고시원 창업 방법(신축, 인수)

고시원 운영을 준비하던 중 갑자기 궁금해졌습니다. 고시원을 운영하려면 과연 내 수중에 얼마나 돈이 있어야 하는가? 이 부분에 대하여 한 번 정리해 보겠습니다. 

 

크게 네 가지 방법이 있을 수 있을 것 같습니다.

 

1. 내가 직접 건물주가 되어 내 건물에 고시원을 신축하는 경우

'갓(GOD)물주'가 되어 내 건물에 내가 고시원을 만들 수 있는 방법이 있습니다. 2009년 7월 8일 개정 시행된 다중이용업소법, 2009년 7월 16일 개정된 건축법 시행령 등을 근거로 고시원의 용도는 '제2종근린생활시설'의 유형에 포함됩니다.(관련 링크 참고) 때문에 건물 용도가 제2근린시설에 해당된다면 내가 직접 내 건물에 고시원을 만들면 됩니다. 이럴 경우 고시원 운영비(수도세, 전기세 등 제반 운영비용 등) 정도만 제외하면 내 수익이 되기 때문에 고시원이 잘만 되면 꽤나 높은 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

그렇다면 고시원으로 건축하는 데 평당 건축비는 대략 얼마 정도 들까요? 고급진 느낌의 소위 '제대로 된'

대략적으로 제대로 된 고시원을 신축하려면 평당 230~250만원 정도 들어간다고 합니다. 전체적인 인건비 상승, 강화된 소방안전 기준에 따라 인허가를 받기 위한 비용 증가, 프리미엄화(고급화)되고 있는 최근 추세 등을 반영한 인테리어 등을 반영하면 이 정도는 생각하셔야 하고, 고시원 바닥면적 기준 최대 500㎡(약 150평)을 기준으로 할 경우 약 3.45억~3.75억 원 정도가 들거 같습니다.(이것저것 넉넉하게 잡으면 4억 원 정도 생각하면 될 것 같네요.)

물론 규모가 확장될수록 평단가가 살짝 낮아질 수도 있고, 저렴한 재료를 사용할 경우 평당 200만원 언저리까지도 가능할 수 있다고 합니다. 하지만 이럴 경우 건물의 안정성이나 사람들의 선호도 등으로 인해 향후 고시원을 다른 사람에게 매도할 경우 과연 만족할 만한 금액을 받을 수 있을까 모르겠습니다. 

 

2. 기존의 고시원, 여관, 모텔, 독서실 등을 구조 개선하여 신축하는 경우

기존 시설을 철거해야 하기에 건축비용은 오히려 내 건물에 신축하는 것보다 건축비는 더 많이 나올 수 있습니다. 하지만 연매출 또한 신축보다 훨씬 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 2020년부터 개정된 건축법 시행령에 따라 신축 고시원의 경우 '방당 최소 크기 규정'을 준수해야 합니다.(서울지역은 복도폭 외에 실면적, 창문 설치유무 등의 기준이 없는 고시원 방의 실면적을 7㎡, 화장실 포함 시 10㎡ 이상이어야 하며, 지자체별 고시원 최소 거주기준은 자체적으로 결정함) 하지만 구조변경의 경우에는 2020년 이전에 지어진 건물들의 경우 해당 규정을 적용할 필요가 없기 때문에, 인가받을 때보다 방 개수를 20~30% 정도 더 많이 편성할 수 있습니다. 

예를 들어 서울지역에 고시원을 신축한다고 가정할 경우 최소 실면적을 준수한다면 최대 30개를 지을 수 있다고 하겠습니다. 하지만 동일한 바닥면적을 가진 기존 건물을 구조개선하여 고시원을 신축한다고 하면 약 36~39개 정도까지 지을 수 있다는 의미입니다. 이럴 경우 한 실당 월 30만원이라고 할 경우

 

• 신축의 경우 : 최대 30개 x 30만원 = 900만원(월)
• 구조개선의 경우 : 최대 39개 x 30만원 = 1,170만원(월)

이론적으로 월 최대 270만원의 매출이 늘어난다는 의미이고 연 3,240만원을 더 벌 수가 있다는 의미입니다. 때문에 구조 개선하여 신축할 경우 내 건물에 신축하는 것보다 훨씬 더 효율적일 수 있겠지요? 때문에 전문적으로 독서실, 여관, 노후 고시원, 모텔 등을 매입하여 구조 개선 신축을 통해 운영하거나 매도하시는 분들도 있다고 합니다.

 

3. 건물주가 신축해서 만들어 놓았거나 운영하고 있는 고시원을 인수하는 방법이 있습니다. 아파트도 새 아파트가 좋듯이 고시원도 마찬가지겠죠? 당연히 내구성, 안정성이 좋을 것이고 각종 인테리어비나 수선비 등이 적게 들 겁니다. 단, 건물주의 경우도 당연히 '권리금에 프리미엄(P)을 받고 매도를 할 것이니만큼 1번에서 언급한 건축비(230~250만원x평수)보다는 훨씬 더 비싸겠지요.  

 

4. 현재 운영중인 고시원을 보증금과 권리금을 주고 인수하는 방법이 있습니다. 일반적으로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 네 가지 방법 중 가장 저렴하게(?) 고시원을 창업할 수 있는 방법입니다. 

보증금 + 권리금(시설관리금+영업관리금)+제반 인테리어(수리)비+중개수수료 정도의 예산이 투입되며 보통 저가형은 1억원 미만, 중가형은 1~3억, 고가형은 3억 이상 정도를 예상하면 될 것 같습니다.  

 

사실 1~3번 방법의 경우는 기본적으로 어느 정도 자본이 있다면 모르겠지만 그 자본으로 다양하게 할 수 있는 일이 많을 것 같습니다. 때문에 대부분의 사람들은 4번 방법(현재 운영중인 고시원을 인수하는 방법)을 시도할 것 같으며, 저 또한 고시원을 인수한다면 4번 방법을 선택할 것 같습니다. 때문에 앞으로는 '현재 운영중인 고시원을 인수하여 운영하는 방법'에 대한 내용을 지속적으로 말씀드리겠습니다. 

 

참고로 관련 내용은 고시원 전문가 황재달 선생님의 저서와 유튜브 강의를 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

 

1. 억대 연봉 만드는 고시원 창업 비법(황재달 지음)

억대 연봉 만드는 고시원 창업 비법

2. 유튜브 고시원TV

고시원TV(고시원창업비법 저자)