부동산 빙하기에 서울의 오피스텔 매매가격과 전세가격이 일제히 하락 전환했다. 27일 KB국민은행에 따르면 11월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억549만원으로 10월(3억554만원) 떨어졌다. 서울의 오피스텔 매매가격이 떨어진 것은 2020년 4월(2억5813만원) 이후 2년7개월 만에 처음이다.
권역별로 보면 도심권(4억223만원)과 동남권(3억3261만원)의 매매가격이 전월 대비 오른 반면 동북권(2억440만원), 서남권(3억1758만원), 서북권(2억4898만원)은 전월 대비 하락했다.
경기·인천의 오피스텔 매매가는 11월 평균 매매가격이 각각 2억7966만원, 1억6825만원을 기록했다. 10월 (2억8257만원, 1억763만원)보다 떨어진 것이면서 지난 8월부터 4개월 연속 하락세다.
전세가격도 하락세를 피하지 못하고 있다. 서울 오피스텔 평균 전세가격은 11월 2억3609만원으로 10월 (2억3647만원)보다 하락했다. 이는 2017년 10월(1억7806만원) 이후 5년 1개월 만에 처음 나온 하락 전환이다.
오피스텔은 전세수요가 많아 전세가율도 수도권이 평균 84.2%, 서울이 83.5%로 아파트보다 높은 수치를 보이고 있다.
KB국민은행은 현재 산출된 12월 지수로 볼 때 이달 수도권 오피스텔 매매·전세가격 낙폭은 11월 대비 더 커질 것으로 전망했다. 수도권 아파트 매매가격은 이달에도 매주 역대급 낙폭을 경신하고 있다.
내년 전국에 아파트가 35만가구 이상 공급될 전망이다. 27일 부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 내년엔 전국 총 554개 단지에서 35만2031가구가 공급될 전망이다. 올해(33만2560가구)보다 1만9501가구 늘어난 수준이다.
시도별로 보면 경기가 10만9090가구로 가장 많다. 화성시가 1만3643가구로 가장 많고 양주시에서 1만1714가구, 수원시에서 1만601가구가 공급된다.
인천이 4만4984가구로 뒤를 이었다. 특히 내년 인천 입주 물량은 부동산R114가 관련 통계를 집계하기 시작한 2000년 이후 최다 수준이다. 구도심 정비사업 아파트와 검단신도시 입주가 몰린 영향이다. 서울은 2만5729가구가 공급될 예정인데 4가구 중 1가구(6371가구)는 강남구에서 나온다.
지방에선 대구가 3만6059가구로 가장 많다. 대구 역시 2000년 조사 이래 최다 수준이다. 입주 아파트의 절반 이상인 1만8,900가구(52%)가 재개발 · 재건축 등 정비사업으로 공급된다.
△충남 2만6621가구 △부산 2만4762가구 △경남 1만5221가구 △충북 1만2252가구 △경북 1만1231가구 등 순으로 공급이 이뤄질 것으로 보인다.
입주 물량이 집중된 지역은 역전세가 확대될 가능성이 높다는 분석이다.
여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "높은 대출 이자 부담으로 전세 수요가 둔화하면서 입주 물량이 많은 지역은 세입자 구하기가 더 어려워질 것"이라며 "또 보증금 미반환 문제로 새 아파트 잔금을 치르지 못하는 사례도 늘어날 수 있을 것"이라고 했다.
올 41만6천 가구의 62% 그쳐 경기둔화·미분양 우려 커지며 공급물량 줄이는 건설사 늘어 수도권서 11만여가구 나올 듯
내년 전국에서 분양 예정인 민간아파트는 약 25만 가구인 것으로 조사됐다. 2014년 20만5327가구 이후 가장 적다.
부동산 빅데이터 업체 부동산R114는 내년 민영 아파트(민간임대 포함) 분양 계획을 조사한 결과, 전국 303개 사업장에서 총 25만8003가구가 분양 예정이라고 26일 밝혔다. 계획 물량 기준으로 올해(41만6142가구) 대비 38% 감소한 수준이다. 올해 민영 아파트 분양시장은 부동산 시장 급랭 여파로 계획 물량(41만6142가구)의 73%인 30만4142가구(예정 물량 포함)만 실제 분양으로 이어졌으며 나머지는 내년으로 넘어갔다.
공급을 유형별로 보면 자체 사업(도급 포함)을 통한 분양 물량이 총 10만9532가구(42%)다. 재개발·재건축 아파트 등 정비사업 공급 비율은 전체 분양 예정 물량의 약 48%(12만5065가구)를 차지할 전망이다. 권역별 분양 예정 물량은 수도권 11만6682가구(45.2%), 지방 14만1321가구(54.8%)다. 수도권에서는 경기가 7만521가구로 가장 많고, 서울 2만7781가구, 인천 1만8380가구 순으로 조사됐다.
서울은 올해 실적(2만7048가구) 대비 공급량이 소폭 늘어날 것으로 예상된다. 서울 송파구 ‘잠실진주재건축’ 2678가구, 은평구 ‘대조1구역’ 2083가구, 동대문구 ‘이문1구역’ 3069가구, ‘휘경3구역’ 1806가구 등이다. 분양가와 공사 지연 등으로 연내 분양이 무산된 정비사업 물량이다. 이 외에도 경기 광명시 ‘광명5R구역’ 2878가구, 성남시 ‘성남중1구역’ 1972가구 등도 내년 분양을 준비하고 있다.
지방에서는 부산이 2만7661가구로 가장 많은 공급이 예정돼 있다. 이어 대구 1만5435가구, 경남 1만4656가구, 충남 1만4442가구, 광주 1만2937가구, 충북 1만2771가구, 대전 1만686가구 순으로 집계됐다.
부동산R114 측은 “경기 둔화와 미분양 우려로 분양 물량을 축소 계획하거나 아직 사업 계획을 수립하지 못하고 있는 건설사가 상당수여서 내년에는 민간의 주택 공급이 부진할 전망”이라며 “입지가 떨어지거나 공급 과잉 지역은 미분양 우려도 크다”고 설명했다.
가파른 기준금리 인상의 여파로 주택담보대출자들의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)이 60% 선을 돌파했다. 주담대를 보유한 대출자들이 평균적으로 연 소득의 60% 이상을 원리금을 갚는 데 쓰고 있다는 뜻이다.
26일 한국은행에 따르면 올해 3분기(7∼9월) 기준 주담대 대출자의 평균 DSR는 60.6%로 나타났다. 평균 DSR는 2020년 1분기 55.2%까지 하락했지만 한은의 기준금리 인상이 시작된 지난해 3분기(57.1%) 이후 꾸준히 상승했다. 평균 DSR가 60%를 넘은 건 2019년 1분기(60.2%) 이후 3년 6개월 만이다. 현재 총대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용되지만 당초 DSR 40% 기준으로 대출을 받은 뒤 금리가 오르면 대출액은 그대로여도 DSR가 올라간다. 또 맞벌이 부부는 단독 명의로 대출을 받더라도 부부 소득을 합산해 DSR 40% 이하면 대출을 받을 수 있어 대출자 개인 기준으로는 DSR가 40%를 넘을 수 있다.
신용대출까지 보유한 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어 모아 대출)족’들의 상환 부담은 거의 한계에 다다른 상황이다. 주담대와 신용대출 동시 보유 대출자의 DSR는 올해 10월 말 70.0%에 달했다. 통상 DSR가 70%를 초과할 경우 소득에서 최저 생계비를 떼면 원리금을 제대로 갚지 못하는 ‘고위험 대출자’로 분류된다.
자영업자들의 이자부담도 급격히 커지고 있다. 한은에 따르면 대출금리가 1.00%포인트 오르면 전체 자영업자의 연간 이자 부담은 7조4000억 원, 1인당 238만 원이 늘어나는 것으로 나타났다. 현재 기준금리는 연 3.25%로 한은은 올해 들어 7차례에 걸쳐 금리를 2.25%포인트 인상했다.
내년 건강보험 직장가입자의 월 최고 보험료가 올해보다 26만원 정도 올라 약 400만원에 달하는 것으로 나타났다. 월 1억 이상을 버는 직장인이나 월급 이외에 이자, 배당, 임대소득 등 부수입으로 월 5000만원을 버는 이들이 해당한다.
27일 보건복지부가 최근 행정예고한 '월별 건강보험료액의 상한과 하한에 관한 고시' 개정안에 따르면 2023년 1~12월까지 적용될 보수월액 보험료 상한액은 올해 월 730만7100원에서 782만2560원으로 51만5460원(7.1%)이 인상된다. 직장인 월급에 부과하는 건보료(보수월액 보험료)와 직장인이 월급 이외에 이자나 주식 배당소득, 부동산 임대소득을 벌 때 이들 소득을 합한 종합과세소득에 따로 물리는 건보료(소득월액 보험료)는 사회보험이어서 상한과 하한이 정해져 있다.
내년에 적용될 보수월액 보험료 상한액(월 782만2560원)에 건강보험료율(7.09%)을 적용해 월급으로 환산하면 1억500만원이 훌쩍 넘는다. 상한액은 건강보험법 시행령(제32조)에 따라 임금인상 등 사회경제적 상황을 반영해 보험료가 부과되는 연도의 지지난해 직장인 평균 보험료의 30배(지역가입자는 15배)로 연동해서 매년 조금씩 조정하게 돼 있다. 매년 임금이 증가하는 추세였기 때문에 상한액 역시 오름세를 보여왔다.
이 중 보수월액 보험료는 회사와 절반씩 부담하기에 초고소득 직장인 본인이 실제 내는 절반의 상한액은 올해 월 365만3550원에서 내년에는 월 391만1280원이 된다. 월 25만7730원이 올라 연간 309만2760원을 더 부담하게 된다. 보수월액 보험료 하한액도 올해 월 1만9500원에서 1만9780원으로 인상된다.
올해 11월 기준으로 보수월액 보험료의 본인 부담 상한액(월 365만3550원)을 부담하는 건보 직장가입자는 3738명이었다. 피부양자를 제외한 전체 직장가입자 1962만4000명의 0.019%에 해당했다.
소득월액 보험료 상한액도 올해 월 365만3550원에서 월 391만1280원으로 오른다. 상한액 월 391만1280원을 월수입으로 환산하면 5400만원이 넘는다. 월급을 빼고 금융소득이나 임대소득 등 다른 부수입만으로 매달 5400만원 이상 번다는 건데, 이런 직장인이 11월 기준 4804명(0.024%) 있다.
소득월액 보험료는 2011년부터 월급 외의 종합과세소득이 연간 7200만원을 초과해야만 부과하다가 2018년 7월부터 소득 중심으로 건보료 부과체계를 개편하면서 1단계(2018년 7월∼2022년 8월)로 기준소득을 '연간 3400만원 초과'로 내렸고, 올해 9월부터 '연간 2000만원 초과'로 더 낮췄다. 다만 연 소득 2000만원 초과분에 대해서만 추가 보험료를 부과한다.
