내년 부동산 규제완화 예고에 청약 당첨자들의 기대감이 커지고 있다. 실거주 의무 및 전매제한 등이 완화될 경우 분양 받은 아파트에 대한 매력이 높아지기 때문이다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공), 동탄2신도시 특별계획구역 등 청약 당첨자들은 금리인상에 계약을 망설이다 규제완화 소식에 한 번 더 고민하는 분위기이다.
23일 업계에 따르면 정부의 '2023년 경제정책 방향'의 부동산 정책은 규제완화에 방점이 찍혔다. 내년 초 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무와 전매제한 규제가 5년 전 수준으로 환원될 전망이다. 규제가 완화될 경우 현행 최대 5년까지 적용되는 실거주 의무는 없어지고 최대 10년까지 적용되는 전매제한은 등기시점 혹은 1년까지 대폭 단축될 것으로 예상되고 있다.
최근 서울 올림픽파크 포레온, 장위자이 레디언트, 동탄신도시 'A106·107 어울림 데시앙 등 신규분양 청약당첨 이후 실거주 의무, 전매제한 등 과도한 규제로 계약을 망설이던 수요자들은 반색하고 있다. 정부의 내년 부동산 정책방향에 따라 분양가상한제 적용 아파트의 실거주 의무, 전매제한 등이 완화될 경우 청약당첨자들의 자금부담이 줄어들 수 있기 때문이다.
정부가 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 해제도 논의하기로 하면서 청약시장 침체가 일정부분 개선될 것이란 전망도 나온다. 규제지역과 비규제지역은 주택담보인정비율(LTV), 세금 등에서 차이가 있다. 지난 11월에는 동탄2를 비롯해 수도권 대부분의 지역을 규제에서 해제했다. 부동산정책 방향에는 내년 초 아직 규제지역으로 묶여있는 서울과 경기 일부지역도 추가 해제할 가능성을 시사했다.
내년도 경제정책 방향에 따라 다양한 부동산 세제 완화도 예상되고 있다. 다주택자 양도세 중과배제를 2024년 5월까지 한시적으로 연장하고 분양권과 주택·입주권에 대한 양도세 세율도 낮아진다. 다주택자 취득세 중과세율을 완화해 2주택자까지는 1주택자와 동일한 일반세율을 적용키로 했다. 비규제지역에서 3주택자는 기존 8%에서 4%로, 4주택 이상 보유자는 12%에서 6%로 낮춰진다. 조정대상지역에서는 3주택자부터 6%의 취득세 중과세율을 내야한다.
전국 아파트 매매수급지수가 또 다시 최저기록을 갈아치웠다. 얼어붙은 주택 시장의 심리가 좀처럼 살아나지 못하는 가운데 아파트 매수 수요가 지속적으로 줄어 역대급 거래절벽이 당분간 이어질 것으로 전망된다. 서울 역시 지수 하락세가 이어진 가운데 강남3구가 속한 동남권은 5개월 만에 소폭 반등한 것으로 나타났다.
23일 한국부동산원에 따르면 12월 셋째주(19일 기준) 전국 아파트 매매수급지수는 71.0으로 지난주(72.1)보다 1.1포인트(p) 떨어졌다.
수급지수는 조사 기간 내 상대 비교지만 단순 수치로만 볼 때 2012년 7월 첫 주(58.3) 조사 시작 이후 약 10년 5개월 만에 가장 낮은 것으로, 4주 연속 역대 최저 기록을 경신하고 있다.
매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에서 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 전국 아파트 매매수급지수는 지난해 12월 첫째주(99.2) 이후 1년 동안 기준선인 100 아래에 머물고 있다.
이번주 서울 아파트 매매수급지수도 64.0로 지난주 64.8에 비해 0.8포인트 하락했다. 지속적인 금리 상승에 수요자들이 선뜻 매수에 나서지 않으며 관망세가 이어지고 있고, 기존 시세보다 수억원을 낮춘 ‘급급매’ 매물 위주로만 거래되는 양상이 계속되고 있다.
은평·마포·서대문구 등이 속한 서북권의 지수는 58.0으로 60선이 붕괴된 지난주(59.5)에 이어 추가로 하락하며 두 주 연속 50선대에 머물렀다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권도 지난주 63.4에서 이번주 62.2로 떨어졌다.
반면 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권은 지난주 71.9에서 72.8로 소폭 올랐다. 동남권 지수가 반등한 것은 지난 7월 18일 조사 이후 약 5개월 만이다.
최근 30일 하락액 상위 50건 중 19건이 직거래…하락률 기준 56% 전체 직거래 비율 2배 수준…큰 폭 하락 땐 '증여 탈 쓴 양도' 의심↑
신저가 거래 상위 50곳의 직거래 비중이 전체 거래와 비교했을 때 2배에 달하는 것으로 나타났다. 집값을 수억원씩 대폭 내려 헐값에 판 사례 절반가량이 중개사 없이 당사자끼리 계약한 직거래로 진행되면서 양도의 탈을 쓴 증여가 집값 하락을 타고 속속 이뤄지고 있다는 지적이 나온다.
23일 부동산 빅데이터 기업 직방이 국토교통부 자료를 토대로 전국 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 최근 30일(17일 기준·직전 거래 최근 1년 내) 이뤄진 거래 가운데 하락액 상위 50개 사례 중 19건(38%)이 직거래인 것으로 나타났다. 하락률로 따지면 상위 50건 중 28건(56%)이 직거래였다.
같은 기간 전국 아파트 매매 1만2479건 중 2655건(21.27%)이 직거래였는데, 신저가 수준으로 가격을 낮춘 거래에서는 직거래 비율이 훨씬 높았던 것이다.
가장 큰 폭으로 가격이 떨어진 매물은 부산 해운대구 우동 해운대자이2차1단지 전용 84.8㎡로 이달 초 6억5000만원에 직거래로 손바뀜됐다. 같은 타입 매물은 지난 10월 중순 10억5000만원에 팔렸는데, 약 한 달 반 만에 4억원 내린 값으로 거래된 것이다.
서울 중구 황학동 롯데캐슬 전용 84.9㎡도 약 두 달 만에 9억4500만원에서 6억3000만원으로 3억1500만원(-33.3%) 내린 값에 직거래됐다. 경기도 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2BL 전용 75.0㎡는 직전 최저가(6억3500만원·4월) 대비 44.9% 내린 3억5000만원에 팔렸다.
이들 아파트는 현재 최저 호가와 비교해도 1억~3억원 이상 싼 가격에 직거래됐다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 곧바로 거래하는 방식이다. 중개수수료 절감 차원에서 이뤄지기도 하지만, 특수관계인 간 편법 증여 수단으로 활용되기도 한다.
업계에서는 직전 가격 대비 훨씬 낮은 가격에 직거래가 이뤄진 경우 가족 등 특수관계인 사이 증여성 거래일 수 있다고 보고 있다. 거래절벽으로 시세를 가늠하기 어렵고 집값도 하락하는 추세라, 세금을 줄이기 위해 직거래를 활용한 편법 증여가 늘고 있다는 설명이다.
증여 세율은 10~50%지만, 다주택자 양도세 중과 배제로 양도는 6~45% 세율이 적용된다. 취득세도 가족 간 증여는 12%, 양도로 인한 취득세는 1주택자 1~3% 수준이다.
함영진 직방 데이터랩장은 "요즘 거래 15%~17%가 직거래로 이뤄지고 있는데 일부는 증여세 회피를 위한 특수관계인 간 거래일 수 있다"며 "시세보다 큰 폭으로 거래가격을 낮추고 직계존비속 간에 거래가 이뤄지는 경우 증여 목적의 양도일 가능성이 크다"고 말했다.
다만 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래하면 절세는커녕 가산세를 물 수 있다고 전문가들은 경고한다.
특수관계인 사이 양수 기준금액은 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액이다. 예컨대 시가 8억원짜리 아파트는 2억3000만원이 기준이다. 이보다 낮춘 값에 사는 경우 증여를 위한 저가 양수로 의심받을 수 있다. 양도의 경우 법정 기준금액은 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액으로, 8억원짜리 아파트는 4000만원이 기준이다. 이보다 낮으면 양도세 회피 매물로 조사를 받을 수 있다.
정부도 고강도 조사를 진행해 이상 거래를 잡아내겠단 입장이다. 국토부는 지난해 1월부터 올해 6월까지 신고된 전국 아파트 거래를 대상으로 고가·저가 직거래에 대한 기획 조사를 진행하기로 했다. 편법 증여, 명의신탁 등 위법 의심행위에 대해서는 국세청·경찰청·지자체 등 관계기관에 통보하여 엄중히 조치할 방침이다.
코스피가 23일 외국인과 개인의 주식 매도 여파로 2310대로 떨어졌다. 이날 코스피는 전장보다 43.04포인트(1.83%) 하락한 2313.69로 마감했다.
이날 유가증권시장에서 외국인은 697억원어치 주식을 순매도했으며 개인도 1천808억원어치를 팔아치웠다. 기관은 홀로 2507억원어치를 순매수하며 외국인과 개인이 내놓은 물량을 받아냈다.
서울 외환시장에서 원/달러 환율은 전 거래일 종가보다 8.8원 오른 1285.0원에 출발한 뒤 다소 하락해 4.6원 오른 1280.8원에 마감했다.
이날 시장에선 22일(현지시간) 발표된 미국의 견조한 경제 지표에 긴축 우려가 확산하면서 위험자산 투자 심리가 위축됐다. 미국의 3분기 국내총생산(GDP) 성장률 확정치가 종전 발표보다 높아진 3.2%를 기록하고, 신규 실업수당 청구 건수는 예상치를 밑도는 21만6000건으로 집계됐다.
유가증권시장 시가총액 상위 10위권 안에서는 전 종목이 하락했다.
국내 반도체 산업을 떠받치는 대표 종목 삼성전자(-1.69%)와 SK하이닉스(-1.77%)는 미국 비메모리 반도체 업체 마이크론의 실적 악화로 반도체 업황 부진 우려가 강조되며 하락했다.
LG에너지솔루션(-3.39%), LG화학(-2.56%), 삼성SDI(-2.35%) 등은 전기차 업체 테슬라의 계속된 주가 급락으로 동반 하락했으며, 성장주 네이버(NAVER·-3.52%)와 카카오(-3.09%)도 금리 인상 이슈 영향 아래 큰 폭으로 떨어졌다.
코스닥지수는 전장보다 23.77포인트(3.32%) 내린 691.25로 거래를 마쳤다. 코스닥지수가 종가 기준 700선 밑으로 떨어진 건 지난달 4일 이후 약 한 달 반 만이다.
코스닥시장에서는 외국인이 홀로 956억원어치를 순매도하며 지수를 끌어내렸다. 개인과 기관은 각각 587억원, 440억원을 순매수했다.
시총 상위권에서도 대부분 종목이 3∼5%대 하락했다. 셀트리온헬스케어(-3.46%), 에코프로비엠(-4.15%), 엘앤에프(-4.24%), HLB(-5.12%), 카카오게임즈(-3.82%), 에코프로(-4.85%), 펄어비스(-6.05%) 등이 크게 내렸다.
이날 하루 동안 유가증권시장과 코스닥시장의 거래대금은 각각 5조8567억원, 5조585억원으로 집계됐다.
한국은행이 내년 통화신용정책 운영 방향에서 ‘물가 안정’에 방점을 찍었다. 경기 부진 속에서도 목표 수준을 크게 웃도는 소비자물가 오름세가 내년에도 지속될 것으로 전망했기 때문이다. 한은이 당장 다음달 열리는 내년 첫 금융통화위원회 정례회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인상하는 등 긴축 기조를 이어갈 것이라는 전망이 나온다.
한은이 23일 ‘2023년 통화신용정책 운영 방향’에서 내년에도 전기·가스요금 등 공공요금과 가공식품, 농산물·석유류 등을 제외한 근원품목 등의 가격 오름세가 이어지며 인플레이션(물가 상승)이 높은 수준을 유지할 것으로 봤다. 앞서 한은은 지난달 경제 전망에서 내년 소비자물가 상승률을 3.6%로 전망했다. 이는 한은의 물가 목표치(2%)를 웃도는 수준이다.
한은은 그러나 물가 오름세에 대한 불확실성도 크다고 분석했다. 그러면서 △원자재 가격 변동 △원·달러 환율 △공공요금 인상 폭 △국내외 경기 둔화 를 불확실성을 키우는 변수로 꼽았다.
한은은 주요국의 통화 긴축 기조가 지속되면서 세계 경제의 성장세는 크게 약화할 것으로 내다봤다. 미국은 기준금리가 급격히 오르면서 성장세가 둔화되고, 유럽은 러시아·우크라이나 전쟁 발(發) 에너지 수급 불안이 계속되면서 경기침체 가능성이 커질 것이란 전망이다. 중국은 제로 코로나 정책과 함께 부동산 경기 회복이 지연되면서 당분간 경기 부진이 이어질 것으로 봤다. 한은은 “내년 하반기로 갈수록 글로벌 경기 부진이 점차 완화될 것으로 보이지만 불확실성이 여전히 큰 상황”이라며 “인플레이션은 주요국 경기가 둔화되면서 낮아지겠지만, 높아진 에너지 가격 등이 시차를 두고 영향을 미치면서 높은 수준을 이어갈 전망”이라고 했다.
한국 경제의 성장도 잠재 수준(2%)을 밑돌 것으로 한은은 내다봤다.특히 내년 상반기 성장 부진이 두드러질 것으로 전망했다. 한은은 “소비는 회복세를 이어가겠지만 금리 상승 등으로 그 속도가 점차 완만해질 것”이라며 “수출과 투자는 주요국 성장세 둔화 등의 영향으로 부진할 것”으로 예상했다. 이어 “하반기 이후에는 대외 불확실성이 줄어들면서 부진이 점차 완화될 수 있다”면서도 “주요국 통화긴축 속도, 지정학적 갈등 전개 양상 및 중국 방역정책 변화 등이 잠재적인 리스크 요인”이라고 덧붙였다.
내년 금융·외환시장의 변동성이 커지면서 불안한 상황이 계속될 것이란 우려도 내놨다. 한은은 “주요국의 통화긴축 기조, 자금시장의 신용 경계감 등을 고려할 때 변동성이 상당 기간 지속될 것”이라며 “부동산 경기 둔화 폭이 예상보다 커질 경우 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 자금시장 불안이 다시 심해질 가능성도 있다”고 밝혔다.
한편 다음달 채권시장 금리가 오를 것으로 전망하는 채권 전문가는 10명 중 4명인 것으로 나타났다. 금융투자협회의 내년 1월 채권시장지표에 따르면 지난 14~19일 채권 보유 운용 및 관련 종사자 100명 가운데 38명은 다음달 금리가 상승할 것으로 내다봤다. 전달 25명보다 크게 증가했다. 다음달 금리가 하락할 것으로 보는 응답자 비율은 26명으로 전달 41명보다 감소했다.
