스트레스 DSR 뜻과 계산법, 대출한도 및 스트레스 DSR 미적용 대출

 

1. 스트레스 DSR  뜻

금융위원회가 2023년 12월 28일 발표한 자료(아래 붙임파일 참고)에 따르면, 스트레스 DSR 뜻은 '변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도'라고 합니다. 

 

 

 

대충 무슨 말인지는 알 것 같지만 단어들이 조금 어렵습니다. DSR이라는 말도 나오고, 변동금리, 혼합형, 주기형 대출 등의 용어들이 나오니 조금 머리가 아픕니다. 때문에 스트레스 DSR 뜻을 이해하기 위해 용어부터 알아 보겠습니다. 

 

1) DSR 뜻

 

DSR이란 Debt Service Ratio, 우리 말로는 총부채원리금상환비율입니다. 대출받은 사람(차주)가 상환능력(대출 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력) 대비 원리금상환부담(원금과 이자 상환 부담)을 나타내는 지표입니다. 

 

여기서 '상환능력(대출 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력)'은 대출받는 사람의 소득입니다. 만약 대출받은 사람의 소득이 월 400만원(연 4,800만원)일 때 소득을 한 푼도 쓰지 않고 대출 원금과 이자를 갚는다면 상환능력은 한 달 400만원, 연 최대 4,800만원(12개월 x 400만원 = 4,800만원)이 됩니다. 하지만 소득을 한 푼도 쓰지 않을 수는 없습니다.

 

때문에 월 400만원의 소득 중 240만원은 생활비 등으로 사용하고 원금과 이자를 160만원씩 갚는다고 가정하겠습니다. 이럴 경우 상환능력은 한 달 400만원인데, 한 달 160만원씩 대출 원금과 이자를 갚게 되므로 DSR은 40%(원리금 상환부담금 160만원 / 상환능력 400만원)이 됩니다. 

 

그리고 여기서 이야기하는 '대출'의 범위는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 신용카드 미결제액 등이 모두 포함됩니다. 이런 대출들을 모두 감안할 때 DSR을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

 

 

DSR 뜻, 계산방법 등에 대한 보다 자세한 내용은 아래 링크를 참고하여 주시기 바랍니다. 

DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

 

2) 변동금리, 혼합형 대출, 주기형 대출 뜻

 

변동금리란 대출을 받을 때 고정된 금리가 아니라 상황과 여건 등에 따라 금리가 변하는 것을 의미합니다.

 

혼합형 대출은 일정기간(5년, 10년 등) 동안에는 고정금리가 적용되고 일정기간이 지나면 변동금리로 전환되는 대출을 의미합니다.

 

주기형 대출은 혼합형 대출과 반대로 일정한 주기(3년, 5년 등)로 금리가 변경되고, 그 기간 내에는 고정금리가 적용되는 대출이라고 생각하면 됩니다. 

 

2. 스트레스 금리 산정 및 스트레스DSR 계산 

 

1) 스트레스 금리 산정

과거 5년 중 최고금리와 현재금리의 차이로 연 2회 산정한다고 합니다. 스트레스 금리 산정 하한은 1.5%이고 상한은 3.0%를 설정해서 한다는데 솔직히 무슨 말인지 잘 모르겠습니다.

 

일단 ①과거 5년 동안 가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리의 차이를 적용합니다 예를 들어 과거 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리는 2022년 12월의 5.64%이고, 현재(2023년 11월 당시) 가계대출 금리는 5.04%입니다.  이럴 경우 가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리의 차이는 0.6%입니다.

 

하지만 ②가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리의 차이의 하한선을 1.5%, 상한선을 3.0%로 둔다고 합니다. 

 

가장 높았던 금리와 현재 금리 차이가 0.6%에 불과하지만 ③하한선을 1.5%로 두었기 때문에 1.5%를 스트레스 금리로 적용하겠다는 의미입니다. 

 

 

 

2) 스트레스DSR 계산

 

만약 과거 5년 동안 가장 높았던 가계대출 금리가 6.0%이고, 현재 금리가 2.5%라고 가정하겠습니다. 이럴 경우 금리차이는 3.5%입니다. 하지만 상한선을 3.0%로 두었기 때문에 이럴 경우 스트레스 금리는 3.0%가 됩니다. 

 

그리고 스트레스 금리 산정을 매월 수시로 하기가 번거로우니 6월과 12월, 연 2회 산정하지만 2024년은 2024년 1월 기준금리로 산정하겠다고 합니다. 즉,  2024년 스트레스 금리는 과거 5년(2019년 1월~2024년 1월) 중 가장 높았던 금리와 최근 금리(2024년 1월 금리)의 차이를 확인한 후, 그 값이 1.5% 이하라면 하한금리 1.5%를 적용하겠다는 것입니다.

 

3. 2024년 예상 스트레스 금리 

 

한국은행 경제통계시스템을 통해 한국은행에서 매월 발표하는 '예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리'를 살펴보았습니다.

https://ecos.bok.or.kr/#/SearchStat

 

2024년 1월 12일 기준으로 2023년 11월까지 발표가 되었습니다. 가장 최근 금리(2023년 11월) 금리가 5.04이고, 과거 5년 동안 가장 높았던 금리가 5.64%(2022년 12월)이기 때문에 2023년 12월과 2024년 1월 금리가 크게 떨어질 것 같지는 않습니다. 때문에 2024년 스트레스 금리는 1.5%가 되지 않을까 예상됩니다.

 

4. 스트레스DSR대출 범위

 

1) 스트레스DSR 적용 대출

 

앞서 DSR 계산 시 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 신용카드 미결제액 등이 모두 포함된다고 공부했습니다. 스트레스 DSR의 대상대출 범위는 DSR이 적용되는 모든 대출입니다. 은행에서 받는 대출, 상호저축은행 및 보험사 등 2금융권에서 받는 대출, 신용대출 등 모두 포함됩니다. 대출 갈아타기, 재약정 등도 예외는 없습니다.

 

2) 스트레스DSR 신용대출

 

일단 신용대출의 경우 대출잔액이 1억 원 초과 시 적용된다고 하지만 향후 점차적으로 확대될 것이라고 합니다.

 

3) 스트레스DSR 미적용 대출

 

(1) 스트레스 DSR 전세 : 스트레스 DSR 미적용

 

일단 스트레스DSR 적용 대출에는 모든 대출이 적용되지만 예외가 있습니다. 바로 전세대출은 포함되지 않았습니다. 전세대출은 스트레스DSR 대상대출 범위에 포함되지 않습니다.

(2) 스트레스 DSR 디딤돌대출, 보금자리론 : 스트레스 DSR 미적용

 

스트레스DSR 디딤돌대출, 보금자리론 또한 DSR이 적용되지 않습니다. 때문에 받을 수 있다면 최대한 받는 게 유리할 것 같습니다.

 

(3) 신생아 특례대출

 

스트레스DSR 신생아 특례대출 또한 DSR이 적용되지 않습니다. 때문에 받을 수 있다면 최대한 받는 게 유리할 것 같습니다.

 

 

5. 스트레스 DSR 도입 시기

 

2024년 2월 26일부터 은행권부터 주택담보대출을 적용받습니다. 그리고 2024년 6월(잠정)부터는 신용대출, 2금융권(상호저축은행 및 보험사 등) 주택담보대출, 그리고 2024년 하반기 중 모든 대출에 적용된다고 합니다.

 

 

2024년 2월 26일부터 점진적으로 도입되는 만큼 주택담보대출 등을 받을 때 대출계획을 잘 세워야 할 것 같습니다.  

6. 스트레스 DSR 도입 시 대출한도 변화 

 

2024년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%를 적용하고 2025년부터 스트레스 금리를 100% 적용한다고 합니다. 대출 갈아타기 및 재약정 등의 경우 2025년부터 적용된다고 합니다.

 

 

 

예를 들어 스트레스 금리가 1.5%라면, 2024년 상반기에는 1.5%의 25%인 0.375%를 하반기에는 1.5%의 50%인 0.75%를 적용한다는 의미입니다. 2024년 상반기와 하반기, 2025년을 비교한 대출예상금액을 확인해 보면 다음과 같습니다. 

2024년과 2025년 비교

 

 

연 소득이 5천만원인 대출자가 2023년 최대 3억 3천만원 대출이 가능했다면 2024년 상반기에는 3억 1,500만원, 하반기에는 3억 원, 2025년에는 2.8억 원 대출이 가능하게 됩니다. 대출가능금액이 확연히 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다. 

 

 

가뜩이나 대출받기 어려운데 점점 더 팍팍해지는 것 같습니다. 하지만 이러한 제도나 내용, 예외되는 대출 등에 대하여 잘 알고 있으면 좋을 것 같습니다. 

 

스트레스DSR보도자료.pdf

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스트레스DSR도입방안.pdf

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