부동산 연착륙 총력전 부동산 하락속도 너무 가팔라 전방위 규제 완화로 거래 유도 다주택자 징벌적 규제 정상화 세금 부담 줄이고 대출도 허용 DSR 완화는 이번에 포함안돼
정부가 21일 발표한 '2023년 경제정책방향'을 통해 규제지역 추가 해제를 예고했다. 올해 3차례의 단계적 해제에도 여전히 규제지역으로 묶여 있는 광명·하남·과천·성남 등 수도권 4곳과 강남을 제외한 서울이 그 대상이 될 전망이다. 다주택자 대상의 취득세, 양도세, 대출규제도 전방위적으로 완화된다.
이날 기획재정부와 국토교통부는 내년도 경제정책방향을 발표하며 "주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하겠다"고 밝혔다. 문재인 정부가 집값을 잡기 위해 씌워 놓은 규제지역은 윤석열 정부 들어 지난 6개월간 3차례에 걸쳐 해제된 바 있다. 통상 국토부는 연 2회 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 규제지역 조정을 결정하지만, 고금리에 따른 부동산 경기 침체로 거래 절벽이 가속화하자 해제 지역을 점차 늘려나간 것이다.
국토부는 지난 10일 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 5개 지역을 제외한 전국의 부동산 규제지역을 전면 해제했다.
이번 추가 해제 예고는 정부의 우려와는 달리 이들 지역에서도 집값 하락세와 거래 실종이 극심해진 데 따른 조치로 풀이된다. 특히 광명은 지난 11월 집값이 3.95%가 떨어지며 수도권 평균 하락폭(-1.77%)을 두 배 이상 상회했다. 서울도 노원구(-2.82%)와 도봉구(-2.20%) 등을 중심으로 집값이 뚝뚝 떨어지고 있다. 이에 강남을 제외한 전체 지역을 규제지역에서 해제할 가능성이 높은 것으로 전해진다. 기재부 관계자는 "부동산 가격의 하락 속도가 사실 당초 생각했던 것보다 굉장히 빠르다는 것은 정부도 심각하게 인식하고 있다"고 말했다.
규제지역에서 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 완화된다. 대출은 집값과 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 50%가 적용되고, 주택분양권 전매제한 기간도 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.
내년엔 다주택자의 세금 부담도 덜어질 전망이다. 우선 취득세 중과제도가 완화된다. 3주택(조정지역 2주택) 8%, 4주택(조정지역 3주택) 이상 12%였던 다주택자 취득세율이 각각 4%와 6%로 인하된다. 윤석열 정부 출범 직후 1년간(2022년 5월~2023년 5월) 한시적으로 적용하기로 한 다주택자 양도세 중과 배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장된다.
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "다주택자를 주택시장 내 공급의 주체로 봐, 이들에 대한 징벌적 규제를 정상화하기 위함"이라고 설명했다. 정부는 내년 2월께 지방세법 개정을 통해 취득세 중과 규제를 완화할 방침이지만, 거대 야당이 반대하고 있는 사안이라 실현 여부는 불투명하다.
단 취득세 중과를 완화하는 것은 시기상조라는 지적도 제기됐다. 종합부동산세와 양도세 부담이 줄어든 상황에서 취득세까지 감면되면 현재 얼마 있지도 않은 매물을 다주택자들이 대거 선점해, 무주택 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회가 줄어들 수 있기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "상대적으로 자금력이 센 다주택자들이 가격 하락기에 나오는 급매물들을 대거 매입해 실수요자의 기회가 줄어들 수 있는 위험이 있다"며 "다주택자 취득세 완화는 시차를 좀 주고 시행해야 한다"고 주장했다.
정부는 이날 실거주·전매제한 규제 자체를 문재인 정부 이전 수준으로 환원하는 방안도 검토하기로 했다. 규제지역과 별개로 지정되는 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 내년 중 축소하기로 했다. 이에 분양가상한제 단지에 적용됐던 전매제한(최대 10년)과 실거주의무(최대 5년)도 풀릴 전망이다.
규제지역 내에선 일절 금지됐던 다주택자 주택담보대출 규제도 해제하고, LTV 30% 내에서 대출을 허용해주기로 했다. 단 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화는 내년도 경제정책방향에 포함되지 않았다.
전문가들은 이 같은 조치들에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보였지만, 추가적인 집값 하락을 막을 순 없을 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "금리 상승이 멈추기 전까지 집값에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 분석했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "내년 상반기 저점에 진입하는 시점이 됐을 때 다주택자들을 독려할 수 있을 정도의 정책"이라고 평가했다.
지난해 기준으로 서울에 있는 집을 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 14년간 모아야 한다는 조사 결과가 나왔다. 집값 급등 여파로 집을 살 수 있는 기간이 1년 전보다 2년 미뤄졌다.
국토교통부는 국토연구원에 의뢰해 지난해 8월부터 올해 1월까지 전국 5만1,000가구를 대상으로 조사한 '2021년 주거실태조사' 결과를 21일 발표했다.
지난해 자가 가구의 연소득 대비 주택가격 배수(PIR·Price Income Ratio)는 전국 기준 6.7배(중위수)로 전년 5.5배보다 큰 폭으로 상승했다. PIR는 월급을 쓰지 않고 꼬박 모아 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 뜻한다. 2017년부터 2020년까지 5배 중반 수준을 유지하던 PIR가 지난해 크게 뛴 것이다. 그만큼 집값 상승이 가팔랐다는 의미다.
수도권 PIR는 전년 8.0배에서 10.1배로 뛰어 역대 최대치를 기록했다. 특히 서울의 PIR는 2020년 12.5배에서 14.1배로 뛰었다. 데이터의 중간값인 중위수 기준이 아닌 평균으로 따져보면 작년 서울 PIR는 15.4배까지 높아진다. PIR가 서울 다음으로 높은 지역은 세종(10.8배)과 경기(9.9배)였다.
반면 임차가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중(RIR·Rent Income Ratio)은 소폭 감소했다. 전국 기준 RIR는 15.7%(중위수 기준)로 전년(16.6%)보다 줄었다. 수도권 RIR 역시 18.6%에서 17.8%로 감소했다. 다만 서울의 RIR는 2020년 21.3%에서 지난해 21.6%로 증가했다. 월 소득 중 21.6%를 임대료로 쓴다는 뜻이다. 전국에서 자가를 보유한 가구(자가보유율)는 60.6%로 전년(60.6%)과 같은 수준이었다.
전체 가구 중 연령이 만 19세 이상 만 34세 이하인 청년가구의 주거수준이 가장 열악한 것으로 나타났다. 청년 가구의 81%는 임차로 거주하고 있으며, 청년 최저주거기준 미달 가구 비율은 7.9%로 일반가구(4.5%)보다 높았다. 이들은 가장 필요한 주거지원 정책으로 전세자금 대출지원(38.1%)과 주택 구입자금 대출지원(23.8%)을 꼽았다. 신혼부부 가구의 43.9%가 자가에 거주하고 있으며, 신혼가구 대부분은 아파트(72.5%)에 사는 것으로 나타났다.
크래프톤의 신작 ‘칼리스토 프로토콜(TCP)’이 기대에 못 미친다는 평가를 받으면서 주가가 곤두박질치고 있다. 이 회사 주가는 올 한 해에만 60% 넘게 빠졌다. 증권사 목표주가도 잇달아 하향 조정되고 있다.
21일 크래프톤 주가는 1.68% 내린 17만6000원에 거래를 마쳤다. 올 한 해에만 61.74% 급락했다. 기대를 받았던 신작 TCP가 지난 2일 출시된 뒤에도 주가는 별다른 반등세를 타지 못하고 있다. 오히려 출시 이후 주가가 20.23% 빠졌다.
TCP는 출시 전부터 배틀그라운드를 이을 크래프톤의 최대 흥행작이 될 것이란 평가를 받았다. 제작비만 1200억원 넘게 투입된 데다 과거 성공작이었던 ‘데드스페이스’의 유명 개발진이 대거 참여해 기대가 컸다. 하지만 출시 후 각종 게임 비평 사이트에서 기대에 못 미치는 평점을 받고 있다.
증권사들도 목표주가를 내리고 있다. 신한투자증권은 목표주가를 기존 32만원에서 21만원으로 34% 하향했다. 강석오 신한투자증권 연구원은 “내년까지 판매량 추정치를 300만 장에서 240만 장으로 조정한다”고 말했다.
내년에도 주가 반등이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 크래프톤의 내년 영업이익 컨센서스(시장 추정치)는 7609억원으로 올해 대비 2.1% 역성장할 것으로 예상되고 있다.
3977만 명 이상이 가입해 ‘제2의 건강보험’으로 불리는 실손의료보험의 보험료가 내년 평균 8.9% 오른다.2017년 이전에 판매된 1, 2세대 실손보험 가입자들은 갱신 주기에 따라 인상률이 누적돼 보험료를 50% 넘게 더 낼 수도 있다. 반면 2423만 명이 의무 가입한 자동차보험은 내년 2%가량 보험료가 인하된다. 팬데믹 이후 차량 운행이 줄며 흑자 전환에 성공한 데다 최근 정치권이 서민 고통 분담 차원에서 보험료 인하를 압박한 영향이다.
21일 보험업계에 따르면 보험사들은 내년 실손보험료를 세대별로 6~14%(평균 8.9%) 인상한다. 1세대와 2세대 상품의 보험료는 각각 6%, 9% 오르고 3세대는 14% 인상된다. 지난해 7월 나온 4세대는 동결된다.
1세대 실손은 2009년 9월까지 팔린 상품으로 보험사가 통상 치료비의 100%를 보장한다. 2017년 3월까지 판매된 2세대는 가입자가 10~20%를 부담하고 나머지는 보험사가 내주는 구조다. 현재 실손 가입자의 70% 이상이 1, 2세대 상품에 가입돼 있다.
3~5년 주기로 갱신하는 1, 2세대 상품의 특성상 올해 갱신을 앞둔 가입자라면 그동안의 인상률이 누적돼 ‘보험료 폭탄’을 맞을 수 있다. 1, 2세대 실손보험료는 2018년 동결된 뒤 2019년과 2020년 6~7%, 2021년엔 10~12%, 올해는 14.2% 올랐다. 내년 인상분을 더하면 5년간 누적 인상률은 50~59%에 이른다. 일부 고령 가입자는 연령 증가에 따른 요율 상승까지 겹쳐 보험료가 2배 가까이로 뛸 수 있다.
3세대 실손보험료도 내년 처음으로 14% 오른다. 2017년 4월부터 지난해 6월까지 팔린 3세대는 올해 할인 특약(9%)이 끝나긴 했지만 보험료 자체가 인상된 적은 없었다. 3세대는 가입자 부담률이 최대 30%로 높아 보험사의 손해율(보험료 수입 대비 보험금 지급 비율)이 안정적으로 유지됐지만 보험료가 꾸준히 동결된 탓에 최근 적자 폭이 커졌다.● “4세대 실손 전환 고려”… 차보험료는 2%대 인하
보험사들이 실손보험료를 또 올리는 것은 일부 가입자와 의료기관의 과잉진료 등으로 적자가 누적되고 있기 때문이다. 지난해 실손보험 적자는 역대 최대인 2조8602억 원이다. 보험사들은 이를 반영해 두 자릿수 인상을 추진했지만 고물가 등을 우려한 정치권과 당국의 의견을 반영해 인상률을 낮춘 것으로 알려졌다.
보험료 부담에 4세대 실손으로 갈아타는 소비자도 늘어날 것으로 전망된다. 4세대는 기본 보험료가 1~3세대보다 20~75%가량 저렴하지만 병원을 많이 이용할수록 보험료를 더 내고 자기 부담률도 높은 편이다. 보험업계 관계자는 “현재 보험료 부담이 크거나 병원 이용이 적은 가입자라면 4세대 전환을 고려해볼 만하다”고 했다.
차보험료는 올해에 이어 2년 연속 인하된다. KB손해보험과 현대해상은 내년 2월부터 차보험료를 2.0% 내리기로 했다. 메리츠화재는 2.5% 인하한다. 삼성화재, 롯데손해보험 등도 조만간 비슷한 수준의 인하율을 발표할 예정이다.
이는 올해 차보험 손해율이 안정적으로 유지된 데다 정치권의 압박이 이어진 영향이 크다. 금융권 관계자는 “보험료 조정은 업계 자율이지만 실손보험과 차보험은 대다수 국민이 가입해 공공성이 크고 서민 경제에 미치는 영향도 커 당정의 입김이 반영될 수밖에 없다”고 했다.
