아파트 매매 매물이 다시 쌓이고 있다. 지난해 한창 매물이 늘어나다 새해 대책 발표에 대한 기대감이 나타나며 매물 적체에 제동을 걸었지만, 대형 건설사 PF 부실 우려가 대두되고 금융권의 대출 규제 강화 등이 겹치며 매매 시장에 찬물을 끼얹는 모양새다.
18일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 연말 대비 아파트 매물이 줄어든 시도는 제주시(-2.9%), 세종시(-0.1%)가 유일하다. 가장 매물 증가폭이 큰 충북은 같은 기간 5.6%가 늘었다. 지난해 11월 8만개를 웃돌았던 서울 아파트 매매 매물은 지난 2일 7만3042개까지 줄었으나 17일 7만6667개까지 3000여개가 불어났다.
우선 정부가 발표한 1·10 대책이 정비사업과 비아파트 수요 회복에 초점을 맞추면서 현재 아파트 매물 소화에는 큰 효과를 미치지 못했다. 이달 29일부터 시작하는 신생아특례대출도 27조원이 공급되지만, 지난해 특례보금자리론이 쏘아올린 거래량 반등을 기대하기는 어렵다.
정책모기지인 신생아특례대출은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 아이(지난해 1월 1일 이후 출생, 입양 포함)가 있는 무주택 가구를 대상으로 집을 살 때 최대 5억원까지 5년간을 저금리(1.1%~3%)로 빌려주는 제도다. 신생아 특례대출을 받으려면 부부합산 소득이 1억3000만원 이하, 순자산 요건은 소득 4분위 가구의 보유액의 평균인 4억6900만원이하를 유지해야 한다. 9억원 이하 주택만 대상이다. 윤지해 부동산R114 팀장은 “특례보금자리론의 경우 초반에 매매가격 기준만 있어 거래를 촉진시키는 역할을 했지만 신생아특례대출의 경우 신생아 출생, 소득, 자산, 매매가격을 다 따져야 하니 대상이 제한돼 파급력이 약하다고 본다”고 설명했다.
여전한 고금리도 관건이다. 미국이 기준금리를 시장 예상보다 더 늦은 시점에 내릴 것으로 예상되면서 매수를 염두에 둔 수요자들조차 이자 비용 부담에 선뜻 매수를 하기 어려운 상황인 것이다. 이런 와중에 금융위원회가 다음달 '스트레스 DSR' 제도를 도입하겠다고 밝히면서 대출 여력도 크게 줄었다. '스트레스 DSR'은 변동·혼합·주기형 대출상품에 대해 미래의 금리변동 위험을 반영하는 제도로 대출한도가 크게 줄어들 가능성이 높다. 금융위는 이 제도를 은행권 주택담보대출에 우선 적용한 뒤 6월 은행권 신용대출과 2금융권 주담대로 확대하고, 연내 전 금융권의 모든 대출에 적용할 예정이다.
윤 팀장은 “연말연초다 보니 매매거래 움직임이 둔해졌고, 전월세 시장 쪽으로 쏠림이 있는 상황”이라며 “4월 총선을 앞두고 거래 정상화를 위한 추가적인 정책이 더 나와야 할 것”이라고 설명했다.
서울 일부 대단지 위주로 하락거래가 나타나는 등 매수 관망세가 짙어지며 부동산 시장 하락세가 지속되고 있다.
1) 서울 아파트값, 7주 연속 하락...거래량도 '반토막'
18일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락했다. 서울은 지난해 12월4일 하락전환(-0.01%)한 뒤 7주 연속 하락을 기록했다.
강북 14개구에서는 성동구(-0.05%), 마포구(-0.04%), 서대문구(-0.04%) 등 대단지 위주로, 강남 11개구는 송파구(-0.13%), 금천구(-0.04%), 서초구(-0.04%) 등 주요 단지 위주로 하락했다. 부동산원 관계자는 "부동산 시장 불확실성에 따른 매수 관망세가 지속되며 급매물 위주의 거래가 이뤄지고, 일부 단지에서는 매물가격 조정에 따라 하락 거래가 발생하는 등 하락세가 이어지고 있다"고 말했다.
송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡는 지난 10일 18억7000만원(12층)에 거래됐다. 직전 실거래가인 지난달 12월 19억5000만원과 비교하면 8000만원 떨어졌다. 지난해 9월 20억원까지 거래된 것을 감안하면 하락폭이 크다.
송파구 가락동 헬리오시티 전용 49㎡는 지난 6일 13억2500만원에 거래됐는데, 지난해 11월 직전 거래가 14억5000만원 대비 1억2500만원 깎였다. 서대문구에선 북가좌동 DMC파크뷰자이 전용 84㎡는 지난 15일 11억8000만원에 팔렸는데, 가장 최근 실거래가가 지난해 11월 13억2000만원으로 두 달 만에 1억4000만원 깎였다.
하락 거래가 이어지며 서울 매매 거래량은 감소하고 평균 매매가도 낮아졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 기준 매매량은 1672건으로 전달(1842건)보다 170건 감소했다. 올해 최고치를 찍은 8월 거래량 3899건과 비교하면 반토막 난 수준이다. 이날 기준 1월 거래량은 아직 집계가 완료되지 않았으나 390건으로 저조한 상태다.
아파트 평균 거래금액은 지난해 12월 기준 10억1820만원으로, 전달(10억3432만원) 대비 1612만원 내렸다. 8월 평균 거래금액 11억3315만원과 비교하면 1억1495만원 하락했다. 이날 기준 1월 평균 거래금액은 8억9094만원이다.
인천(-0.05%)과 경기(-0.07%) 아파트값 역시 하락하면서 수도권 전체적으로도 0.06% 내렸다. 부산(-0.06%)과 대구(-0.04%) 등 5대 광역시는 0.03%, 세종(-0.11%)과 8개도(-0.02%)에서도 하락했다. 전국 기준으로는 0.04% 내렸다.
2) 전셋값은 상승 계속…"높아진 가격에 상승폭은 축소"
매수 심리 위축 등 영향으로 전세가격은 상승을 유지했다. 전국 아파트 전세가격은 0.02% 상승했다. 전주(0.03%) 대비 상승폭은 줄었다. 수도권은 0.05%로 오름폭을 유지했고, 서울은 전주 0.08%에서 이번 주 0.07%로 상승폭이 축소됐다. 반면 지방은 -0.01%로 하락전환했다.
한국부동산원 관계자는 "서울 전세 시장은 매매시장 관망세로 매수 대기자가 전세로 넘어가거나 지역 내 이동 수요로 주거 편의성이 높은 단지 중심으로 상승세 지속 중"이라며 "다만 높아진 가격 부담과 계절적 영향으로 상승폭은 소폭 낮아졌다"고 말했다.
지난 연말 코스피 시장에서 오랜 매도세를 끝내고 '사자'로 돌아섰던 외국인이 다시 빠져나가고 있다. 새해 들어 금리, 환율 등 대외 요인이 겹치면서 매도세가 급격히 커졌다. 단기간에 해소될 문제가 아니어서 외국인의 한국 증시 이탈 우려가 번진다.
1) 5거래일 동안 1.5조 넘게 판 외국인...환율 급등 여파
18일 한국거래소에 따르면 외국인은 코스피에서 지난 12일부터 전날까지 4거래일 연속 순매도를 기록했다. 팔아치운 규모는 1조3445억원에 달한다.
이날도 코스피에서 1324억원 순매도 했다(오후 4시15분 기준). 앞서 외국인은 지난해에는 11월부터 순매수세로 돌아섰다. 5개월간 매도세를 멈추고 증시에 돌아온 외국인은 연말 랠리의 요인 중 하나였다.
새해 들어 이탈하는 외국인이 늘고 있다. 1월 전체로는 1조3517억원(17일 기준) 순매수를 기록 중이나, 최근 매도세 확대로 외국인의 이탈이 더 커지는 게 아니냐는 우려가 나온다.
외국인의 매도세는 최근 급등 중인 환율과 관련이 깊다. 원/달러 환율은 16~17일 1320.2원에서 1344.2원으로 24원 급등했다. 이날에는 상승 출발했지만 전 거래일 대비 4.5원 내린 1339.7원에 마감했다. 환차익을 노리고 한국 증시에 베팅하는 외국인 입장에서는 환율 급등이 부담으로 작용할 수밖에 없다.
환율 급등의 배경은 복합적이다. 미국의 금리인하 기대 후퇴와 국채금리 상승 영향이 환율 불안정을 가져왔다는 분석이 나온다. 인베스팅닷컴에 따르면 17일 미 국채 10년물 금리는 4.106%로 마감했다. 지난달 말 3.7~3.8%대에서 움직였는데, 이달 들어선 4%를 넘어섰다.
불안한 중국 금융시장도 인접국인 한국의 원화 가치를 낮추는 요인이다. 중국 통화정책 변화 기대감은 중기유동성지원창구(MLF) 금리 동결로 무너졌다. 물가, 유동성 지표 등 경기지표도 부진했다. 엔/달러 환율 상승과 국내 반도체 업황 회복 기대감 약화도 원화 가치가 떨어지는 요인으로 작용했다. 증권가는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리 인상을 멈춘 만큼 원/달러 환율이 금리인상 국면처럼 튀어오르진 않을 것으로 전망한다. 다만 달러 약세를 가져올 재료가 보이지 않아 1300원대에서 등락을 거듭할 것으로 추측한다. 김유미 키움증권 연구원은 "연준의 금리인하 시기에 대한 불확실성과 미국 단기자금 시장 내 유동성 우려 등으로 단기적으로 달럭의 추가 하락이 제한될 것"이라고 분석했다.
2) 중국 리스크도 부담...추가 경기부양책 나올까?
중국 리스크는 한국으로 전이될 수 있어 외국인 자금 유출로 이어질 수 있다. 이미 중국 부동산 우려 확대와 미·중 관계 악화 등으로 중국과 한국 시장에서 매도세가 발현됐다. 3월 예정된 양회(전국인민대표대회와 전국인민정치협상회의)에서 중국의 정책적 변화가 포착될지가 중요 변수로 작용할 전망이다.
박상현 하이투자증권 연구원은 "국내 금융 시장과 경기가 연초 부진을 털고 재차 반등하기 위해 중요한 점은 중국발 각종 불확실성 완화"라고 말했다. 이어 "3월 전인대를 전후로 시장 기대에 부응하는 경기 부양책이 실시될지는 미지수다. 다만 올해 4% 중반대 수준의 성장을 달성하기 위해서라도 공격적 부양책은 반드시 필요하다"며 "미세적 부양책에 그칠 경우 중국 경기 정상화 지연은 물론 금융 시장 불안은 올해도 지속될 것"이라고 했다.
