리츠(REITs, 부동산투자회사) 상장이 3년 연속 쪼그라들고 있다. 기준 금리 인상에 따른 대출 이자 부담으로 주택 가격이 하락하는 등 부동산 시장 투지 심리가 얼어붙으면서 리츠 시장도 직격탄을 맞고 있다. 전문가들은 금리가 고점을 찍고 하락세로 돌아서야 투자심리도 회복할 수 있다고 내다봤다.
18일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 올해 신규 상장한 리츠는 3개로 지난 2020년 6개 상장을 정점으로 한 뒤 지속적으로 줄어들고 있다.
코로나19와 금리 인상 등의 영향으로 호텔 수요가 하락한데다 아파트 가격 하락도 이어지고 있어 부동산 투자 수요가 줄어든 데 따른 영향이다. 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자상품이다.
투자자산별로 보면 대다수 투자포트폴리오가 오피스에 쏠려 있다. 사회적 거리두기에도 오피스 수요만은 탄탄하게 버텨준데다 공급도 많지 않아 공실률이 낮다는 판단에 따른 것으로 분석된다. 지난 3년간 투자자산별 상장 리츠 현황을 보면 오피스는 7개, 리테일 2개, 주택 1개, 물류 2개, 복합형 1개다.
리츠 주가는 바닥을 헤매는 중이다. 금리 인상과 경기침체 등의 우려에 레고랜드발 부동산 자금경색 사태까지 겹치면서 주요 상장 리츠는 큰 폭으로 하락했다. KRX 리츠 TOP10 지수를 보면 지난 13일 기준 종가가 848.49으로 지난 5월 1200포인트보다 29% 하락했다.
이 지수는 주요 상장 리츠 종목의 주가 추이를 반영하는 대표적인 지수상품이다. 구성 종목으로는 롯데리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠, 코람코에너지리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티엔디리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠 등 유가증권시장 상장 리츠 상위 10개 종목이다.
업계와 전문가들은 금리인상기의 정점을 확인해야 이후 리츠 투자 심리도 회복할 수 있다고 전망한다. 금리가 상승하면 배당 매력도는 떨어진다. 조달 비용이 커지다 보니 지속적인 부동산 매입이 어려워지고 배당수익도 떨어질 수밖에 없다고 지적한다.
대형 증권사 리츠 담당자는 “금리 고점을 확인하기 전에는 리츠 주가가 본격적으로 반등하기 어렵다”며 “현재로서는 주가 상승 분위기를 체감하기 어려운 상황이다”고 언급했다.
다만 상장 리츠의 주가가 부동산 침체 우려에 과도한 낙폭을 보인 만큼 반등의 여지는 충분하다고 평가한다. 이경자 삼성증권 연구원은 “레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 불안이 리츠의 리파이낸싱 우려로 확산하는 등 과도한 불안감이 투자심리에도 큰 영향을 미쳤다”며 “리츠의 가치를 측정하는 지표인 주가순자산배율(P/NAV)은 현재 0.6배 수준에 불과하다”고 설명했다.
이어 이 연구원은 “정부가 금융시장 불안을 잡겠다고 강력한 의지를 보인 만큼 차입시장 불안으로 가장 큰 주가 하락을 겪은 리츠 섹터의 투심에도 긍정적으로 작용할 것”이라고 전망했다.
올해 전국 아파트값이 외환위기 이후 가장 큰 폭으로 떨어져 연간 낙폭이 7% 수준에 달할 전망이다. 지난해까지 급등했던 집값은 올해부터 시작한 금리 인상과 이에 따른 대출 부담의 영향으로 가파른 하락세를 보이고 있다. 매매뿐만 아니라 전세도 약세를 면치 못했다.
18일 한국부동산원 등에 따르면 지난달 전국 아파트 매매가격 변동률은 2.02% 떨어지며 월별 기준으로 역대 최대 낙폭을 기록했다. 이달에도 지난 5일 0.59%, 12일 0.64% 등 매주 사상 최대 낙폭 기록을 갈아치우고 있다. 이를 고려하면 올해 1~11월까지의 낙폭인 4.79%를 넘어 연간 7% 내외를 기록할 것으로 관측되고 있다.
세종(-11.99%), 대구(-9.20%)와 함께 수도권(-6.25%)이 아파트값 하락을 주도했다. 수도권 중 서울의 경우 4.89% 내려 2012년(-6.05%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.
서울은 이달에도 주간 낙폭이 매주 역대 최대를 경신하고 있어 올해 연간 낙폭은 2012년(-6.65%)을 뛰어넘어 2003년 조사 이래 가장 큰 낙폭을 기록할 것으로 보인다. 경기도와 인천은 지난해 각각 22.54%, 24.51% 상승했던 곳이지만 올해 6.56%, 8.26% 급락했다. 인천은 올해 말까지 누적 하락률이 두 자릿수를 기록할 가능성이 제기되고 있다.
매맷값뿐 아니라 전셋값 하락폭도 커지고 있다. 전국 아파트 전세가격은 올들어 11월까지 5.23% 떨어졌다. 매매가격보다 더 큰 낙폭이다. 서울의 경우 벌써 5.58% 급락했다. 매매가격·전세가격 변동률은 2003년 부동산원이 조사를 시작한 이래 최대 낙폭을 기록 중이다.
전세의 경우 금리 인상으로 인해 전세자금대출 금리가 연 6∼7%까지 치솟으면서 이자 부담이 커졌다. 이에 계약갱신청구권을 이용한 재계약이 급격하게 늘어난 반면 신규 계약은 급감했다. 특히 전세금 인상분을 월세로 전환하는 수요가 늘면서 전세가격은 떨어진 반면 전국 월세는 11월 기준 1.67% 상승해 전세와 대조를 이뤘다. 서울은 0.90% 올랐다.
매매·전세 가격이 급락하고 있는 가운데 거래마저 뚝 끊겼다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 이날 기준 올해 서울 아파트 거래량은 총 1만1161건으로 지난해 4만1987건에 비해 4분의 1 수준으로 줄었다. 이는 2006년 부동산원이 거래량 조사를 시작한 이래 연간 기준 역대 최저 수준이다.
거래 절벽이 심화하며 집값이 곤두박질치자 청약 시장에도 한파가 불어닥쳤다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축인 '올림픽파크포레온'과 성북구 장위동 '장위자이 레디언트(장위4구역 재개발)'는 최저 당첨 가점이 20점에 그쳤다. 20점은 부양가족이 없는 1인 가구 가구주가 무주택 기간·청약통장 가입 기간을 4년 정도 유지하면 얻을 수 있는 점수다. 지난해(60점)와 올해(42점) 서울 아파트 평균 최저 가점에 한참 못 미치는 점수이기도 하다. 업계에서는 청약 가점 하락세가 당분간 지속될 것으로 보고 있다.
집값 하락세는 내년에도 계속될 가능성이 높다. 주택산업연구원은 내년 시장 전망에서 전국 아파트값이 5.0% 떨어질 것으로 예상했다. 서울은 4.0% 하락이다. 한국건설산업연구원도 내년 전국 주택 매매가격이 2.5% 하락할 것으로 내다봤다. 수도권은 2.0% 떨어질 것으로 예상했다.
IPO 건전성 제고방안, 금융위 '페널티' 적용 허수성 청약 기관엔 배정물량 축소 등 불이익
주관사 자체기준 마련 기관 납입 능력 확인후 물량 배정하도록 개선
기관투자가들이 납입 능력을 초과해 주문을 넣는 ‘허수성 청약’을 하면 주관사가 해당 기관에 수요예측 참여 제한 등 페널티를 부여한다. 적정 공모가 산정을 위해 증권신고서 제출 이전에 사전 수요조사를 하는 방안도 추진한다.
18일 금융위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘허수성 청약 방지 등 기업공개(IPO) 건전성 제고 방안’을 발표했다.
기관투자가들은 공모주 수요예측 과정에서 한 주라도 더 배정받기 위해 허수성 청약을 남발해왔다. 올초 LG에너지솔루션 수요예측에서 순자산 1억원 펀드를 운용하는 자산운용사가 전체 기관에 배정된 물량인 9조5625억원어치를 주문한 것이 대표적 사례다.
올 하반기 IPO 최대어로 꼽힌 성일하이텍에서도 ‘묻지마 베팅’이 활개를 쳤다. 이런 허수성 청약은 수요예측의 주요 목적인 ‘가격 발견 기능’을 떨어뜨리고 공모가를 높여 결과적으로 투자자 손실을 초래한다는 지적이 제기돼왔다.
금융위는 허수성 청약을 해소하기 위해 주관사(증권사)의 책임을 강화하기로 했다. 주관사가 자체 기준을 마련하고 이에 따라 수요예측 참여 기관의 주금 납입 능력을 확인한 뒤 배정하도록 한다는 방침이다. 허수성 청약을 넣은 기관엔 주관사가 배정물량 축소, 수요예측 참여 제한 등 페널티를 부여하도록 할 계획이다. 확인 의무를 게을리한 주관사엔 금융감독원 검사를 통해 업무정지 등 제재를 강화한다.
금융위 관계자는 “자기자본이나 총자산 대비 일정 비율까지만 주문할 수 있도록 주관사가 자율적으로 기준을 마련하라는 것”이라며 “금융당국에서 일률적으로 기준을 지정하는 것은 시장경제 원리에 맞지 않을뿐더러 주관사의 투자은행(IB) 역량 강화에도 도움이 되지 않는다”고 설명했다.
증권사들은 수요예측 이후 이틀 만에 공모가를 산정하다 보니 현실적으로 기관의 납입 능력을 점검하기 어렵다고 토로해왔다. 이에 금융위는 관행적으로 이틀간 진행하던 기관 수요예측 기간을 7일 내외로 연장하기로 했다.
수요예측의 가격 발견 기능을 강화하기 위해 증권신고서 제출 이전 사전 수요조사도 허용한다. 주관사가 예상수요를 반영해 공모가 범위를 조정할 수 있도록 한다는 계획이다.
공모주 주가 급등락 문제도 개선한다. 상장일 가격 변동폭을 63~260%에서 60~400%로 확대하기로 했다. 기존에는 공모가의 90~200% 수준에서 시초가를 결정하고 장중 ±30% 범위 내에서 주가가 변동했다. 앞으로는 시초가부터 당일 종가까지 장중 가격은 공모가의 60~400% 내에서 움직이게 된다.
상장사들이 올해 하락장을 겪으면서 '시가총액 10조 클럽'에서 대거 탈락한 것으로 나타났다. 특히 성장주의 부진이 컸다. 올해 1월 상장한 LG에너지솔루션을 비롯 고려아연, 현대중공업, 삼성화재가 10조 클럽에 새로 이름을 올렸다.
18일 한국거래소에 따르면 코스피·코스닥시장에서 시가총액이 10조원을 넘긴 상장사(16일 기준)는 36개사로 지난해 말(42개사)보다 6개사가 줄어들었다. 10개 기업이 '시총 10조 클럽'에서 탈락했다. 4개사가 새로 입성했다.
특히 카카오페이와 SK아이이테크놀로지 등 성장주로 주목받던 기업의 하락 폭이 컸다. 탈락한 10개사 중에 시총이 제일 많이 감소한 기업은 카카오페이다. 지난해 말 23조136억원에서 8조1639억원으로 64.53%가 줄었다. SK아이이테크놀로지는 11조9780억원에서 4조2992억원으로 64.11% 축소됐다.
대표 성장주로 꼽히는 게임주들의 시총도 10조원 아래로 떨어졌다. 크래프톤은 22조5248억원에서 9조47억원으로 줄었다. 넷마블도 10조7442억원에서 4조3235억원으로 감소했다. 지난해 말 시총이 14조1164억원에 달했던 엔씨소프트 역시 9조6268억원으로 내려앉았다.
지난해 3월 화려하게 코스피시장에 상장한 SK바이오사이언스는 현재 시총이 6조5650억원으로 1년 전(17조2125억원)의 40%에 그쳤다. 이 밖에 하이브, 삼성SDS, 대한항공, 에코프로비엠도 시총 10조 클럽에서 내려왔다.
올해 시총 10조 클럽에 새로 이름을 올린 기업은 4개사다. 올해 1월 상장과 동시에 시총 2위를 꿰찬 LG에너지솔루션은 자리를 지키고 있다. 2차전지 폐배터리 사업으로 주목받고 있는 고려아연은 지난해 9조6423억원에서 11조8384억원으로 늘었다. 현대중공업과 삼성화재는 현재 10조5196억원, 10조1382억원으로 10조 클럽에 턱걸이했다.
10조 클럽에서 탈락한 기업 중 내년 전망이 밝은 곳은 SK아이이테크놀로지다. 지난해 5월 유가증권시장에 입성한 SK아이이테크놀로지는 올해 영업이익이 적자를 유지하는 등 실적 부진으로 주가도 하락세였다.
하지만 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 올해 4·4분기에 적자 폭이 크게 줄어들 것으로 예상되고 내년 1·4분기에는 영업이익(98억원)이 내면서 흑자를 낼 것으로 기대된다. 이어 2·4분기는 233억원으로 영업이익이 점차 확대될 전망이다.
김철중 미래에셋증권 연구원은 "주요 고객사인 헝가리 등의 공장 가동률이 회복되면서 출하량이 개선될 것"이라며 "SK아이이테크놀로지는 4·4분기부터 실적이 개선되면서 주가도 우상향할 것"이라고 내다봤다.
반면 카카오페이나 넷마블, 크래프톤 등 게임주는 전망이 흐리다. 올해 영업이익 적자를 낸 카카오페이는 내년 2·4분기까지 적자를 유지할 전망이다. 매출에서 큰 비중을 차지하는 온라인 결제액 증가가 거리두기 완화로 둔화하면서 성장 동력이 약해졌다는 분석이다. 넷마블 역시 내년 2·4분기까지 적자가 예상된다. 신작이 내년 3·4분기에 출시되면서 상반기는 실적 부진을 피할 수 없을 것이라는 판단이다.
정의훈 유진투자증권 연구원은 "신작 '나혼자만레벨업'과 '아스달연대기' 출시가 3·4분기로 예정돼 있어 하반기에 실적이 반영되기 때문에 상반기 실적 부진이 지속될 것"이라고 내다봤다.
