 12월보다 5만2,146명 감소했다. 전고점이던 2022년 6월보다 146만3,946명(5.4%)이나 줄어들며 19개월 연속 감소세를 기록했다.
무주택 청년의 내 집 마련을 지원하는 ‘청년주택드림청약통장(청년청약통장)’이 21일 출시됐지만 청약 열기가 살아날지는 미지수다. 최고 연 4.5% 금리를 제공하고, 청약에 당첨되면 분양가의 80%를 최저 2%대 저리에 빌려주는 등 혜택은 파격적이지만 대출은 분양가 6억 원, 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 가능하기 때문이다.
실제로 부동산R114가 최근 2년간 전국 아파트 일반분양(사전청약 제외) 물량을 살펴본 결과, 청년청약통장 대출 혜택이 가능한 물량의 비중은 2022년 72.5%(15만9,801가구)에서 지난해 58.8%(7만9,084가구)로 줄었다. 서울에서는 4%에 그쳤다. 부동산R114 관계자는 “3월은 분양시장 성수기로 통하지만 올해는 전반적으로 조용한 분위기가 예상된다”며 “청년청약통장은 서울보다 수도권에서 활용도가 높을 전망”이라고 내다봤다.
오는 3월 아파트 입주물량이 연중 가장 많이 공급될 것이란 관측이 나온다. 부동산 업계는 아파트 전세값 상승세가 이어지는 가운데 입주가 많은 지역은 임대차 시장이 다소 안정될 것으로 내다봤다. 다만, 매매 관망세가 전세 수요로 이어져 당분간 전세값 상승세는 계속될 것이란 견해가 우세하다.
26일 직방에 따르면 3월은 총 3만3219가구가 입주해 올해 월별 입주물량 중 가장 많은 새 아파트가 입주한다. 전년동월(1만7991가구)에 비해서도 85%(1만5228가구) 많은 물량이다. 수도권은 1만4804가구, 지방은 1만8415가구 입주하며 전년동월 대비 각각 48%, 130%씩 늘 예정이다. 수도권은 경기(1만371가구), 인천(3502가구), 서울(931가구)로 경기가 가장 많다.
부동산 업계는 3월 입주가 몰린 곳은 다소 전세가격 상승 둔화에 영향을 줄 수 있을 것으로 봤다. 3월 입주 아파트는 총 42개 단지 중 10개 단지가 1000가구 이상 대단지로 구성됐기 때문이다. 올해 월평균 대규모 단지수가 7개인 것에 비해 많다. 수원, 용인, 경북, 대구 등에서 대규모 단지들이 입주를 앞두고 있다.
수도권 아파트 전세가격은 상승세다. KB부동산에 따르면 최근 2년간 수도권 전세가격지수는 지난해 6월(83.34) 바닥을 찍은 뒤 이달(85.24)까지 7개월 연속 상승했다. 다만, 지난해 2월(86.81), 2022년 2월(100.09)과 비교해선 낮은 수준이다. 최근 2년간 수도권 아파트 매매가격대비 전세가격비율은 지난해 3월(59.04%) 최저를 기록했다. 이후 보합·상승이 이어지다 이달(60.54%)까지 올랐다.
부동산 업계는 전세가격 상승 이유로 아파트 매매시장이 위축된 상황에서 수요자 선호가 매매보다는 전세로 기울었기 때문으로 봤다. 매매 수요가 전세로 옮겨간 셈이다. 또 올해 유난히 신축 아파트 입주 물량이 적은 점도 전셋값을 밀어 올릴 수 있는 요인이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만1422가구로, 지난해(3만2879가구)보다 2만여 가구 적다.
전문가들은 당분간 전세가격이 계속 오를 것으로 전망했다. 임차인들이 금리 및 물가 상승으로 거주지 이동을 최소화하려는 움직임을 보여 전세매물 자체가 많지 않기 때문이다. 또 계약갱신권청구 등 재계약을 선호하는 추세다. 다만, 지난 21일 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무 3년 유예하는 법안에 해당하는 지역 및 입주가 몰린 지역은 상승세가 둔화될 수 있다고 봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 실거주의무가 적용되는 아파트 수분양자는 해당 아파트 최초 입주가능일로부터 최소 2년 반드시 거주를 해야 했다. 하지만 앞으로는 최초 입주가능일이 아닌 3년 뒤로 적용시점이 유예되며 수분양자는 최소 한번 전세를 놓을 수 있게 된다”고 말했다. 이어 “해당 주택법 개정안이 통과되면 새 아파트 전세매물 공급에 일부 숨통이 트일 수 있겠지만 전반적인 전세가격은 상승기조를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.
스트레스 금리 0.38% 적용...주담대 대출한도 약 2~4%↓ 연봉 1억 직장인, 주담대 한도 6.2억→내년 5.3억 예상 올해 하반기, 은행권 신용대출과 2금융권 주담대까지 적용 확대
26일부터 은행권 주택담보대출 등에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 대출 한도가 점차 줄어들게 된다. 올해 상반기에 스트레스 금리 0.38%가 적용돼 주담대 대출한도가 약 2~4% 줄어들 것으로 예상된다.
지난해 말 금융위원회는 올해 내 전 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대하여 '스트레스 DSR' 제도가 시행된다고 밝힌 바 있다.(관련 링크 아래 참고)
DSR은 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표다. 스트레스 DSR 제도란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다.
스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커진다. 이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 하기 때문에 대출한도는 낮아지게 된다.
앞으로 현재 금리를 기준으로 DSR을 따지지 않고, 잠재적 인상폭까지 더한 금리(스트레스 금리)를 적용해 DSR을 산출하게 된다. 실질적으로 DSR 40%보다 적은 비율이 적용되는 셈이다.
시중은행 시뮬레이션에 따르면 변동금리 5%, DSR 40%, 만기 30년의 원리금 균등상환 기준으로 연봉 1억 원인 직장인의 기존 주택담보대출 한도는 6억2000만 원이다. 스트레스 DSR 도입으로 상반기 5억9400만 원, 하반기 5억7100만 원에 이어 내년 5억2700만 원으로 1억원 가까이 감소한다.
같은 조건에서 연봉 1억5000만 원인 경우 기존 대출한도는 9억3100만 원 규모다. 스트레스 DSR 적용 시 상반기 8억9200만 원, 하반기 8억5600만 원에 이어 내년 7억9100만원이란 계산이 나온다. 연봉 5000만 원인 직장인은 현재 3억 원인 주담대 한도가 상반기 2억9600만 원, 하반기 2억8500만 원, 내년 2억6300만 원 수준으로 점차 줄어들 예정이다.
금융당국에 따르면 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율인 DSR은 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%의 규제가 적용되고 있다. 연소득 1억원인 차주라면 매년 갚아야 할 은행 대출의 원리금이 4000만 원을 넘어서는 안 된다.
스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리(한은 발표)와 현시점 금리를 비교해서 결정한다. 다만 금리 변동기의 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 최소 1.5% 포인트에서 최대 3% 포인트를 적용한다. 금융당국은 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용키로 했다. 내년부터는 스트레스 금리가 100% 그대로 적용된다.
올해 상반기에는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38%의 스트레스 금리가 적용된다. 올해 상반기 0.38%의 스트레스 금리 적용에 따른 차주별 주담대 대출한도는 변동형·혼합형·주기형 대출유형에 따라 약 2~4%가량 감소할 것으로 추정된다. 스트레스 금리의 50%(0.75%)가 적용되는 올해 하반기에는 변동형·혼합형·주기형 대출유형에 따라 약 3~9%, 스트레스 금리가 100%(1.5%) 적용되는 내년부터는 6~16% 감소할 것으로 추산된다.
스트레스 DSR은 은행권 주담대부터 시작해 적용범위가 확대되어 올해 하반기부터는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대까지 적용이 확대된다. 스트레스 DSR 안착 상황에 따라 내년부터는 전 업권의 대출에 DSR이 적용될 예정이다.
한편, 최근 은행권이 가계부채 안정화를 위해 주담대 금리를 인상하면서 대출 창구는 더 좁아질 것으로 예상된다. 신한은행도 지난 19일부터 주담대 금리를 0.05%~0.2%포인트 올렸고, 케이비(KB)국민은행은 지난 7일 주담대 가산금리를 0.23%포인트 올렸다. 우리은행은 오는 28일부터 주담대 금리를 0.10∼0.30%포인트 올릴 예정이다.
코스피가 정부의 기업 밸류업 지원방안이 공개된 26일 2640대로 내려온 채 장을 마쳤다. '밸류업' 수혜주로 꼽혔던 금융주 등을 중심으로 낙폭이 컸으며 개인과 기관의 매도세가 이어졌다.
한국거래소에 따르면, 코스피 종가는 전날보다 20.62포인트(0.77%) 내린 2647.08를 기록했다. 전장보다 10.35포인트(0.39%) 내린 2657.35로 시작한 지수는 오전 한때 37.43포인트(1.40%) 하락한 2630.27까지 내리기도 했으나 이후 낙폭을 줄였다.
외국인은 1188억원을 순매수했으나 개인과 기관이 각각 483억원, 858억원어치 순매도하면서 지수를 끌어내렸다. 업종별로 살펴보면, 보험(-3.81%), 금융업(-3.33%), 증권업(-2.89%) 등 저평가 개선 기대감이 컸던 금융업권 종목들을 중심으로 주가 내림세가 뚜렷했다.
이날 정부는 고질적인 기업 저평가 해소를 위해 기업가치 제고 계획을 공시하도록 하고 우수 기업은 세정 지원을 하는 등 내용의 기업 밸류업 지원방안을 발표했는데, 강제성과 구체성이 결여돼 기대에 못 미친다는 반응이 나오면서 매물이 출회한 것으로 풀이된다.
김대욱 하나증권 연구원은 "밸류업 프로그램이 투자자들의 기대를 충족시키지 못하면서 하락했다"며 "이는 오늘 코스닥보다 코스피의 낙폭이 컸던 이유"라고 설명했다. 다만 "장중 낙폭 수준이 과도하고 정부의 중장기적인 노력 지속에 주목하면서 일부 낙폭을 되돌리기도 했다"고 설명했다.
보험주에선 흥국화재(-11.93%)와 한화손해보험(-11.17%) 등이 10% 넘게 떨어졌다. 증권주에는 신영증권(-4.095), 현대차증권(-4.07%), 부국증권(-3.38%) 등도 일제히 내렸다. 이밖에도 코스피배당성장(-2.18%)과 코스피고배당50(-2.07%) 등도 하락했다.
시가총액 상위 종목에선 삼성전자(-0.14%), 삼성바이오로직스(-0.49%), 현대차(-2.05%), 기아(-3.21%) 등이 내렸으며 SK하이닉스(0.25%)와 LG에너지솔루션(1.87%), 셀트리온(0.83%) 등은 올랐다.
코스닥지수는 전 거래일보다 1.17포인트(0.13%) 내린 867.40으로 장을 마쳤다. 개인은 1347억원어치 순매수했으며 외국인과 기관이 각각 287억원, 856억원어치 순매도했다. 에코프로비엠(-2.22%)과 에코프로(-0.51%) 모두 소폭 내렸으며 알테오젠(19.36%)과 엔켐(11.68%) 등은 10% 넘게 큰 폭으로 올랐다.
수익성·평가 양호 기업 ‘코리아 밸류업 지수’ 개발 ETF도 12월 상장…스튜어드십 코드에도 반영
정부가 ‘코리아 디스카운트(한국 증시 저평가 현상)’를 해소하고자 오는 7월부터 상장사들에 기업가치 제고 계획을 스스로 세워 공시하도록 한다. 또 기업가치 우수 기업에 자금이 유입되도록 관련 지수 및 상장지수펀드(ETF)를 연내 출시한다.
금융위원회는 26일 여의도 한국거래소에서 ‘한국 증시 도약을 위한 기업 밸류업 지원 방안 1차 세미나’를 개최해 이러한 내용을 담은 지원방안을 내놓았다.
방안에 따르면 약 1600개에 달하는 전체 코스피·코스닥 상장사는 기업가치 제고 계획을 스스로 수립하고 연 1회 자율 공시하게 된다. 기업가치 개선 계획에는 현황 진단·목표 설정·계획 수립·이행 평가·소통 등의 내용을 포함했다. 금융위는 오는 5월 2차 세미나를 열고 6월 중 최종 가이드라인을 확정할 계획이다.
하반기부터 상장사들은 이를 참고해 자율 공시를 한다. 공시 기한을 설정하지 않아 강제성이 없으며, 준비된 기업부터 참여할 방침이다.
정부는 다양한 세제 지원책을 인센티브를 통해 기업들의 적극적인 참여를 유도할 방침이다. 매년 우수기업에 대해 표창을 수여하고, 모범 납세자 선정 우대 등 세정 지원 혜택도 제공할 예정이다.
김주현 금융위원장은 “우리 기업들이 자본시장에서 제대로 평가받아 성장하고 그 과실을 투자자들이 함께 향유하고 재투자하는 선순환적 자본시장을 구축하기 위해서는 기업 스스로 기업가치 제고 노력을 적극적으로 지원해 나가야 한다”고 말했다.
‘밸류업 프로그램’은 기업가치 우수 기업에 대한 시장 평가, 투자를 유도하는 내용을 또 다른 축으로 한다. 금융당국은 오는 9월 수익성이나 시장 평가가 양호한 기업들로 구성된 ‘코리아 밸류업 지수’를 개발한다. 주가순자산비율(PBR)이나 자기자본이익률(ROE), 배당성향, 배당수익률, 현금 흐름 등 주요 투자지표를 종합적으로 고려해 우수한 종목들로 구성한다. 이로써 기관·외국인 투자자들이 벤치마크 지표로 활용하도록 한다는 계획이다. 해당 지수를 추종하는 ETF도 오는 12월 상장해 일반 투자자들도 기업가치 우수 기업에 투자하도록 한다.
분기별로 각 기업의 주요 투자지표(PBR·PER·ROE)를 거래소 홈페이지에 비교 공표하는 내용도 담겼다. 배당성향과 배당수익률은 연 1회 알려야 한다.
연기금 등 기관투자자의 투자 판단에 기업가치 제고 노력을 감안하도록 스튜어드십 코드에도 반영하기로 했다. 스튜어드십 코드는 기관투자자가 타인 자산을 관리하는 수탁자로서 책임을 다하기 위해 이행해야 할 행동 지침을 뜻한다. ‘투자 대상 회사가 가업가치 제고 계획을 수립·시행하고 시장과 소통하는지 점검할 필요가 있다’는 내용을 포함한 가이드라인을 상반기 중 개정한다.
정은보 한국거래소 이사장은 “기업가치를 제고하고 주주가치를 존중하는 기업 문화가 확산 정착되도록 기업 밸류업을 긴 호흡을 갖고 중장기적인 과제로 꾸준히 추진해 나갈 것”이라며 “정부의 정책적 노력과 기업의 적극적 참여가 더해진다면 2021년 사상 최고치인 3300포인트를 넘어 국내외 투자자로부터 ‘코리아 프리미엄’을 인정받는 시장으로 탈바꿈하는 기회가 될 것”이라고 강조했다.
나아가 기업 밸류업 지원 방안을 중장기 과제로 추진하기 위한 지원 체계 구축과 상장사들과의 소통 강화 계획 등도 공개됐다. 거래소 내 전담 부서와 외부 자문단을 구성하고 기업 밸류업과 관련된 정보를 한 데 모아 제공하는 통합 홈페이지가 만들어진다. 공시 교육과 일대일 컨설팅을 제공하고, 상장기업 대상 간담회도 지속해서 열린다.
한편 이날 세미나 발표자로 나선 정지헌 한국거래소 유가증권시장본부 상무는 “한국 증시의 밸류업을 위해선 수익성 제고, 주주 환원 강화, 지배구조 개선 등 복합적 노력이 필요하다”며 “이번 ‘밸류업 프로그램’ 시행이 이러한 노력의 시작이 될 것”이라고 했다.
