고시원 관련 법규 - 방화에 장애가 되는 용도의 제한

어제도 잠시 짬을 내어 고시원 임장을 다녀왔습니다. 지역적 특성 때문인지 사람들도 많고, 그만큼 고시원들도 참 많았습니다. 제가 임장을 다녀온 고시원 건물에만 해도 다른 층에 고시원이 있었고, 바로 맞은 편 건물에도 고시원이 있었으며, 맞은편 건물 옆의 옆 건물에도 고시원이 있었습니다 ;;;(정말 많더라구요) 하지만 그냥 아무 건물 아무 층에 고시원을 지으면 되나? 그래도 뭔가 고시원을 지을 수 있는 건물이 있고 고시원을 지을 수 없는 건물이 있지 않을까? 라는 생각이 들었습니다. 때문에 한 번 알아보고자 합니다.

 

찾아보니 건축법 시행령 제47조(링크 참고)에 이런 내용이 있었습니다.

제47조(방화에 장애가 되는 용도의 제한) ① 법 제49조제2항에 따라 의료시설, 노유자시설(아동 관련 시설 및 노인복지시설만 해당한다), 공동주택, 장례시설 또는 제1종 근린생활시설(산후조리원만 해당한다)과 위락시설, 위험물저장 및 처리시설, 공장 또는 자동차 관련 시설(정비공장만 해당한다)은 같은 건축물에 함께 설치할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2009. 7. 16., 2013. 3. 23., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2017. 2. 3., 2018. 2. 9.> 1. 공동주택(기숙사만 해당한다)과 공장이 같은 건축물에 있는 경우 2. 중심상업지역ㆍ일반상업지역 또는 근린상업지역에서 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 경우 3. 공동주택과 위락시설이 같은 초고층 건축물에 있는 경우. 다만, 사생활을 보호하고 방범ㆍ방화 등 주거 안전을 보장하며 소음ㆍ악취 등으로부터 주거환경을 보호할 수 있도록 주택의 출입구ㆍ계단 및 승강기 등을 주택 외의 시설과 분리된 구조로 하여야 한다. 4. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 지식산업센터와 「영유아보육법」 제10조제4호에 따른 직장어린이집이 같은 건축물에 있는 경우 ② 법 제49조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도의 시설은 같은 건축물에 함께 설치할 수 없다.  <개정 2009. 7. 16., 2010. 8. 17., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24.> 1. 노유자시설 중 아동 관련 시설 또는 노인복지시설과 판매시설 중 도매시장 또는 소매시장 2. 단독주택(다중주택, 다가구주택에 한정한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설 중 조산원 또는 산후조리원과 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 [전문개정 2008. 10. 29.]

처음에는 '이게 뭐야?'라고 생각하실 수 있습니다. 좀 더 자세히 읽어보면 맨 끝에 있는 제47조제2항 2에 보면 '제2종 근린생활시설 중 다중생활시설'이라고 되어 있습니다. 이전에 누차 말씀드린 대로 고시원은 2014년 3월 24일부터 그 명칭이 공식적으로는 '제2종 근린생활시설 중 다중생활시설'로 변경되었다고 말씀드렸습니다. 때문에 이 말은 고시원을 의미하는 것이니만큼 주의깊게 읽어보고 해석해야 합니다.

 

어렵게 써 놓았지만 해석하면 고시원은 단독주택(다중주택, 다가구주택), 공동주택, 조산원, 산후조리원과 같은 건물에 함께 있으면 안 된다는 의미입니다. 예를 들어 이런 거죠.

① 내가 인수하려는 고시원이 있는 건물에 조산원, 산후조리원이 있으면 묻지도 따지지도 않고 안 된다는 겁니다.

② 다중주택[연면적 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하로 독립된 주거의 형태가 아닌(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치되지 않은 것을 의미하며 입주자가 자신의 방은 단독으로 사용이 가능하나 거실과 부엌, 화장실은 공동으로 사용하는 형태의 주택)]을 고시원과 함께 운영하면 안 됨(사실 이런 일은...거의 불가능하겠죠?)

③ 다가구주택(연면적 660㎡ 이하이고 층수가 지하층 제외하고 3개 층, 19가구 이하가 거주 가능)을 고시원과 함께 운영하면 안 됨(사실 이런 일은 거의 불가능하겠죠...)

④ 공동주택[아파트(주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택), 연립주택(한 개 동의 바닥면적이 지하주차장 면적을 제외하고 660㎡을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택), 다세대주택(한 개 동의 바닥면적이 지하주차장 면적을 제외하고 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택), 기숙사 등] 건물 안에 고시원이 있으면 안 됨(불가능...하겠죠? ;;;)

 

복잡하게 나열했지만 상식적으로 생각하시면 됩니다. ②~④의 경우, 딱 봤을 때 사람이 주거용으로 거주하는 것처럼 보이는 일반적인 건물의 경우 고시원과 함께 있으면 안 된다. 정도로요...

 

이렇게만 넘어가도 상관은 없지만 의문사항이 두 가지가 들었습니다.

① 보통 사람 사는 건물같이 생겼는데 1층에 상가가 있고 2층부터 4층까지 주거용으로 거주하는 듯한 건물들(일반적으로 상가주택이라고 부르는) 이런 건물들은 상가는 운영되는데 고시원은 운영하면 안 되나?

상가주택 사례(그림출처 : http://www.haudyhome.com/bbs/board.php?bo_table=const_ex&wr_id=59)

② 임장을 하다 보면 고시원이 위치한 같은 건물 내 오피스텔도 있던데 이런 거는 불법 아닌가?

일단 ①의 경우는 관련 법의 취지가 '화재 예방을 위해', 아무래도 고시원이 화재에 취약할 수도 있기 때문에 화재 발생 시 대형 인명사고의 우려가 있는 만큼 주택(단독주택, 공동주택)과 가급적이면 함께 위치하지 못하도록 하려는 의도가 있다고 생각합니다. 일단은 법에 명확하게 나와 있으니 이거는 무조건 안 되는 걸로!

 

②의 경우는 오피스텔은 건축법상 용도구분에 의하면 '업무시설'의 한 종류라고 합니다.(관련출처 참고). 물론 오피스텔은 주거용으로 인식하는 경우가 많고 실제 개발하고 분양하는 오피스텔들 또한 아파트와 유사한 형태이기 때문에 당연히 공동주택의 한 종류일 것이라고 생각했습니다. 하지만 용도구분에 따르면 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설의 한 종류이므로 오피스텔과 한 건물에 고시원이 위치하고 있는 것은 합법이며, 실제로도 고시원이 있는 대부분의 건물들 안에 오피스텔이 있음을 임장을 통해 확인할 수 있었습니다.

 

당연하다고 생각되는 것들이고 인수를 검토하려는 고시원들이 대부분 이런 법규를 잘 지키고 있기는 합니다. 하지만 이런 내용들에 대하여 관련 법과 그 이유를 명확히 알고 있으니 그 동안 가지고 있었던 의문들이 풀리는 느낌입니다.  

 

참고로 해당 포스팅을 작성하기 위해 언급드린 다중주택, 다가구주택 등은 클래스101 부동산 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다. 

클래스101 임대소득을 만들어 확실하게 은퇴, 노후를 준비하는 부동산 재테크!(제5강) by 단희쌤