주택시장 또 다른 리스크 입주물량 올해보다 5% 증가 대구 3.6만, 인천 4.4만가구, 울산은 작년보다 2배 '껑충' 입주때 잔금 30% 내야하는데 매매 안되고 전세가도 급락 건설사 유동성 위기 맞을 수도
내년 주택시장에서 ‘입주 리스크’가 새로운 복병으로 떠오를 전망이다. 가파른 금리 인상과 경기 둔화로 집값이 수직낙하하는 와중에 내년 입주물량이 평년을 크게 웃도는 지역이 적지 않아서다. 통상 분양가의 30%인 잔금 납입과 함께 이뤄지는 입주가 차질을 빚을 경우 자칫 건설회사의 ‘연쇄 자금경색’으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
15일 부동산R114에 따르면 내년 전국 입주 예정 물량은 총 34만9370가구로 집계됐다. 올해 입주 물량(33만2514가구)에 비해 5.07%(1만6856가구) 늘어난다. 수도권은 소폭 늘거나 오히려 감소하지만 지방 입주 예정 물량이 대거 예정돼 있다.
서울은 올해 2만4115가구에서 내년 2만4310가구로 0.81%(195가구) 늘어나는 데 그친다. 경기도는 11만3767가구에서 10만8980가구로 오히려 4.21%(4787가구) 줄어든다. 반면 지방의 경우 올해 15만2117가구에서 내년 17만1096가구로 입주 예정 물량이 12.48%(1만8979가구) 늘어난다.
특히 대구와 울산에 입주 예정 물량이 몰려 있다. 올해 2만653가구가 입주한 대구는 내년에 무려 3만6059가구가 대기 중이다. 입주 물량이 1년 새 무려 74.59%(1만5406가구)가 늘어나는 셈이다. 울산의 증가폭은 더 크다. 올해 3856가구에서 내년 8786가구로 127.85%(4930가구) 급증한다.
대구는 이미 미분양이 쌓이고 있는 가운데 역대급 입주물량까지 예정돼 있어 ‘엎친 데 덮친’ 상황이 불가피할 전망이다. 대구 지역 미분양 물량은 올 10월 말 기준으로 1만830가구에 달한다. 지난해 말 1977가구 대비 5.47배로 늘었다. 집값 하락폭도 거세다. 대구 아파트의 월별 기준 가격 하락폭은 올 9월 -1.05%에서 11월 -2.09%로 시간이 갈수록 커지고 있다.
울산의 집값 하락폭도 전국 평균(지난달 기준 -2.02%)을 웃돌고 있다. 지난달 울산 아파트 값은 전월 대비 2.38% 떨어졌다. 지난해 말 397가구에 그쳤던 미분양도 올 10월 말 기준으론 1414가구 늘었다.
업계 관계자는 “단기간 집값이 급락해 시세가 분양가보다 낮아진 사례가 속출하고 있다”며 “준공 후 미분양과 내년 입주 거부 사태까지 맞물리면 자금력이 약한 건설사들은 도산 위기에 처할 수밖에 없다”고 말했다.
‘입주폭탄’은 매매 전세가 동반 하락을 낳고 이는 입주 시점에 기존 주택을 처분하거나 전세금으로 잔금을 치르려는 수분양자들의 계획에도 차질을 빚을 수밖에 없다. 건설사들은 집값의 30%에 해당하는 잔금을 입주 시점에 받아야 하는데 대규모 입주 거부 사태가 발생하면 유동성에 문제가 생길 수 있다.
주택산업연구원 관계자는 “각종 위기 상황 때를 돌이켜보면 집값이 급락해 시세가 분양가보다 낮아지면 입주 거부가 빠르게 늘어난다”며 “충분한 유동성을 확보해 놓지 못한 중견 이하 건설사들은 차입금 상환 등에 어려움을 겪다가 도산하는 사례도 생길 수 있다”고 전망했다.
지방을 중심으로 내년 입주 예정 물량이 많은 건설사들은 벌써부터 입주 리스크를 줄이기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 미입주 방지를 위한 조직을 꾸리고 이사 비용 지원과 입주 대책 등을 사전에 설명하면서 수분양자들을 독려하고 있다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “입주율 전망치가 갈수록 낮아지고 있어 연말·연초 최대 경영 현안으로 미입주 축소를 내걸고 전사적으로 움직이는 건설사들까지 나오고 있다”고 설명했다.
2. 둔촌주공 청약당첨 평균 커트라인 '45.9점'…내년 1월 계약까지 이어질까(파이낸셜뉴스)
서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 청약당첨 커트라인이 평형별로 최저 20점에서 최고 77점으로 집계됐다. 간극이 57점에 이를 만큼 인기 평형에 대한 쏠림현상이 두드러졌다.
관건은 다음달 뚜껑이 열리는 계약률이다. 인근 집값 시세 하락, 저조한 청약경쟁률에 이어 예상보다 낮은 청약가점 등으로 당첨자들의 발길이 계약으로 이어질지 기대반 우려반의 분위기가 짙다. 다만, 뛰어난 입지와 여전히 높은 서울지역 아파트 계약률 등으로 무순위 청약까진 가지 않을 것이란 관측이 우세하다.
15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크 포레온 일반분양 16개 주택형 평균 청약당첨 가점은 45.9점이다. 전용 49㎡A 주택형의 당첨선은 20점으로 전체 평형 당첨선 중 가장 낮았다. 최고 당첨가점은 77점으로 59㎡A 평형에서 나왔다. 청약 가점은 84점이 만점이며 무주택 기간과 부양가족 수, 입주자저축(청약통장) 가입 기간을 따져 점수를 산출한다.
세대 간 간격이 가까워 '주방뷰' 논란이 일었던 일부 59㎡C(46점)와 84㎡E(35점)가 상대적으로 가점이 낮았다. 39㎡A와 49㎡A 등 소형 평형 가점 또한 낮게 나왔다. 반면 가장 청약 경쟁이 치열했던 84㎡, 59㎡ 중대형 평형은 당첨 커트라인이 60점대로 높은 수준이었다. 84A는 64점으로 당첨선이 가장 높았다. 59㎡D는 당첨커트라인이 62점으로 뒤를 이었다.
분양업계는 청약 결과에 대해 엇갈린 해석을 내놨다. 소형 평형은 서울 아파트라고 할 수 없을 정도로 당첨 커트라인이 낮지만 인기 평형은 당첨이 쉽지 않았다고 봤다. 리얼투데이가 청약홈을 분석한 결과 지난해 서울 아파트 청약에 당첨된 평균 최저 가점은 59.9점이었으나 올해는 42.2점으로 17.7점 하락했다. 강동구에서 지난해 3월 분양한 고덕강일 풍경채는 68.2점, 지난해 9월 분양한 e편한세상 강일 어반 브릿지는 69.4점이었다. 반면 지난달 분양한 더샵파크솔레이유는 52.8점이었다.
전문가들은 내년 1월 3일부터 17일까지 진행되는 계약률에 이목을 집중하고 있다. 전용 59㎡ 이상 평형은 당첨선 및 경쟁률이 상대적으로 높았던 만큼 계약으로 이어질 가능성이 높다고 봤다. 다만, 전용 49㎡ 이하 소평 평형에서 당첨을 포기하는 미계약이 나올 가능성도 열어뒀다. 39㎡A, 49㎡A 경우 2순위 청약까지 진행했지만, 공급 가구 수 5배에 달하는 예비 입주자를 채우지 못할 정도로 인기를 얻지 못했기 때문이다. 또 무주택기간 등이 포함되는 청약당첨 가점이 낮다는 것은 자금력이 약한 젊은 세대가 많다는 의미다.
전용 49㎡ 이하 신혼부부, 생애최초 특별공급(분양가 9억원 이하) 당첨 또는 예비 당첨자들은 고민이 깊어지고 있다. 금리인상에 대한 공포감 때문이다. 전모씨(37)는 49㎡A를 지원해 900번대 예비 당첨돼 가슴을 쓸어내렸다. 그는 "특별공급 생애최초 유형으로 넣었는데 당첨될까봐 걱정했다"며 "금리가 오르는데 계약금 20%, 중도금 이자 후불제도 아닌 점이 마음에 걸렸다. 900번까지 순번이 오진 않을 것 같아 다행이다"라고 말했다.
인근 집값하락세도 계약률에 변수다. 강동구 올림픽파크포레온 전용 49㎡ 분양가(최고 8억8100만원)는 평형이 더 큰 주변 시세와 비슷하기 때문이다. 고덕아르테온 전용 59㎡는 이달 9억8000만원에 거래됐다. 지난해 8월 14억6500만원 최고가와 비교하면 4억원 이상 떨어졌다. 둔촌푸르지오 전용 59㎡는 지난달 8억5000만원에 거래되면서 지난해 9월 최고가인 12억원보다 3억원 넘게 하락햇다.
다만, 분양업계는 올림픽파크 포레온 대다수 평형에서 무순위 청약 및 연쇄 미계약 등은 일어나지 않을 것으로 예상했다. 입지가 좋은 데다 서울 아파트 계약률은 여전히 높아서다. 서울 중랑구 리버센 SK뷰롯데캐슬은 이달 초 진행한 일반분양 정당계약 결과 501가구 중 457가구가 계약돼 초기 계약률 91.2%를 기록했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "앞으로 서울 아파트 분양가는 오를 가능성이 높고 (둔촌주공은) 상징성이 있는 단지라서 대부분 계약으로 이어질 것"이라고 내다봤다.
국제통화기금(IMF)이 한국의 부동산 시장이 장기간 하락할 수 있다는 예측을 내놨다. 코로나19 기간 크게 오른 집값에 상당 부분 거품이 끼어 있다는 진단이다.
IMF는 14일(현지시간) ‘아시아태평양 지역 주택시장 안정성과 경제성’ 보고서를 통해 이 같은 내용을 발표했다. 리보 IMF 부총재는 “아시아 지역 많은 국가들의 집값이 잘못 조정된 상황”이라며 “상당한 하방 위험이 있다”고 말했다.
한국은 지난해 4분기 주택 가격이 코로나19 전인 2019년 4분기에 비해 18%가량 오른 것으로 집계됐다. IMF는 한국의 부동산 가격이 큰 폭으로 오른 데에는 주택 공급 부족과 가격 상승에 대한 과도한 기대 등이 반영됐다고 설명했다.
IMF는 이 같은 상승폭이 상당 부분 과대평가에 기반한 것이라고 봤다. IMF가 이 기간의 주택 가격 상승 요인을 분해한 결과 가격 불일치가 상당히 큰 것으로 분석됐다. 가격 불일치는 과거의 소득 대비 주택 가격에 비해 추세를 벗어난 정도를 측정한 값이다. 비정상적인 가격 상승 요인으로 풀이된다.
IMF는 이 같은 요인들로 인해 주택 가격의 하방 위험이 커지고 있다고 설명했다. 작년 4분기를 기준으로 1년 후 주택 가격 상승률은 코로나19 초기보다 10%포인트 낮을 것으로 예측됐다.
더 큰 문제는 이 같은 예측에 올해 이후 각국의 급격한 금리 인상 효과가 고려되지 않았다는 점이다. IMF는 금리가 3%포인트(300bp) 오를 경우 주택 가격이 2% 더 떨어질 것으로 관측했다. 한국은 올 들어 기준금리를 연 1.0%에서 연 3.25%까지 올렸다. IMF는 또 가계부채가 많을수록 금리 영향을 크게 받을 것이라고 설명하면서 한국을 언급했다.
IMF는 “가격 불일치가 큰 상황에서 정책금리 인상이 결합하면 과거의 주택 가격 붕괴 사태와 비슷하게 상당 기간의 가격 조정으로 이어질 수 있다”며 “특히 가계부채가 많은 국가는 주택 가격 조정이 실물 경제와 금융 부문 안정성에 미치는 영향을 증폭시킬 수 있다”고 우려했다.
미국 연방준비제도(Fed)의 매파적(통화긴축 선호) 기조에 따른 실망 매물이 나오면서 코스피와 코스닥 모두 하락 마감했다. 연말 산타랠리 기대감이 사라지는 분위기다.
15일 코스피지수는 전 거래일보다 38.28포인트(1.60%) 하락한 2360.97로 마감했다.
시가총액 상위 10개 종목은 전부 하락했다. 네이버가 5% 이상, LG에너지솔루션이 2% 이상 하락했다. 삼성전자, 삼성바이오로직스, SK하이닉스, 셀트리온이 1% 이상, 삼성SDI, LG화학, 현대차도 소폭 하락했다.
업종별로 살펴보면 서비스업이 3% 이상, 비금속광물, 섬유의복이 2% 이상 하락했다. 금융업, 전기전자, 제조업, 의료정밀, 화학, 건설업이 1% 이상, 통신업, 유통업, 보험 등도 소폭 내렸다.
박수진 미래에셋증권 연구원은 “미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 0.5%포인트 기준금리 인상 단행과 최종금리 상향 조정에 매파적 기조를 재차 확인하며 아시아 증시가 전반적으로 약세를 보였다”며 “미국의 내년 경제성장률 전망치 하향 조정에 따른 경기 둔화 우려도 투자심리에 부정적인 영향을 줬다”고 분석했다.
코스닥지수는 전 거래일 대비 6.32포인트(0.87%) 내린 722.68로 마감했다. 외국인과 기관이 각각 100억원, 387억원을 순매도했다. 개인은 499억원을 순매수했다.
코스닥 시총 상위 10개 종목도 코스피와 마찬가지로 파란불 일색이다. 카카오게임즈가 4% 이상, 펄어비스가 3% 이상 하락했다. 에코프로비엠, 스튜디오드래곤이 2% 이상, 셀트리온헬스케어, 엘앤에프, 셀트리온제약도 1% 이상 하락했다.
업종별로 보면 방송서비스, 기타제조, 통신방송서비스가 2% 이상, 인터넷, 디지털콘텐츠, 음식료담배, 오락문화, 일반전기전자가 1% 이상 하락했다. 반면 운송은 1% 이상, 통신장비, 출판매체복제가 소폭 올랐다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일 대비 6.8원 내린 1303.1원에 마감했다.
이 같은 국내 증시 하락세는 전날(현지시간) 새벽 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장이 긴축 의지를 보였기 때문으로 풀이된다. 파월 의장은 “인플레이션 진정을 확신하기 전까지 금리 인하는 없을 것”이라고 강조했다.
이경민 대신증권 연구원은 “코스피를 비롯한 글로벌 증시의 추가적인 반등은 제한적”이라며 “오히려 연준의 금리 인상 의지가 강화될 때마다 글로벌 경기 불확실성 확대, 경기 모멘텀 약화라는 이중고에 상당 기간 시달릴 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.
연말 대표적인 고배당주인 통신주가 4분기 순이익 감소에 따라 배당금이 크게 늘어나지 않을 것으로 전망되면서 부진한 모습을 보이고 있다. 올해 들어 기준금리가 오르면서 통신주의 배당 매력이 상대적으로 떨어진 것도 주가 하락에 악영향을 끼친 것으로 분석된다.
15일 한국거래소에 따르면 SK텔레콤 주가는 전 거래일보다 1% 하락한 4만9300원에 거래를 마쳤다. SK텔레콤 주가는 이달 들어 2.38% 하락했다. 같은 기간 KT, LG유플러스 주가도 각각 2%, 0.83% 하락했다.
연말 배당 시즌임에도 통신주 주가가 부진한 이유는 배당금 산출의 기준이 되는 통신사의 순이익이 줄어들고 있기 때문이다. 에프앤가이드에 따르면 KT의 4분기 영업이익은 2372억원으로 전년 동기 대비 35.79% 감소하고, 4분기 순이익도 4050억원으로 같은 기간 65.58% 줄어들 것으로 예상된다. KT 노사협상이 지연되면서 인건비 인상 소급분이 4분기에 반영될 예정이기 때문이다. SK텔레콤의 경우 4분기 영업이익은 전년 동기 대비 늘어나지만 순이익은 같은 기간 35.45% 감소할 것으로 보인다.
4분기 순이익 감소 전망에 주당배당금(DPS) 전망치가 상향 조정되지 못할 것으로 보이면서 통신사 주가가 하락세를 보이고 있다고 금융투자업계는 분석했다. 통신사 주가는 DPS 상향 조정치와 기대 배당수익률에 따라 결정되는 경우가 많기 때문이다. 올해 금리 급등으로 통신주 배당에 대한 관심이 다른 해에 비해 떨어진 상태에서 투자자 매수세가 이어지고 있는 것도 주가 하락에 악영향을 끼친 것으로 보인다.
더욱이 SK텔레콤의 경우 지분을 보유하고 있는 하나금융지주로부터 유입되는 배당금 규모도 200억원대에 불과해 배당 증가에 한계가 있을 것으로 예상된다. 김홍식 하나증권 연구원은 “하나금융으로부터 유입된 배당금을 SK텔레콤 주주들에게 전달해줄 것이라고 기대하는 투자자들이 많지만, 배당 증가는 현실적으로 쉽지 않다”며 “이익이 늘어났지만 배당은 증가하기 어렵다는 점이 SK텔레콤의 최대 악재”라고 설명했다.
외국인도 대표적인 배당주인 금융주는 매수하고 있는 반면 통신주는 외면하고 있다. 이날 한국거래소에 따르면 외국인은 이달 들어 KB금융(289억원), 신한지주(178억), 하나금융지주(178억) 등 금융주를 순매수했다. 반면 같은 기간 KT와 LG유플러스는 각각 462억원, 222억원 순매도했다. SK텔레콤도 196억원어치 팔았다.
다만 연말 상승에 실패한 통신주가 내년 초부터 실적 개선을 바탕으로 반등에 성공할 수 있다는 긍정적인 전망도 나오고 있다. 하나증권은 최근 내년 통신 3사의 영업이익 증가율이 연결 기준 7%, 개별 기준 10% 수준을 기록할 것으로 전망하며 통신사 투자매력도를 5개월 만에 ‘높음’으로 상향조정했다. 올해는 인건비 급등 등 일회성 비용이 늘어났지만, 내년에는 인건비를 비롯해 마케팅 비용이 크게 늘어나지 않을 것으로 추정했기 때문이다.
NH투자증권은 1년 이상 장기 투자자의 경우 KT가 가장 적절한 선택지가 될 것이라고 분석했다. 안재민 NH투자증권 연구원은 “KT는 3사 중 가장 높은 무선 가입자당 평균 매출(ARPU)을 유지하고 있다”며 “자회사 스튜디오지니, 스카이TV, 밀리의 서재 등 콘텐츠 사업도 부각되고 있어 향후 기업 가치 상승에 반영될 것”이라고 전망했다. 단기 투자자의 경우 올해 4분기 통신 3사 중 유일하게 양호한 실적을 낼 것으로 전망되는 LG유플러스 투자가 적합할 것이라고 분석했다.
