내년까지 전국 19곳 잔금 치뤄야 금융기관 '불법 건축물' 분류에 분양가의 20~30% 대출 '발동동' 비아파트 PF 뇌관될라 예의주시
정부가 주거용 사용을 금지한 '생활형숙박시설(레지던스)' 입주물량이 올해와 내년에 총 1만2000여실에 달하는 것으로 파악됐다. 잔금을 치뤄야할 단지들이 속속 등장하고 있지만 금융기관들이 생숙을 위험상품으로 분류해 대출 한도를 크게 줄여 대규모 미입주 사태가 우려되고 있다.
22일 업계에 따르면 올해 7265실, 내년 4975실 등 총 19개 단지 1만2240여실의 레지던스가 준공될 예정이다. 지난해 기준으로 8만여실은 이미 완공됐고, 1만3000여실 가량이 공사중이었다. 공사중인 물량의 대부분이 내년까지 입주하는 셈이다.
서울에서는 오는 8월 강서구 마곡동에서 876실 규모의 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'가 입주를 앞두고 있다. 인천에서는 오는 4월에 중구 신흥동 '힐스테이트 하버하우스 스테이(1267실), 6월에는 연수구 송도동 '힐스테이트 송도 스테이 에디션(608실)' 등이 준공 예정이다.
부산에서도 입주가 이어진다. 서구 암남동 '부산송도 유림스카이오션 더퍼스트(376실)'이 3월 입주한다. 5월 해운대구 우동 '빌리브 패러그라프 해운대(284실)' 등을 비롯해 2년간 6개 단지가 입주를 앞두고 있다. 강원에서도 올 5월에 1190실 규모의 정선군 사북면의 '대원칸타빌 정선'이 준공예정이다.
준공 시기가 다가오면서 이번에는 대출대란이 발생하고 있다. 수분양자들은 잔금 시점에 오피스텔처럼 분양가의 60~70% 가량을 대출 받는 것으로 알고 있었는데 금융기관들이 한도액을 대폭 줄였기 때문이다.
업계에 따르면 주요 금융기관들이 생숙을 불법 건축물로 보고 대출을 제공하지 않거나, 한도를 줄였다. 실제 오는 8월 준공을 앞둔 '마곡 롯데캐슬 르웨스트' 분양 계약자들은 잔금 때문에 속을 태우고 있다.
계약자 송민경씨는 "입주시점에 감정평가를 거쳐 대출액을 산정하는데 은행들이 총 분양가의 20~30%만 대출이 가능하다는 입장"이라며 "감정평가액도 주거시설이 아닌 분양형 호텔 기준으로 하면서 낮게 책정되고 있다"라고 말했다.
한국레지던스연합회 관계자는 "전국 생숙에서 대출대란이 발생하고 있다"며 "고분양가에 주거는 못하고, 대출은 줄어들었다"라고 하소연했다. 생숙은 주거용 사용이 불가능하기 때문에 세입자를 들여 잔금을 충당하는 것도 불가능하다.
주거용으로 사용하기 위해서는 오피스텔로 용도를 바꿔야 하는 데 현실적으로 쉽지 않다. 무엇보다 계약자 100% 동의를 받아야 하기 때문이다.
준공된 생숙 소유주들은 사면초가다. 세입자 보증금을 돌려줘야 하는데 정부가 생숙을 숙박시설로 명확히 규정하면서 새 임차인을 구하는 것도 어렵고, 팔려고 내놔도 사려는 사람도 없어서다.
부동산 개발업계 관계자는 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 진원지는 비 아파트 시장"이라며 "미 입주 대란 우려가 커지면서 생숙이 비 아파트 PF 뇌관이 될 수 있다는 우려가 높아지고 있다"라고 덧붙였다.
전국 주간 아파트 매매가격, -0.04% → -0.05% "간헐적 급매물 거래 영향, 하락세 지속" 전국 주간 아파트 전세가격 0.01% → 0.02% "매매 대기 수요, 전·월세 수요로 지속 전환"
전국 주간 아파트 매매가격이 13주 연속 하락세를 유지했다. 전세가격은 지난주보다 상승폭이 소폭 늘었다.
22일 한국부동산원에 따르면 2월 셋째주(지난 19일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 0.05% 내려 지난주(-0.04%)보다 하락폭이 소폭 늘었다. 서울 아파트값은 0.03% 내려 지난주 (-0.03%) 하락폭을 유지했다.
구별로 구로구(-0.08%), 강서구(-0.05%), 서초구(-0.05%)가 내렸고, 강북에서는 서대문구(-0.08%), 도봉구(-0.08%), 강북구(-0.07%) 등이 하락했다. 송파구(0.01%)는 단지별 상승·하락이 혼재하는 상황에서 상승 전환했다.
한국부동산원은 “급매물 위주로 매수문의가 존재하지만 매도희망 가격 간 격차가 좁혀지지 않아 관망세가 지속되고 있다”며 “지역별 상승·하락이 혼재되는 거래 속에서 간헐적인 급매물 거래 영향으로 하락세가 지속됐다”고 설명했다.
경기도(-0.05%)는 지난주(-0.06%)보다 하락폭이 소폭 줄었다. 인천(-0.02%)은 지난주(-0.02%) 하락폭을 유지했다. 경기는 고양 덕양구(0.18%), 여주시(0.04%) 등은 상승세였지만, 안양 동안구(-0.16%), 과천시(-0.16%), 안성시(-0.15%), 시흥시(-0.14%) 등은 떨어졌다.
인천은 부평구(0.01%)는 올랐지만, 중구(-0.19%), 계양구(-0.05), 동구(-0.05%), 남동구(-0.02%) 등이 하락세였다.
지방 아파트값은 지난주(-0.05%)와 같은 0.05% 하락을 기록했다. 5대 광역시는 0.07% 하락하면서 지난주(-0.06%)보다 하락폭이 소폭 늘었다.
한편, 전국 주간 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02% 올라 지난주(0.01%)보다 상승폭이 소폭 늘었다. 수도권(0.05%→0.06%)도 상승폭이 늘었고, 서울(0.05%→0.04%)은 상승폭이 축소됐다. 지방은 하락폭(-0.03%)을 유지했다.
한국부동산원은 “매매시장 관망세가 장기화되면서 매매 대기 수요가 전·월세 수요로 지속적으로 전환됐다”며 “지역 내 학군·신축 대단지 등 선호단지 위주로 매물이 부족하고 상승거래가 발생하는 등 전세가격 상승세가 지속됐다”고 설명했다.
1월 전국 아파트 거래량 16.5% 증가…서울도 12.6%↑ 매수자 '우위 시장' 여전…"시장 영향 제한적, 상승 전환 아냐"
부동산 경기 위축으로 침체했던 서울 아파트 거래량이 올해 들어 소폭 회복세를 보이면서 시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있다. 다만 시장 내 거래 분위기는 여전히 '살' 사람보다 '팔' 사람이 많은 매수자 우위시장으로 시장이 상승 전환하기엔 한계가 있다는 분석이 나온다.
22일 부동산 정보제공업체 직방이 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 18일까지 신고된 1월 전국 아파트 거래는 총 2만8113건으로 전월(2만4121건)보다 3992건(16.5%) 증가한 것으로 집계됐다.
1월 계약분 실거래 신고 기한이 이달 말까지인 걸 감안하면 지난달 전체 거래량은 3만건을 넘어 지난해 10월 수준(3만1309건)을 회복할 전망이다.
특히 지난달 서울 아파트 거래량은 총 2025건으로 전월(1797건) 대비 12.6%(228건) 급증한 것으로 나타났다.
같은 기간 인천은 1739건으로 28%(385건), 경기는 6853건으로 19%(1130건) 각각 증가했다. 이어 부산(14.4%), 대구(18.2%), 광주(20.2%), 대전(4.3%), 울산(34.2%), 세종(11.0%), 충북(12.8%), 충남(17.5%) 등 모든 광역시·도에서 거래량이 늘었다.
이런 거래량 증가는 그간 얼어붙었던 주택 매수심리가 점차 살아나고 있기 때문으로 풀이된다.
앞서 국토연구원이 발표한 '1월 부동산시장 소비자 심리조사'에 따르면 전국 주택매매시장 소비심리지수는 103.0으로 전월 대비 2.9p(포인트) 오르며 4개월 만에 상승 전환한 것으로 나타났다. 해당 지수는 95 미만이면 하강, 95∼115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다.
다만 전문가들은 일부 지표 반등을 시장 회복의 신호탄으로 보기엔 무리가 있다는 의견이다. 함영진 직방 데이터랩장은 "경기 상황이나 금리 수준을 보면 최근 거래량 증가가 시장에 끼치는 영향은 제한적일 것"이라며 "총선 이슈 등도 있어 거래 증가가 본격적인 시장 회복으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.
실제 이날 한국부동산원에 따르면 2월 둘째 주(12일 기준) 기준 전국 아파트 매매수급지수는 87.4로 여전히 아파트를 '살' 사람보다는 '팔' 사람이 많은 것으로 나타났다. 이는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미하고, 100보다 높으면 그 반대를 뜻한다.
김인만경제연구소 김인만 소장 역시 "올해 들어 시중 대출 금리가 소폭 내리고, 신생아 특례대출이 출시되면서 실수요자 매수 심리가 일부 개선됐을 순 있다"면서도 "아직 평년 아파트 거래량을 밑도는 수준인 점을 감안하면 '바닥을 찍었다', '상승 초입이다'라고 보기에는 무리가 있다"고 평가했다.
고금리·고물가에 내수 부진 심각해져 민간소비 증가율 1.9%에서 1.6%로 하향 건설투자도 –1.8%에서 –2.6%로 역성장 반도체 중심으로 수출·설비투자는 살아나
물가 전망 불확실성, 다소 사라진 듯 ‘계속’ 아닌 ‘당분간’ 유의...문구 수정 배럴당 90달러 가면 성장률, 0.1%↓
한국은행이 올해 국내총생산(GDP) 성장률을 3개월 전과 동일한 2.1%로 유지했다. 다만 정보기술(IT) 경기 반등에 수출·설비투자가 개선되지만 민간소비, 건설투자 등 내수부진이 기존 전망보다 더 악화할 것이라는 분석이다.
물가 전망에 대해서는 불확실성을 다소 걷어냈다. 지난해 11월에 비해 국제유가 관련 리스크가 다소 줄어들어 추가적인 공급 충격이 없다면 완만한 둔화 흐름을 이어간다는 전망이다. 이에 근원물가 상승률 전망치를 0.1%p 낮춘 2.2%로 제시했다.
22일 한은은 ‘2월 경제전망’을 통해 올해 경제성장률을 2.1%로 예측하며 3개월 전 전망을 그대로 유지했다. 고물가·고금리 영향으로 내수 회복모멘텀이 약화되고 있으나 수출이 양호한 증가세를 이어가면서 완만한 개선흐름을 이어간다는 분석이다.
다만 수출과 내수 간의 격차는 지난해 11월보다 더 커질 것으로 내다봤다. 이날 한은은 국내총생산(GDP)의 50%가량을 담당하는 민간소비 증가율을 기존 1.9%에서 1.6%로 하향조정했다. 임금 상승과 물가 둔화에 가계 실질소득이 개선되지만 가계의 원리금 상환 부담 등이 소비 개선 속도를 늦추고 있기 때문이다. 건설투자도 부동산 경기 둔화 등 신규 착공 위축에 올해 2.6% 감소할 것으로 전망돼 직전 전망치(-1.8%)보다 역성장했다.
김웅 한은 부총재보는 “고금리·고물가에 내구재, 비내구재 모두 위축됐다”며 “핵심 소비연령층인 30~40대가 가계부채 증가세로 소비 제약을 받고 있는 점도 민간 소비 전망치를 낮춘 것에 영향을 줬다”고 설명했다.
수출은 개선될 것으로 내다봤다. 재화수출은 지난해 11월 전망치가 올해와 내년 모두 3.3%였으나 각각 4.5%, 3.6%로 올랐다. 글로벌 반도체 경기 개선, 미국 등 주요 선진국에서의 친환경·인프라 투자 확대에 따른 결과다.
지난해 4·4분기부터 반도체 및 항공 부문을 중심으로 개선 조짐이 나타난 설비투자는 향후 개선될 전망이다. IT 경기 회복이 본격화되면서 반도체 기업들의 첨단공정 투자 확대, 전기차, 2차전지, 바이오 등 친환경·신성장 산업 투자가 지속돼서다. 재화수입도 부진한 내수에도 수출, 설비투자 확대에 따라 자본재 수요가 늘어나면서 기존 2.4%에서 2.7%로 상향 조정됐다.
다만 국내 경제의 IT 의존도는 더욱 커져 이창용 총재는 “올해 성장률은 IT부문을 제외하면 1.6%로 전망된다”며 “종전 1.7%에서 더 나빠질 것으로 보인다”고 설명했다.
한은은 올해 물가 상승률 전망치를 2.6%로 유지하면서도 물가 안정에 대한 불확실성을 다소 걷어냈다. 지난해 11월에는 “물가리스크에 ‘계속’ 유의해야 할 필요가 있다”고 설명했으나 이날 “‘당분간’ 유의할 필요가 있다”고 표현을 바꾼 것이다. 식료품 및 에너지를 제외한 근원물가 상승률은 2.3%에서 2.2%로 0.1%p 하향 조정됐다. 상반기에는 2.6%에서 2.4%로, 하반기에는 2.1%에서 2.0%로 낮아졌다.
이지호 한은 조사국장은 “불확실성이 크게 줄지는 않았다”면서도 “11월에는 중동 등 지정학적 리스크가 일촉즉발의 상황이었고, 국제유가 불안심리가 컸다”면서 “이번 전망에서는 이러한 부분에 대한 리스크가 줄어든 것은 맞다”고 설명했다.
실제 한은은 올해 브렌트유가 전망을 배럴당 83달러로 직전 전망(85달러)보다 낮췄다. 중동정세 불안으로 유가 변동성이 높지만 미국 등 비(非)석유수출국기구(OPEC) + 증산, 수요둔화 우려 등이 하방 요인으로 작용해서다.
한은은 “향후 물가상승률은 지정학적 리스크로 최근 유가가 상승한 점, 농산물 가격이 높은 수준을 이어가고 있는 점 등을 감안할 때 일시적으로 다소 상승할 가능성이 있다”며 “다만 국제유가 급등과 같은 추가적인 공급 충격이 없다면 완만한 둔화 흐름을 이어갈 것”이라고 설명했다.
한은은 국제유가가 배럴당 90달러(기본 전망 82달러)까지 오를 경우 경제성장률이 2.0%로 낮아지고 물가상승률이 2.8%로 오를 것이라는 분석도 내놨다. 반면 인공지능(AI) 투자 확대로 글로벌 IT 경기가 빠르게 반등할 경우 올해 국내 성장률과 물가상승률이 각각 0.2%p, 0.1%p 오를 것으로 전망했다.
한편 한은은 올해 경상수지 흑자규모를 520억달러로 전망하며 3개월 전보다 30억달러 상향 조정했다. 반도체 경기회복 지속, 미국의 양호한 성장, 국내수요 둔화 등으로 상품수지의 흑자폭이 당초 예상보다 확대될 전망이다. 취업자 수는 올해 25만명으로 당초 예상(24만명)에 대체로 부합하고 실업률은 올해 2.9%로 지난해 2.7%에 비해 소폭 상승할 전망이다.
금일 코스피는 엔비디아의 '어닝 서프라이즈'에 힘입어 반도체 업체 강세 속 사흘 만에 반등에 성공했다.
22일 코스피 지수는 전장 2653.31 대비 10.96p(0.41%) 상승한 2664.27을 기록했다. 투자자별로는 외국인과 기관이 각각 1671억원, 747억원을 순매수했다. 개인은 2730억원을 순매도했다.
코스피 시가총액 상위 10개 기준 종목별로는 SK하이닉스(5.03%), 기아(2.14%), 현대차(1.67%), LG에너지솔루션(0.37%), 삼성전자우(0.16%), 삼성전자(0.14%)가 상승했으며, 이밖에 모든 종목이 하락했다.
이 가운데 LG화학은 전 거래일 대비 1만9000원(-3.80%) 내린 48만1000원으로 가장 큰 내림폭을 기록했으며, 삼성바이오로직스가 3000원(-0.36%) 밀린 82만원으로 뒤를 이었다.
코스닥 지수는 전장 864.07 대비 6.04p(0.70%) 오른 870.11에 장을 마쳤다. 투자자별로는 외국인과 개인이 각각 781억원, 337억원을 순매수했다. 기관은 43억원을 순매도했다.
코스닥 시가총액 상위 10개 기준 종목별로는 신성델타테크(11.76%), 알테오젠(11.82%), 레인보우로보틱스(2.63%), HPSP(2.49%), 셀트리온제약(0.50%), 에코프로비엠(0.20%)이 상승했으며, 이외 모든 종목이 하락했다.
특히 HLB가 전장 대비 2700원(-3.35%) 내린 7만8000원으로 가장 두드러진 내림폭을 기록했으며, 엔켐이 6500원(-1.99%) 떨어진 32만원으로 뒤를 이었다.
국내 증시 업종별(WICS) 등락률 상위 5개 업종에는 복합 유틸리티(6.47%), 건강관리기술(4.24%), 가정용 기기와 용품(3.88%), 생명보험(3.08%), 기계(2.60%)가 올랐다.
등락률 하위 5개 업종은 에너지 장비 및 서비스(-5.36%), 사무용 전자제품(-3.69%), 무선통신서비스(-2.06%), 인터넷과 카탈로그 소매(-1.82%), 종이와 목재(-1.67%)였다.
이재원 신한투자증권 연구원은 "코스피는 엔비디아 실적 영향에 반도체 업종 내 대형주가 지수 상승을 견인했다"며 "한국은행이 기준금리를 3.50%로 동결하고 올해 성장률 전망치 2.1%, 물가 전망치 2.6%를 유지하고 11월 전망 경로를 지속했는데 예상에 부합하는 결과에 시장 영향력은 미미했다"고 설명했다.
김지원 KB증권 연구원은 "최근 차익실현이 나타났던 저PBR 관련주 중에서는 자동차, 보험 등이 반등했고 다음 주 밸류업 프로그램 정책 발표에 대한 기대감이 재점화됐다"며 "아시아 증시는 전반적으로 강세 보인 가운데 일본 증시는 34년만에 최고치를 경신했다"고 분석했다.
한편, 이날 서울 외환시장에서 원,달러 환율은 전 거래일 종가 1334.7원 대비 6.0원(-0.45%) 내린 1328.7원에 마감했다.
