서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 청약 당첨자들이 중도금 대출 혼란을 겪고 있다. 분양을 담당하는 시공사업단의 중도금대출 가이드라인은 분양가의 40%이다. 하지만 이달부터 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)이 50% 완화됐다. 문의가 이어지고 있지만, 아직까지 시공사업단의 명확한 입장 정리가 되지 않은 것으로 전해졌다. 다음달 3일부터 진행되는 계약률에 영향을 미칠수 있는데다가 중도금 대출 은행도 정해지지 않아 혼선이 가중되는 양상이다.
20일 사업시행자인 둔촌주공재건축조합과 시공사업단이 중도금대출 비율 조정 검토에 본격 돌입했다. 이달부터 LTV 50% 완화에 따라 중도금 대출은 분양가의 50%(중도금 6회 분납 중 5회까지 대출)까지 가능해졌기 때문이다. 다만, LTV확대가 시행된 지 이미 3주가 지났고, 계약기간은 다가오고 있어 자금조달은 고민하는 청약 당첨자들은 시공사업단만 바라보고 있다.
현재 올림픽파크 포레온 중도금 대출은 분양가 12억원 이하인 전용면적 59㎡ 주택 이하 평형만 가능하다. 당초 시공사업단은 예비 청약자 상담과정에서 LTV 40%를 적용해 분양가 40%(중도금 6회 분납 중 4회까지 대출)까지 가능하다고 안내했기 때문이다.
시공사업단 관계자는 "시공사가 대출을 하는 게 아니라서 개개인별로 대출 한도는 다를 수 있다"면서도 "입주자모집공고를 낸 11월 25일 기준 강동구 등 투기과열지구는 LTV 40%에 따라 중도금 대출 역시 분양가 40%까지 가능하다고 안내했다. 하지만 12월부터 규제완화로 50%까지 가능할 것"이라고 말했다. 이어 "중도금 대출 금융기관이 정해지지 않아 청약자들이 자금계획에 차질을 빚지 않도록 보수적으로 안내했다"고 해명했다.
국토부 관계자는 "LTV 규정이 모집자 공고시기에 귀속되는 건 아니다. 시행사와 금융기관이 협의하는 시점에 LTV가 적용된다"고 설명했다.
앞서 금융위·국토부는 이달 1일부터 규제지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일 적용한다고 밝혔다. 기존 서울 강동구 등 투기과열지구에선 무주택자라도 9억원 이하 주택에 40%, 9억원 초과 주택에 20%의 LTV가 적용됐다.
문제는 둔촌주공이 분양과정에서 중도금 대출 가능 비율을 명확하지 않게 안내한 점이다. 반면 지난 19일부터 강동구에서 청약접수하는 강동 헤리티지 자이 공고문에는 "총 분양대금의 50% 범위 내에서 사업주체가 지정하는 대출금융기관에서 대출이 가능하다"고 명시됐다.
분양업계는 중도금 대출을 두고 혼란이 가중된 이유로 사업지연과 금융권 자금경색을 꼽았다. 현재 조합 및 시공사업단은 중도금 대출을 해줄 금융기관을 아직 선정하지 못한 상황이다. 중도금 대출은행 선정은 시행·시공사가 대출 은행을 모집하면 은행들이 금리, 대출상한을 정해 제안서를 내 결정된다. 분양업계 관계자는 "제대로 된 중도금 대출 안내를 하지 못하면 금리인상에 부담을 갖는 소형평수 수분양자들이 계약을 포기하는 도화선이 될 수 있다"라고 우려했다.
은행업계에서는 조만간 조합이 금융기관과 중도금 대출 관련 협의를 진행할 것으로 예상했다. 1월 초에 계약률을 근거로 은행이 정해질 수 있다는 이야기도 나온다. 은행업계 관계자는 "은행이 중도금 대출을 판단할 때 입지나 시공사 브랜드, 사업성을 본다. 계약률이 낮을 수 있지만 1군 시공사가 많이 들어가 있어 대출 은행 선정이 어렵진 않을 것"이라고 내다봤다.
조합은 중도금 대출 은행은 정당계약 이후 정해질 것으로 전망했다. 개개인별 구체적인 대출 문의는 은행 선정 이후 가능한 셈이다. 박승환 둔촌주공 조합장은 "통상 초기 계약률이 60% 정도 되면 중도금 대출 은행이 정해진다. 단지 규모가 커서 (은행) 한곳보다는 여러 은행을 선정할 것 같다"며 "정당계약이 완료될 즈음에 중도금 대출 은행이 정해질 것 같다"고 덧붙였다.
올해 서울의 빌딩 매매거래량이 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 급락한 것으로 나타났다. 20일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 10월 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 80건을 기록했다.
이는 지난 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 당시 10월부터 이듬해 1월까지 4개월 간 88건, 50건, 69건, 61건 등 월 100건 이하의 거래량을 보인 것과 유사하다.
실제 국토부 실거래가 자료가 공개된 2006년 이후, 상업용 부동산 시장에서 빌딩 매매 건수가 두 자릿수 거래량에 그친 것은 금융위기 당시를 제외하곤 올해 10월이 13년 만에 처음이다.
빌딩 매매 시장은 매년 월평균 최소 200~300여건 이상을 보이며 주거용 부동산 가격 상승과 함께 동반 호황을 누려왔다.
올해 상반기만 해도 247건을 유지하다 7월 167건, 8월 155건, 9월 117건으로 점차 축소되더니 급기야 10월에 80건으로 뚝 떨어졌다. 전년 동월 262건 대비해서도 무려 69.5% 하락한 수치다.
1년 새 매매거래량이 가장 크게 하락한 지역은 강남업무지구(GBD: Gangnam Buisiness District)로, 올해 10월 단 15건의 거래만 이뤄졌다. 전년 동월 59건 대비 74.6% 하락한 것으로 서울 3대 업무지구 중 최대 낙폭을 보였다. 이어 도심업무지구(CBD: Central Buisiness District)는 -71.7%, 여의도업무지구(YBD: Yeouido Buisiness District)는 -68.4%로 나타났다.
10월 기준 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래금액은 1조3603억원으로 전년 동월 2조700억원 대비 약 34.3% 감소했다.
한편 빌딩 매매시장은 침체됐지만 오피스 임대시장은 꾸준한 수요가 이어지고 있다. 10월 기준 서울 오피스빌딩 공실률은 올해 1월 3.62%에서 차츰 감소해 2.31%를 기록했다.
권역별 오피스 빌딩 전용면적당 비용(NOC)도 3.3㎡당 19만5781원으로 지난달 19만4893원 대비 0.5% 증가했다.
부동산플래닛 정수민 대표는 "글로벌 경기 침체와 더불어 올해 일곱 차례나 기준 금리 인상이 이어지면서 국내 상업·업무용 빌딩 매매거래 시장도 크게 타격을 받아 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 수준의 매매거래량을 보이고 있다"고 밝혔다.
코스피가 외국인과 기관의 쌍끌이 매도에 4거래일 연속 하락 마감했다. 20일 코스피지수는 전거래일 대비 18.88p(0.80%) 내린 2333.29로 마쳤다. 이날 지수는 7.44p(0.32%) 내린 2344.73으로 출발해 장중 낙폭을 키웠다.
유가증권시장에서 개인은 1029억원 순매수 했고, 외국인과 기관은 각각 1039억원, 267억원 순매도 했다.
이날 코스피 시가총액 상위 종목 중 LG에너지솔루션(1.14%) 등은 올랐다. 반면 삼성전자(-1.51%)와 삼성바이오로직스(-0.12%), SK하이닉스(-0.89%), LG화학(-0.32%), 삼성SDI(-0.31%), 현대차(-1.26%), 네이버(-1.63%) 등은 내렸고, 기아 등은 보합세로 마쳤다.
코스닥지수는 전거래일보다 14.09p(1.96%) 내린 703.13으로 마감했다. 코스닥시장에서 개인은 923억원 순매수 했고, 외국인과 기관은 각각 722억원, 271억원 순매도 했다.
코스닥 시총 상위 종목 중 에코프로(0.70%) 등은 올랐다. 반면, 셀트리온헬스케어(-1.23%)와 에코프로비엠(-0.50%), 엘앤에프(-2.80%), 카카오게임즈(-3.60%), HLB(-1.42%), 펄어비스(-4.21%), 스튜디오드래곤(-3.69%), 리노공업(-0.25%) 등은 내렸고, 셀트리온제약 등은 보합세로 마쳤다.
전날 뉴욕증시는 미국의 내년 계속된 긴축과 그에 따른 경기 침체 우려 속에 3대 지수가 나흘 연속 하락했다.
19일(현지시간) 뉴욕증권거래소에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 162.92포인트(0.49%) 하락한 3만2757.54로 거래를 마쳤다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 34.70포인트(0.90%) 떨어진 3817.66으로, 나스닥지수는 159.38포인트(1.49%) 밀린 1만546.03으로 거래를 마감했다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전거래일 대비 13.3원 내린 1289.6원에 거래를 마쳤다.
박수진 미래에셋증권 연구원은 "국내증시는 한국은행이 물가중점 통화정책을 지속하겠다는 발표와 중국의 대출우대금리(LPR) 4개월 연속 동결 발표, 일본 중앙은행(BOJ)의 정책변경 시사에 국채금리가 급등하면서 지수 낙폭이 확대됐다"고 말했다.
코스피 지수가 2400선을 밑도는 하락세를 보이는 가운데, 국내 주요 증권사들이 내년 코스피가 3000선을 넘기기 힘들 것이라고 예측했다. 지난해 말 전망된 2022년 코스피 예상 밴드와 비교했을 때 크게 하락한 수치다.
20일 브릿지경제가 국내 증권사 리서치센터의 리포트를 종합한 결과, 새해 코스피의 흐름이 ‘상저하고’ 패턴을 보일 것으로 분석됐다. 코스피 예상 등락 범위는 평균 2134.55~2671.10으로 집계됐다. 어떤 증권사도 상단으로 3000을 제시하지 않은 것이 특징이다.
주요 증권사들은 내년 1분기까지 긴축 흐름이 이어지면서 지지부진한 흐름을 보이다가 하반기에 강세장을 보이는 ‘상저하고’ 전망을 내놨다. 미국 기준금리 인상이 내년 상반기까지 지속될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다.
한국투자증권 측은 “2023년 코스피는 ‘상저하고’ 패턴을 나타낼 전망”이라며 “하반기 긴축 사이클 종료와 기업 실적 회복에 따라 지수 레벨이 점진적으로 올라갈 수 있다”고 제시했다.
대신증권도 “2분기 이후 통화정책 완화 기대에 금리와 환율 안정화가 이어지고, 전 세계 경기 회복과 반도체 실적 개선을 통해 코스피도 상승 반전할 것으로 기대한다”고 분석했다.
신한투자증권도 “내년 이익 추정치 저점은 2분기 말에서 3분기 초에 형성될 것이며, 고(高) 주가수익비율 시대 종료를 겪은 투자자들은 관심사를 이익 가시성으로 돌리는 상황”이라며 “업종 중에서는 수출주(조선,IT가전,기계,자동차,IT하드웨어)와 방어주(필수소비재,통신) 중심으로 살펴볼 것”이라고 조언했다.
또한 증권가는 내년 성장주 대신 반도체, 전기차 시장 성장에 따른 수혜가 예상되는 2차전지 등을 유망 업종으로 꼽았다. 또 조선주와 올해 낙폭이 심했던 화장품주와 게임주, 제약 바이오주도 추천 종목에 이름을 올렸다.
특히 반도체 업황 개선 여부에 따라 증시 반등을 주도할 것으로 전망된다. 내년 3분기를 기점으로 반도체 다운 사이클에서 업황이 나아질 것이라는 기대감이 나오기 때문이다.
증권사들이 반도체 업황을내년 1분기를 기점으로 바닥을 치고 2분기부터 반등한다고 내다봤으나, 최근 3분기에 반등할 것이란 전망도 지속해서 나오고 있다.
어규진 DB금융투자 연구원은 “삼성전자의 경우 경쟁자의 투자 축소와 감삼으로 공급이 줄어들고 있지만, 낮아진 메모리 가격이 탑재량 증가로 연결되는 내년 3분기 이후 메머리 업황 반등과 2024년 메모리 공급 부족을 기대해볼 수 있다”고 설명했다.
성장주에 대해서도 잠재력에 무게를 실고 있다. 2022년 코스피를 달궜던 태양광, 조선, 이차전지 등 관련 종목이 내년에도 인기를 끌 가능성이 높다. 산업이 반등하고 있으며 실적 또한 지속해서 오르고 있기 때문이다.
