고시원 방 유형(미니룸형, 샤워룸형, 원룸형, 내창형, 외창형, 먹방형)

사실 고시원이면 고시원이지 '방의 유형'에 대해서는 별로 생각해 본 적이 없었습니다.

하지만 임장을 다니면서 고시원 방마다 '유형'이 있다는 것을 알았고, 그 '유형'에 따라서 방값도 달라지고 그것이 고시원을 인수할 때 권리금에도 영향이 있다는 것을 알게 되었습니다.

향후 고시원을 인수할 때 고시원의 용도, 바닥면적, 소방법 등도 당연히 챙겨야겠지만 고객층이 누구냐를 타겟팅하고 예상 수익률을 분석할 때 '방의 유형'이 생각보다 중요하다는 것을 깨달은 만큼 고시원의 방 유형에 대하여 한번 정리해 보고자 합니다.

 

일단 방의 유형은 크게 방 안에 '샤워실, 화장실'의 유무에 따라 달라집니다.

 

1. 미니룸 

방 안에 샤워실과 화장실이 모두 없는 방을 의미합니다. 침대, 옷장, 냉장고, 책상, TV 등 최소한의 도구들만 갖추어져 있는 곳이라고 생각하시면 되겠습니다. 

출처 : 부천 그린빌 고시원(https://m.blog.naver.com/zboy/222005594699)

샤워실과 화장실이 없기 때문에 공용 시설을 이용해야 합니다. 물론 그만큼 저렴하다는 장점이 있지만 아무래도 샤워를 할 때나 용변을 볼 때 불편하겠죠. 특히나 새벽에 화장실이 가고 싶을 때, 더운 여름에 샤워를 자주 해야 할 때는 더욱 더...

 

2. 샤워룸형

방 안에 샤워실만 갖추어 놓은 방이라고 생각하시면 되겠습니다. 보통은 방 안에 간이 일체형 샤워박스(조립식 샤워부스)를 설치한 케이스라고 생각하시면 되겠습니다.

출처 : 의왕시 마이룸고시텔, 에이치비주식회사(https://m.blog.naver.com/kms082400/220853876334)

 

아무래도 샤워실이 갖추어져 있기 때문에 미니룸보다는 비싸겠죠? 그렇다면 세면, 샤워는 방에서 할 수 있지만 용변은 이렇게 고시원 공용화장실을 이용해야 할 겁니다.

출처 : 문정원룸고시텔(문정역고시원, https://mjgositel.modoo.at/?link=mll6md1p)

3. 원룸형

방 안에 샤워실과 화장실이 모두 있는 구조입니다. 실제 원룸보다야 많이 좁기는 하지만 그래도 있을 건 다 있다고 생각하시면 되겠습니다. 당연히 샤워와 용변 모두 방 안에서 해결할 수 있겠지요.

출처 : 고시원브랜드 집. 양재점(https://blog.naver.com/i0344/222272699870)

 

4. 혼합형

한 고시원 안에 미니룸형, 샤워룸형, 원룸형 방이 고르게 분포되어 있을 경우를 의미합니다. 물론 '올 미니룸형' 고시원도 있고, '올 원룸형' 고시원도 있습니다. 하지만 임장을 다녔던 대부분의 고시원들이 '전체 방 수는 00개인데 미니룸형 00개, 샤워룸형 00개, 원룸형 00개' 으로 구성되어 있음을 확인(보통은 미니룸과 원룸이 많습니다.)할 수 있었습니다. 물론 룸 유형에 따라, 그리고 후술할 창문 방향(외창형, 내창형)에 따라 방 가격이 각각 달라집니다.  

 

샤워실과 화장실 유무에 따라 방 유형을 나누었다면

이번에는 '창문'이 어떻게 나 있냐에 따라서 한번 살펴보겠습니다.

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5. 외창형

바깥쪽으로 창문이 나 있어 햇빛을 볼 수 있고 바람이 들어오는 방입니다. 물론 대부분의 사람들이 이렇게 생각하겠죠. '창문이 당연히 문 바깥으로 나지 그럼 안쪽으로 나는 경우도 있나?'라고요...하지만 고시원의 경우 창문이 바깥으로 나 있어 햇빛이 들어오고 바람이 들어오는 방이 좋은 방입니다. 그림으로 표현하면 이렇게 됩니다. 

 

6. 내창형

창문이 안쪽(복도 쪽)으로 나 있는 방입니다. 창문이 복도 쪽으로 난다는 게 상상이 안 되실 수도 있을 겁니다. 당연하겠지만 햇빛이 들어오지 않고 실내로 통해있기 때문에 환기도 잘 안 되고 냄새도 잘 안 빠집니다. 아울러 복도쪽에 창문이 나 있다면 자칫 사생활적인 측면에서도 신경이 쓰일 수 있습니다. 그림으로 표현하면 이렇게 됩니다.

중간에 있는 방의 경우 복도와 복도 사이에 있기 때문에 어쩔 수 없이 창문이 복도 쪽에 뚫릴 수밖에 없습니다. 때문에 당연히 햇빛을 볼 수도 없을 것이고, 환기 또한 잘 되지 않을 겁니다. 그만큼 불편하고 선호도가 떨어질 수밖에 없겠죠. 실제 사례를 보면 다음과 같습니다.

출처 : 염창역김원장의 즐거운 고시원 이야기(목동고시원 내창형 원룸, https://m.blog.naver.com/openhouseyc/222153486037) 

 

7. 먹방형

창문이 없는 방을 '먹방'이라고 합니다. 보통 옛날 고시원에 이런 방들(창문이 없는 방)이 많죠. 사실 요즘 고시원은 이런 방이 거의 없습니다만, 아직도 오래된 고시원들의 경우 이런 방들이 꽤 많다고 합니다. 서울시 고시원 실태조사 결과 창문이 없는 '먹방'이 74%에 달한다고 합니다.(자료출처 링크 참조) 물론 가격은 저렴하겠지만...가슴이 아픕니다. 

 

나름 장황하게 방 유형에 대하여 설명드렸는데, '이게 무슨 의미가 있나?'라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 고시원 입주를 고려하고 계시는 고객의 입장에서 생각해 볼 때 당연히 '원룸', '외창형' 방을 선호할 것이고 아무래도 그렇다 보면 방값이 더 비싸겠죠?

 

지역에 따라 방값 시세가 정해져 있기는 하지만 보통 물어보면

1. 샤워룸은 미니룸보다 약 5만원 정도 비싸고, 원룸은 미니룸보다 약 10~15만원 정도 비싸다

2. 그리고 외창형은 내창형보다 약 5만원 정도 비싸다.

는 것을 확인할 수 있었습니다. 

 

그렇다면 아무래도 '단기간 묵을 예정이거나 자금 형편이 여유롭지 않은 분들'께서 미니룸을 선호하실 것이고, '장기간 묵을 예정이거나 그래도 괜찮은 방을 원하시는 분들'께서는 원룸을 선호할 것입니다.(보통 프리미엄 고시원 어쩌구 하는 고시원들은 거의 올 원룸형으로 구성되어 있더라구요.) 때문에 향후 수익률이나 관리 측면에서도 '미니룸'보다는 '원룸형' 고시원을 선호할 수밖에 없을 것 같습니다. 하지만 내가 인수할 고시원의 주요 고객층이 누구인지, 소득수준이 어떻게 되는지 등을 고려하여 마케팅 전략을 수립하고 그에 맞는 고객층을 유치해야 하지 않을까 생각됩니다.