부동산 경기 침체·고금리 겹치며 땅값 하락 반도체 특수 ‘용인 처인구’는 6.66% 상승 토지 거래량도 전년 대비 17.4% 줄어
앞으로 재개발·재건축 등 정비사업장의 공사비 갈등이 줄어들 전망이다. 시공사가 조합과 정식계약 체결 전 공사비 세부 내역을 공개하는 등 공사비 산출 근거가 한층 투명해지고, 공사 계약 이후에도 주요 자재의 현실적인 물가 반영이 가능해졌기 때문이다.
국토교통부는 조합과 시공사의 공사계약 체결 시 활용하는 '정비사업 표준공사계약서'를 마련했다고 23일 밝혔다. 표준계약서는 의무가 아닌 권고사항이다.
우선 조합과 시공사 간 갈등의 주요인으로 꼽히는 공사비 산출 근거가 명확해진다. 현재 조합과 시공사들은 공사비 총액만으로 계약을 체결하고 있지만, 공사비 세부 구성 내역은 작성하지 않고 있다. 이로 인해 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 적정성을 판단하기 어려워 반발하거나 법적 분쟁으로 이어졌다.
이에 국토부는 조합이 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 시공사는 정식 계약 체결 전까지 조합에 세부 산출 내역서를 제출하도록 했다. 공사비 세부 산출 내역은 조합이 기본설계 도면을 제공해야 뽑아낼 수 있다. 조합이 제공하지 않을 경우 입찰 제안 때 시공사는 품질사양서를 제출하면 된다. 품질사양서는 마감재, 설비 등의 사양을 명시한 서류다.
계약서상 설계 변경 시 '단순 협의'를 거쳐 공사비를 조정한다는 모호한 문구도 구체화된다. 설계변경으로 추가되는 자재가 기존 품목인지, 신규 품목인지 등에 따른 단가 산정 방법을 계약서에 세부적으로 포함하도록 해 원활한 공사비 조정을 유도키로 했다.
국토부는 또 물가 변동을 공사비에 반영할 경우 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 했다. 이 방식은 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도 물가지수를 적용해 물가 상승분을 반영하는 방식이다. 이를 통해 특정 자재 가격이 급등하는 경우 착공 이후에도 물가 변동분을 반영할 수 있도록 했다. 또한 굴착공사(지반을 파는 공사) 시에는 증빙서류를 감리의 검증 과정을 거쳐 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.
국토부는 이 같은 정비사업 표준계약서 제정안을 지자체와 협회 등에 배포하고 이날부터 시행키로 했다. 아울러 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 등 권한을 강화하기 위한 법 개정도 추진할 계획이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "조합 입장에선 설계변경·물가변동 등에 따른 공사비 책정이 투명해질 수 있다"며 "건설사들은 공사계약 후 주요 자재에 대한 물가 반영이 가능해져 분쟁 예방에 긍정적일 것"이라고 내다봤다.
2. '꽁꽁 얼어붙은' 부동산 거래…지난해 휴·폐업 중개업소 1만4379곳 달해(문화일보)
부동산 시장이 예상보다 더 빠른 속도로 얼어붙고 있는 것으로 나타났다. KB부동산의 표본 중개업소 조사 결과, 95%가 ‘매매 거래가 한산하다’고 답했다. 주택 가격이 오를 것이란 응답은 3%에도 미치지 못했다. 부동산 시장 냉각 속에 지난해 폐업한 공인중개소는 1만4000곳을 넘었다.
23일 KB부동산 자료에 따르면 지난해 12월 매매 가격 전망지수(기준선 100)는 82.2로 집계됐다. 지난해 3월 80.0 이후 가장 낮았다. 또 응답 중개업소 37.7%는 가격이 하락할 것이라고 답했고, 상승할 것이란 중개업소는 2.8%에 불과했다.
12월 ‘매매 거래 활발 지수’는 5.0에 불과했다. 이 지수가 기준선(100)을 초과할수록 매매 거래가 활발하다는 의미다. 매매 거래 활발 지수는 지난해 10월부터 3개월 연속 내림세다. 특히 12월 매매 거래 활발 지수는 지난해 1월(2.6) 이후 가장 낮았고, 부동산 하락장이 본격 시작됐던 2022년 6월(5.1)과 비슷한 수준이었다.
KB부동산 조사에서 응답 중개업소 중 95.0%는 매매 거래가 한산하다고 했다. ‘보통’이란 답변이 4.9%, ‘활발하다’는 0.1%뿐이었다. 매매 거래가 한산하다는 응답률은 지난해 1월 97.5% 이후 가장 높았다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 1730건에 그쳐, 1월 1413건 이후 11개월 만에 가장 적었다.
한국공인중개사협회에 따르면 거래 절벽 현상 속에 지난해 폐업한 공인중개사무소는 1만4379개에 달했다. 지난해 새로 문을 연 중개업소(1만2223개)보다 문을 닫은 중개업소가 더 많았다. 또 휴업한 1438개를 합치면 1만5817개의 공인중개사무소가 지난해 영업을 중단했다. 휴·폐업한 공인중개사무소는 2019년(1만6749개) 이래 4년 만에 최다였다. 휴업 또는 폐업한 공인중개사무소는 2020년 1만3860개, 2021년 1만2569개로 줄었다가 2022년 1만3217개로 다시 늘어난 바 있다. 공인중개사협회 관계자는 “영업 부진으로 사무실을 유지하기도 어려운 곳이 적지 않다”고 전했다.
이런 가운데 통계청에 따르면, 2022년 말 기준 서울 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나누고 100을 곱해 산출)은 93.7%로 파악됐다. 2009년(93.1%) 이후 13년 만에 가장 낮은 수준이다. 전국 주택보급률은 102.1%로 여전히 100%를 넘지만, 2019년 104.8%에서 2020년 103.6%로 꺾인 이래 계속 하락세였다.
3. '대형마트 일요일 휴무' 12년째 실효성 논란…野 반대로 법 개정 쉽지 않을 듯(조선일보)
골목상권 보호하려 도입했지만 소비자는 온라인 쇼핑 더 선호 상인들 “최소한의 안전망” 반발
서울 서초구에 있는 대형마트들은 11년 만에 이달 넷째 주 일요일인 28일 문을 연다. 대형마트는 월 2회 공유일 휴업을 해야 하는 법에 따라 매달 둘째, 넷째 일요일 휴업해왔는데, 서초구 내 소상공인, 대형마트 등과의 합의를 통해 서초구가 구내 대형마트 의무휴업일을 같은 주 수요일로 바꿨기 때문이다.
그간 격주 일요일마다 대형마트가 쉬면서 인근 주민들의 불만이 많았다. 서초구가 조례를 통해 의무휴업일을 변경하면서 이 같은 불편을 해소하고 대형마트 매출도 증가할 것으로 보인다. 또 집에서 나와 마트를 찾는 이들이 늘면서 인근 골목 상권도 활성화될 것으로 보인다. 서초구 한 주민은 “맞벌이 부부라 주로 주말에 장을 볼 수 있게 돼 편해질 것 같다”며 “그간은 마트가 쉬면 어쩔 수 없이 쿠팡같이 새벽배송을 해주는 곳에서 물건을 배송받았었다”고 했다.
정부는 22일 오전 개최한 민생토론회에서 서울 서초구처럼 전국에서 대형마트 의무휴업일을 마음대로 바꿀 수 있도록 관련 법을 개정하겠다고 밝혔다. 원래 대형마트나 기업형수퍼마켓(SSM)은 현행 유통산업발전법(유통법)에 따라 월 2회 공휴일에 의무휴업을 해야만 했다. 또 영업하지 않을 때에는 온라인 배송을 할 수 없었다. 의무휴업일을 평일로 바꾸려면 전통시장 상인 등과 협의를 한 뒤 지자체가 조례를 정하는 번거로운 절차가 필요했다. 이에 대구시, 청주시 등 일부 지자체에서만 평일휴일 제도를 시행중이다.
대형마트 영업 규제는 골목 상권을 보호하기 위해 2012년 도입됐지만 격주 일요일이면 크리스마스, 명절 전날 등에도 반드시 쉬어야만 해 불합리하다는 비판을 받았고, 평일 쇼핑이 어려운 맞벌이 부부, 1인 가구 등을 중심으로 국민의 불편이 증가했다.
이 규제가 골목 상권을 보호하는 본취지에도 부합하지 못한다는 비판을 받았다. 의무휴업으로 이득을 본 것은 골목 상권이 아닌 쿠팡, 마켓컬리 같은 온라인 쇼핑몰이었던 것이다. 실제 서울신용보증재단이 2019~2022년 기간 대형마트 의무휴업이 주변 상권에 미치는 영향을 분석한 결과 서울에서 대형마트가 휴업하는 날 대형마트 주변 상권 생활 밀접 업종 매출액은 대형마트 영업일 매출액 대비 1.7% 적었다. 반대로 대구시가 의무휴업일 평일 전환 후 6개월간의 효과를 분석한 결과 인근 주요 소매업 매출이 전년 동기 대비 19.8% 증가하는 효과가 나타났다.
실효성 논란에도 소상공인들이 반발하면서 찬반이 첨예하게 대립했다. 정부가 2022년 규제 개혁 1순위 과제로 이 문제를 공론화하자 소상공인연합회 등 소상공인 단체는 “골목 상권 소상공인에게 주어진 최소한의 사회 안전망을 흔들면 안 된다”며 즉각 반발하기도 했다.
정부가 본격 규제 혁파를 추진하고 있지만, 법 개정이 필요한 만큼 여야간 합의 없이 규제를 풀긴 어려울 것이란 전망도 나온다. 정부 관계자는 “유통법 개정안 통과를 위해 계속해서 노력하겠다”며 “전통시장, 소상공인과 대형마트의 상생 방안도 마련하겠다”고 했다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수와 다우존스종합지수가 최근 사상 최고 수준을 경신하는 등 미국 증시가 호황이다. 이런 미국 훈풍은 태평양을 건너면서 식어버린 듯하다. 국내 증시는 미국보다 침체에 빠진 중화권 증시에 더 영향을 받는 모습이다. 어두운 국내 기업의 실적 전망도 국내 증시를 짓누르고 있다.
22일(현지시각) 미국 뉴욕증시에서 다우지수는 전 거래일보다 0.36% 오른 3만8001.81로 사상 최고치를 기록했다. S&P500지수도 0.22% 오른 4850.43으로 전 거래일에 이어 최고 수준을 다시 경신했다. 나스닥도 역시 0.32% 상승 마감했다. 올해 들어 미국 증시는 연방준비제도(연준)의 조기 금리인하 기대감이 식으면서 약세를 보이는가 했지만, 인공지능(AI) 기대감이 일면서 기술주와 반도체 중심의 강세를 이어가고 있다.
중화권 증시는 새해 들어 침체 그 자체다. 대표적으로 주가연계증권(ELS) 투자 손실과 직결되는 홍콩에이치(H)지수는 22일 장중 한때 5천선이 깨졌다. 경기 침체 우려가 계속된 탓이다. 최설화 메리츠증권 연구원은 “연초 중화권 주식시장의 급락은 예상보다 약한 경기부양책에 따른 자금 이탈 때문”이라며 “당분간 예상을 웃도는 부양책이 나올 가능성도 크지 않다”고 말했다. 중국정부가 증시 부양을 위해 약 2조위안의 자금 투입을 검토하고 있다는 블룸버그 보도가 나오며 23일 중화권 증시는 반등했지만, 시장 심리가 바뀔 수 있을지는 여전히 의구심이 있다는 분석이 지배적이다.
미국과 중국 증시 온도 차가 큰 가운데 한국은 미국보다는 중국에 가까운 모습을 보이고 있다. 23일 코스피는 0.58% 오른 2478.61로 마감하긴 했으나 연초 대비로는 7% 넘게 하락한 수준이다. 코스닥지수 역시 23일에는 강보합 마감했으나 연초 대비 4.42% 낮다. 일본의 닛케이225지수가 반도체 관련주를 중심으로 오르면서 미국발 훈풍을 반영하는 것과는 대조적이다.
증시 향방에 영향을 미치는 국내 기업의 실적 눈높이가 낮아진 것이 원인 중 하나로 꼽힌다. 키움증권은 이날 보고서에서 “(기업 이익의) 절대적 수준이 회복 경로를 밟을 것은 분명하지만, 지난해 연말 이후 이익 전망의 하향 압력이 높은 점은 부담”이라며 “2024년 주요국 전망치 추이를 보면 대만과 유럽 증시 다음으로 한국의 실적 전망 하향이 크다. 반면 일본 증시는 선진 증시 가운데 가장 탄력적으로 이익 모멘텀이 개선되고 있다”고 설명했다.
지난해 국내 증시를 이끌었던 2차전지 업종의 불확실성도 국내 증시를 짓누르고 있다. 곽병열 리딩투자증권 연구원은 “전기차와 2차전지 산업의 미래 성장성에 대한 불안감이 커지고 있는데 국내 증시는 2차전지 업종 비중이 글로벌 대비 커서 높은 변동성이 우려된다”고 전했다. 증권가는 2차전지 대표 종목인 에코프로비엠의 지난해 4분기 실적이 적자전환했을 것으로 전망한다.
미국과 중국 모두 최근 주가 움직임이 컸던 만큼, 당분간은 이달 말 미국 연방준비제도(연준)의 새해 첫 연방공개시장위원회(FOMC)를 지켜보며 숨 고르기 국면에 들어갈 것으로 보인다. 정용택 아이비케이(IBK)투자증권 수석연구위원은 “결국 미국의 금리인하 기대감이 되돌려지는 과정인데, 선진국 지수로 분류되는 일본과 비교하면 한국은 미국의 금리정책에 훨씬 더 민감하게 영향을 받고 있다”고 말했다.
금융당국이 고정금리 주택담보대출(주담대)을 적게 취급한 은행에 예금보험료를 최대 7% 더 걷는 방안을 추진한다. 고정금리 대출이 60%를 넘지 않으면 사실상 패널티를 주겠다는 뜻이다. 올해 적용을 앞두고 은행권에서는 형평성에 문제가 있다며 반발하고 있다. 은행권은 연간 약 1조3000억원 규모의 예금보험료를 낸다.
23일 금융권에 따르면 이달 초 예금보험공사는 고정금리 주담대 실적을 예금보험료(이하 보험료) 차등평가에 보완지표로 활용하는 방안을 은행권에 통보했다. 지난 17일 은행권 실무진을 대상으로 설명회도 개최했다.
예보가 제시한 방안은 잔액 기준 주담대에서 고정금리 대출이 차지하는 비중을 다섯 구간으로 나누고, 구간별로 보험료를 할증하거나 할인하는 방식이다. 지난해 5월 금융위원회가 발표한 '고정금리 대출 확대 방안'의 하나로 추진된다.
고정금리 대출 비중에 따라 △40% 미만 7% 할증 △40~50% 미만 5% 할증 △50~60% 미만 3% 할증 △60%~70% 미만 미적용 △70% 이상 3% 할인이 적용된다. 고정금리 비중이 60%를 넘지 않으면 보험료를 3~7% 더 내는 페널티를 주는 셈이다. 은행권은 지난해 1~11월 보험료(특별계정 포함)를 1조3180억원 냈다.
현재 예보는 은행의 경영위험을 평가해 보험료율을 다르게 적용하는 차등보험료율제도를 운영 중이다. 예금 잔액 등을 기준으로 8bp(1bp=0.01%포인트)를 기본 보험료로 두고, 평가 등급(5등급)에 따라 최대 10%를 더 내거나 덜 내는 방식이다.
고정금리 보완지표는 차등보험료율이 적용된 최종등급 보험료에 적용된다. 자산건전성과 수익성, 유동성으로 종합평가를 받아 차등보험료가 적용된 후에 고정금리 대출 비중으로 다시 보험료가 재조정되는 방식이다. 올해 보험료 산정부터 보완지표를 활용할 방침이다.
보완지표를 통보받은 은행권은 당혹스럽다는 표정이다. 한국은행에 따르면 지난해 11월 기준 은행권 주담대 중 고정금리 비중은 41.1%에 불과하다. 현재 기준으로는 절반이 넘는 은행이 보험료를 더 내야하는 것으로 전해진다.
특히 할증은 최대 7%까지 3구간인데, 할인은 최대 3%(1구간)로 형평성이 어긋난다는 지적이 나온다. 또 할증률이 너무 높아 차등평가의 의미가 퇴색된다는 불만도 있다. 예컨대 차등평가에서 중간등급(B등급)을 받은 은행이 고정금리 보완지표에서 7% 할증을 받으면 아래 등급(C+등급) 은행보다 보험료율이 더 올라간다.
고정금리 대출 기준도 까다롭다. 보금자리론, 디딤돌대출과 같은 정책모기지는 제외된다. 5년까지 고정금리가 적용되고 이후 6개월이나 1년 단위로 금리가 조정되는 '혼합형'은 5년까지만 고정금리 대출로 인정되고 이후에는 미포함된다.
대신 금융당국은 대출 기간 금리가 변하지 않는 '순수고정형' 대출 취급을 늘리기 위해서 대출 취급규모 산정 시 순수고정금리대출은 1.2배를 가산 적용할 계획이다. 다만 순수고정금리대출도 5년 미만은 취급액에 포함되지 않는다.
은행권에서는 할증률을 낮추고, 할인 구간과 형평성을 맞춰야 한다는 목소리가 나온다. 또 고정금리대출 비중을 최종등급 보험료에 재적용하는 것이 아니라 차등평가 항목 중 하나로 넣어야 한다는 의견도 나온다.
은행권 관계자는 "자칫하면 은행의 경영위험을 종합 평가하는 차등평가보다 고정금리 비중이 더 중요한 지표로 쓰일 수 있다"며 "차등평가에 포함하는 것이 합리적으로 보인다"고 말했다. 그는 "신규 취급이 아니라 잔액 기준이라 비중을 끌어올리기도 쉽지 않다"고 설명했다.
