서울 강남구 대치동 은마 아파트가 또다시 내분에 휩싸였다. 이번에는 `장기수선충당금`이 문제다. 장기수선충당금은 아파트 입주자 대표회의에서 관리한다. 그런데 아파트 재건축 추진위에서 장기수선충당금을 임의로 사용했다는 것이 이번 갈등의 핵심이다.
입주자 대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 조직으로, 재건축 사업을 진행하기 위해 결성된 재건축 추진위와는 별개의 주체다. 기존의 아파트를 재건축 사업을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축 사업에서 종종 문제가 되는 쟁점이 장기수선충당금을 누가 관리하고 사용할 수 있는 지다.
대법원은 재건축 조합과 입주자 대표회의를 별개의 단체로 보아 입주자 대표회의에서 관리 규약이나 결의를 통해 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한을 재건축 조합에 승계하기로 결정하지 않는 한, 여전히 입주자 대표회의가 장기수선충당금에 대한 권리를 가진다고 본다. 특별한 사정이 없다면 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한은 입주자 대표회의에 유보돼 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 은마 아파트 재건축 추진위는 장기수선충당금을 관리하거나 사용할 권한이 없다.
또 장기수선충당금은 법에 정해진 항목으로만 사용할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 공동주택의 사업 주체는 아파트의 장기수선계획을 수립해 사용검사를 받아야 하고, 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 주택 소유자로부터 징수해 적립해야 한다.
이때 장기수선충당금은 수선 공사 등 법에 명시된 항목으로만 지출할 수 있고, 구체적인 사용 계획은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼 있다. 만약 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하면 과태료 처분을 받을 수 있다. 또 형사적으로도 업무상 배임죄가 성립할 가능성도 크다.
향후 행정청의 조사로 구체적인 사항이 밝혀지겠지만, 이번 은마 아파트와 같이 많은 공동주택에서 장기수선충당금을 둘러싸고 갈등이 발생한다. 특히 은마 아파트의 경우에는 장기수선충당금이 기존 100억원에서 50억원으로 감소할 때까지 행정청의 별다른 조치가 없었다는 점을 살펴볼 때, 이에 대한 적절한 관리·감독이 이루어져야 할 필요성이 있어 보인다.
서울 중구 신당 8구역 등 전국 주요 재건축·재개발 사업의 시공사 선정이 수개월째 지연되면서 결국 해를 넘기게 됐다. 주택 경기 침체와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 자금 경색으로 시공사 찾기가 갈수록 어려워지고 있어서다. 금리 인상 기조 속에 시공사 선정 불발로 사업까지 연기되면서 조합들의 금융비용 부담이 급격히 늘어날 것이란 우려가 커지고 있다. 일부 사업장에선 이미 시공 계약을 맺은 건설사가 건설 원자재값 상승 등을 이유로 시공권을 포기하려는 분위기도 감지된다.
9일 정비업계에 따르면 울산 최대 재개발 사업인 중구 B04구역 조합은 최근 세 번째 시공사 선정 공고를 내고 다음달 4일 입찰을 진행할 예정이다. 공사비만 1조2000억원이 넘는 이 구역은 지난 8월 이후 두 차례 시공사 선정 입찰을 벌였지만, 당초 예상과 달리 삼성물산과 현대건설 모두 응찰하지 않아 유찰됐다. 연이은 시공사 선정 무산으로 사업 기간이 5개월 이상 지연되고 있다. 조합은 경쟁 입찰 방식을 포기하고, 두 건설사에 컨소시엄 구성을 허용한다는 방침을 전달한 것으로 전해졌다.
서울 도심 노른자 사업지로 꼽히는 신당 8구역 재개발 사업도 지난달 진행한 시공사 선정 입찰에 포스코건설만 응찰해 ‘복수 응찰’ 요건 미충족으로 유찰됐다. 조합은 다음달 2일 두 번째 입찰을 벌일 예정이지만, 두 곳 이상 건설사가 참여할지는 불투명하다는 관측이 나온다. 대형 건설사 정비사업 담당 임원은 “요즘 건설사들은 서울 주요 입지라도 리스크 대비 수익성이 크게 높지 않으면 수주에 나서지 않고 보유 현금을 지키는 데 치중하고 있다”고 말했다.
8월 시공사 선정 절차에 들어간 서울 강북구 강북 5구역 재개발 조합도 두 차례 연속 참여 업체 수 부족으로 입찰이 불발됐다. 이에 조합은 DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정해 내년 초 시공 계약 체결에 나설 예정이다. 같은 이유로 서울 서초구 신동아 재건축, 노원구 상계주공5단지 재건축, 광진구 중곡1단지 공공 재건축, 영등포구 남성 재건축 사업 등도 연내 시공사를 선정하려던 계획이 무산됐다.
지방 소규모 정비사업은 상황이 더 어렵다. 전북 전주시 우아동3가 가로주택정비사업과 울산 울주군 서울산 가로주택정비사업, 경북 포항시 두호1056블록 가로주택정비사업 등은 하반기 들어 시공사 선정에 나섰지만, 건설사가 참여하지 않아 내년으로 일정을 연기했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “미분양 리스크가 큰 지방에선 당분간 시공사 구하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
인천 A가로주택정비사업 조합 관계자는 “금리가 큰 폭으로 뛰면서 사업비 부담이 커진 탓에 영세 조합들은 자재값 인상분을 공사비에 제대로 반영할 여력이 안 된다”고 토로했다.
수익성 악화와 미분양 위험 증가로 일부 사업장에선 사업을 수주한 건설사가 발을 빼려는 움직임을 보이고 있다. 한화건설은 9월 사업성 악화를 이유로 서울 성북구 신월곡1구역 재개발 사업 컨소시엄에서 탈퇴했다. 최근 수도권에서 수주 물량을 늘리고 있는 B사는 최근 시공권을 따낸 사업장 조합들에 “공사비를 올려주지 않으면 시공 계약을 철회할 수 있다”는 내용의 공문을 보낸 것으로 전해졌다.
정부가 마지막 남은 재건축 '대못'을 뽑는다. 재건축 규제 수단으로 쓰이던 평가항목 배점을 조정하고 지역 여건을 잘 아는 지방자치단체에서 시장 상황에 따라 적정성 검토를 진행하게 했다.
뉴스1에 따르면 국토교통부는 8일 이같은 내용을 담은 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다.
먼저 평가항목 배점 비중을 개선한다. 구조안전성을 50%에서 30%로 낮추는 대신 15%였던 주거환경과 25%인 설비노후도 점수를 모두 30%까지 올렸다.
재건축 시기를 조정해야 하는 '조건부재건축'의 범위도 현행 30~55점 이하에서 45~55점으로 조정한다. 45점 이하는 '재건축'으로 판정을 받아 바로 추진이 가능해진다.
현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 점수에 따라 △재건축(30점 이하) △조건부재건축(30점~55점이하) △유지보수(55점초과) 구분해 판정한다.
이어 조건부재건축을 판정받아도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 지자체 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 했다.
지자체장이 적정성 검토를 요청하더라도 1차 안전진단 내용을 모두 하는 것이 아닌 미흡하다고 판단한 사항에 대해서만 검토한다. 필요한 경우 국토부 장관이나 시도지사가 시정요구를 할 수 있다.
다만 기존 발표와 달리 지자체장 재량으로 평가항목 배점 비중을 최대 10%까지 조정하는 방안은 제외됐다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 "서울시나 광역시 대부분과 기초자치단체에서 국토부가 단일비율을 제공하길 바란다는 의견이 있었다"고 했다.
개정된 규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용된다. 조건부재건축에 해당해 적정성 검토를 진행 중인 단지도 포함이다.
구체적으로 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46개 단지에 개선안을 적용하면 유지보수가 54.3%(25개)에서 23.9%(11개)로 크게 줄고, 조건부재건축은 45.7%(21개)에서 50%(23개)로 늘며 26.1%(12개)가 재건축 판정을 받게 된다.
개선안을 적용할 때 유지보수에서 조건부재건축으로 전환되는 단지에는 서울 △노원 1곳 △양천 2곳 △영등포 1곳을 포함해 경기 △남양주 1곳 △부천 1곳 △수원 1곳 △안산 1곳과 부산 2곳, 대구 3곳, 경북 1곳이 있다. 양천 2곳은 목동 신시가지 9단지와 11단지로 파악됐다.
권혁진 실장은 "46개 단지는 다시 안전진단을 해야한다"며 "진행 중인 단지는 소급적용이 되기 때문에 다시 신청하지 않아도 된다"고 설명했다.
국토부가 파악한 서울 200가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준으로 재건축 연한(30년)이 지나는 단지는 389곳에 달한다. 지역별로 △노원 79 △강남 46 △도봉 34 △송파 23 △양천 22 △강서 22 △영등포 20 등이다. 기존 안전진단 통과 단지를 제외한 숫자로 재건축을 진행할 시 개선안의 수혜 대상이 된다.
이번 개선방안은 12월 행정예고를 거쳐 1월 중으로 시행될 예정이다. 국토부는 개선방안의 효과를 연구하고 필요시 추가 제도개선 방안까지 마련한 후 1기 신도시 특별법에 담을 계획이다.
연말 증권가에 감원 삭풍이 거세지고 있다. 중소증권사에 이어 대형 증권사인 KB증권도 희망퇴직 신청을 받기로 했다.
9일 증권업계에 따르면, KB증권은 1982년생 이상 정규직 직원을 대상으로 이날부터 15일까지 회사 인력구조 개선을 위한 희망퇴직 신청을 받는다. 사실상 40세가 넘는 직원을 대상으로 감원에 나서는 것이다. 조건은 월 급여의 최대 34개월분까지 연령에 따라 지급하고, 별도로 생활지원금과 전직 지원금 등을 합해 최대 5000만원을 추가로 지원한다. KB증권은 2년 전에도 희망퇴직을 실시한 바 있다.
KB증권 관계자는 “올해 안에 퇴직절차가 완료될 수 있도록 진행할 예정”이라고 설명했다. 그러면서 “ 본인이 희망하는 직원에 한해 진행하는 것을 조건으로 노사가 협의한 사항”이라고 덧붙였다.
하이투자증권과 다올투자증권은 최근 임직원을 대상으로 회망퇴직 절차를 진행 중이다. 한 증권업계 관계자는 “시장의 우려가 큰 만큼 위험을 불식시키기 위한 방안들 중 하나”라며 “내년 시장 상황도 좋지 않은 전망이라 선제적 대응을 하고 있는 것”이라고 분위기를 전했다. 앞서 케이프투자증권은 지난달 1일 법인부(법인 상대 영업부)와 리서치사업부를 폐지하기로 공식 결정했다. 이베스트투자증권도 최근 부서 통합, 감원 등의 필요성 여부를 가늠하며 조직 개편을 준비하고 있다. 업계에서는 대형 증권사인 KB증권이 희망퇴직을 받는 만큼 다른 대형 증권사도 본격적으로 감원에 나설 수 있다는 전망도 나온다.
