지난해 전국 아파트값이 4.83% 내리며 2년 연속 뒷걸음질쳤다. 지난해 하반기 수도권을 중심으로 반등세를 보였지만 고금리 기조와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 확산 등으로 상승분을 모두 반납하면서 지난달엔 6개월 만에 하락 전환했다.
한국부동산원이 15일 발표한 전국주택가격동향 조사에 따르면 지난달 전국 아파트값은 전달보다 0.15% 떨어졌다. 작년 7월(0.06%) 반등한 이후 6개월 만에 다시 하락세로 돌아섰다. 지난해 전국 아파트값은 누적으로 4.83% 내렸다. 2022년(-7.56%)에 이어 2년 연속 떨어졌다.
서울 아파트값은 지난달 0.13% 내려 지난해 전체적으로 2.18% 하락했다. 지난달 서울 25개 구 중 성동구(0.17%), 영등포구(0.04%) 등 두 곳만 상승했고, 23개 구는 모두 마이너스를 나타냈다. 구로구(-0.29%) 노원구(-0.25%) 강북구(-0.25%) 등 서울 외곽 지역의 집값 하락세가 두드러졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 노원구 상계동 ‘임광’ 전용면적 122㎡는 9억원에 거래됐다. 한 달 전인 작년 11월 실거래가(9억8000만원)보다 8000만원 내린 가격이다. 부동산원 관계자는 “지난해 말부터 고금리, 거래 부진 등이 맞물려 하락폭이 상대적으로 컸다”고 설명했다.
지방에서는 작년 부산(-8.46%) 대구(-8.25%) 울산(-5.38%) 아파트값 하락폭이 컸다. 지난달 전국 아파트 전셋값은 전월보다 0.21% 올라 작년 8월(0.24%) 이후 5개월째 상승 곡선을 그렸다. 연간으로는 6.95% 내렸다.
지난달 전국 민간아파트 분양가격이 1.51% 오른 것으로 집계됐다. 작년 전체 상승률은 두 자릿수를 웃돌았다. 높아진 분양가와 고금리 등의 영향으로 부동산 소비자심리지수는 나빠지고 있다.
15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 작년 12월 전국 민간아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 1736만원을 기록했다. 전달 1710만원보다 1.51% 올랐다. 한 해 전인 2022년 12월(1546만원)과 비교하면 12.29% 치솟았다.
서울은 평균 분양가가 3.3㎡당 3495만원에 달했다. 5대 광역시와 세종시는 3.3㎡당 1775만원으로, 전달(1693만원)에 비해 4.82% 상승했다. 지난달 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 1만7397가구로, 전월(1만8728가구) 대비 1331가구 감소했다. 서울은 단 128가구를 분양하는 데 그쳤다.
높아진 분양가 등에 부동산 시장 심리는 얼어붙었다. 국토연구원에 따르면 지난해 12월 전국 부동산시장 소비심리지수는 95.3포인트로 전월(95.3포인트) 대비 1.8포인트 내렸다.
'1·10대책' 안전진단 완화·노후도 요건 완화 등 발표 79개 세부과제중 법 개정·시행령 개정 46개 '야당 동의' 필요 "상반기 발의 예정…선거전·후 통과 쉽지 않아 '난항' 예상"
정부가 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 등을 위해 1·10 부동산 대책을 내놨지만 실효성에 의문이 제기되고 있다. 주요 정책 상당수가 법 개정 없이는 추진이 불가능하기 때문이다. 작년 1·3대책에서 공언했지만 국회 문턱을 넘지 못했던 ‘실거주의무폐지’ 법안의 전철을 밟는 것 아니냐는 지적이 나온다.
15일 국토교통부에 따르면 1·10 부동산 대책의 79개 세부 과제 중 관련 법을 개정하거나 시행령을 고쳐야 하는 과제는 46개다. 이 중 국회 동의를 거쳐 법 개정이 선행돼야 하는 과제는 18개다. 1·10 부동산 대책 상당수가 야당 동의를 거쳐야 한다는 소리다.
이번 대책의 핵심으로 꼽히는 ‘재건축 패스트트랙’도 법 개정이 필요하다. 준공 후 30년 이상 지난 아파트에 대해 사업시행인가 전까지 안전진단을 통과하면 되도록 하는 내용으로 정비사업 속도를 높일 수 있을 것으로 기대된다.
이를 위해 정부는 다음 달 도시정비법 개정안을 발의한다는 계획이지만 오는 4월 총선을 앞두고 있어 법안이 처리될 수 있을지 미지수다. 법안이 통과되지 않은 채 5월 30일 정기국회가 마무리되면 법안은 자동 폐기된다. 이 경우 정부는 다음 국회에서 다시 법안을 발의해 통과시켜야 한다.
재개발사업 노후도 요건 완화 대책은 ‘도시재정비법’ 개정안을 발의해야 한다. 이 법안은 노후도를 충족하는 주택의 비율을 현재 전체 정비구역의 3분의 2 이상에서 60%로 완화한다 등의 내용을 담았다. 정부는 이 개정안도 다음달 발의 계획이다. 이외에도 △‘임대사업자 소형 기축 주택수 제외’는 지방세법 시행령 개정 △‘자율형 장기임대 도입’은 민간임대주택법 개정안 발의 △‘지방 준공후 미분양 임대주택 활용시 원시취득세 감면’은 지방세특례제한법 개정안 발의 △ ‘지방 준공후 미분양 구입시 1세대1주택 특례 적용’은 조세특례제한법 개정안 발의 등 주요 법안들이 상반기 발의 예정이지만 국회 문턱을 넘어야 추진이 가능하다.
시장에서는 이번 대책도 ‘실거주의무폐지’ 법안의 전철을 밟는 것 아니냐는 지적이 나온다. 작년 정부가 ‘1.3 부동산대책’을 통해 분양가상한제 주택의 전매제한과 실거주의무 폐지를 공언했지만 법 개정사안이었던 실거주의무 폐지가 국회 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 커졌기 때문이다. 이번에도 정부의 발표만 믿고 사업을 진행하기에는 리스크가 크다는 목소리가 나온다. 특히 이번 대책에서 소외된 리모델링 단지들이 재건축으로 선회하려는 움직임을 보이고 있는 상황이어서 좀 더 신중하게 결정해야 한다는 조언이다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원 “법개정이 필요한 것은 6월 이내 발의, 시행령 개정은 5월 이내 발의로 예정돼 있다”면서 “총선 이전에는 선거 준비로, 선거 이후에는 결과에 따라 법 개정이 용이하지 않을 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “작년 1·3대책은 수요 위주 정책이어서 실수요자들에게 즉각적인 영향이 컸다면, 이번 대책은 공급 위주여서 조합, 시공사 등에 영향이 크다”면서 “선거를 떠나 굵직한 사안들이라 여야 의견이 다를 수 있어 통과까지 난항이 예상된다”고 강조했다.
김예림 법무법인 심목(대표 변호사)은 “정부 발표가 나왔지만 실제 입법화가 되는 것을 보고 움직여야 한다”면서 “‘실거주의무폐지’ 법안 미통과 사례가 있었고 총선을 앞두고 있기 때문에 정책 신뢰도가 낮은 상황이어서 정책이 진행되는 것을 보고 결정을 하는 것이 좋다”고 조언했다.
실적 둔화 종목 저가매수 엔씨소프트·이마트 사들여 ‘붕괴 사고’ GS건설도 사 포스코·SK이노는 차익실현
국민연금이 지난해 4분기 주가가 과도하게 떨어진 낙폭과대주는 사들인 반면, 주가가 오른 2차전지(배터리) 관련주는 비중을 줄인 것으로 나타났다.
15일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 국민연금은 지난해 4분기 중 엔씨소프트, 이마트, GS건설, 한화솔루션을 추가 매수했다. 해당 종목들은 실적 악화 혹은 갑작스러운 악재 발생으로 인해 주가가 급락한 낙폭과대주들이다.
국민연금은 엔씨소프트 지분을 종전 6.28%에서 7.32%로 늘렸다. 엔씨소프트는 기존 캐시카우 게임들의 매출 둔화가 발생하는 가운데 기대작이었던 ‘쓰론 앤 리버티(TL)’의 흥행 불투명으로 지난해 주가가 46% 급락한 바 있다. 당시 TL 국내 출시를 앞두고, 국민연금은 엔씨소프트 주식을 추가 매입한 것으로 보인다.
또 국민연금은 이마트 보유 비중도 종전 6.87%에서 7.96%로 늘렸다. 이마트 주가는 유통업계 경쟁 심화로 상장 후 최저가를 기록할 정도로 부진한 모습을 보이고 있다.
금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 이마트의 지난해 연간 영업이익은 864억원으로 전년 대비 36% 감소할 것으로 추정됐다. 다만 현재 이마트의 주가순자산비율(PBR)이 0.1배 수준에 불과해 국민연금은 저평가 매력이 있다고 판단한 것으로 풀이된다.
국민연금은 지난해 4월 인천 검단 아파트 지하주차장 붕괴 사고로 인해 주가가 폭락한 GS건설도 작년 11월 사들이는 모습을 보였다. 당시는 GS건설 주가가 급락한 후 기술적 반등이 발생하는 구간이었다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 리스크는 있지만, 올해엔 흑자전환에 성공할 것으로도 전망된다.
한국투자증권에 따르면 GS건설의 올해 연결기준 영업이익은 4044억원으로 추정됐다. 태양광 업황 둔화 우려에 주가가 급락한 한화솔루션 비중도 늘리는 모습을 보였다. 그 밖에 국민연금은 인공지능(AI) 특수의 수혜주인 반도체 종목 이수페타시스의 경우 지분을 12.1%까지 늘리기도 했다.
이수페타시스는 엔비디아, 구글, 마이크로소프트 등에 고다층기판(MLB)을 납품하는 회사로, 엔비디아 주가 흐름에 영향을 많이 받는다.
반면 국민연금은 2차전지, 정유, 해운 업종은 비중을 줄인 것으로 나타났다. 2차전지의 경우 기업가치(밸류에이션)가 지난해 급등하면서 차익 실현에 나선 것으로 풀이된다. 정유, 해운 업종은 국제유가 하락에 따른 정제마진 악화 및 운임지수 하락에 실적 성장 모멘텀(동력)이 부족하다고 판단한 것으로 보인다.
대표적으로 국민연금은 포스코홀딩스 보유 비중을 종전 7.72%에서 6.71%까지 낮췄다. 정유업과 2차전지업을 병행하는 SK이노베이션 보유 비중도 8.25%에서 7.21%로 낮아졌다. 그 밖에 에쓰오일, HMM, 팬오션 주식도 비중을 줄였다.
국민연금은 지난해 4분기 중 호텔신라, ISC, 두산테스나, HL만도, 두산밥캣, 아프리카TV 보유 비분도 2~3%포인트가량 줄였다. 특히 태영건설 지주사인 티와이홀딩스는 보유 지분을 5% 이하까지 낮췄다.
한편 국민연금의 국내 상장사 보유 지분 가치는 130조원 이상으로 불어났다. 에프앤가이드에 따르면 이달 10일 기준 국민연금이 5% 이상 지분을 보유한 국내 상장사의 보유 주식 평가액은 133조8349억원으로 집계됐다. 이는 지난해 3분기 129조6747억원 대비 3%가량 증가한 수치다.
연초부터 코스피 지수가 계속 내림세다. 2500선 아래로 떨어질 위기에 놓였다. 미국에선 '산타 랠리' 훈풍에 이어 연초에도 기술주 장세가 활발히 이어지고 있지만 국내 증시는 수그러든 분위기다. 반도체를 비롯한 주도주 업종 주가 상승세가 연초 이후 부진해 인공지능(AI)을 필두로 한 미국 강세장과 대비를 이루고 있다.
15일 한국거래소에 따르면 올해 첫 거래일 2669.81이었던 코스피 지수는 이달 3일부터 12일까지 8거래일 연속 하락해 144.76포인트 빠졌다. 연초 글로벌 주식시장이 작년 10월 말부터 12월까지 산타 랠리를 보내고 조정 국면으로 들어간 것과는 분위기가 판이하다.
증권가는 국내 주요 기업 4분기 실적이 시장 기대에 못 미쳤던 영향으로 보고 추가 호재나 실적 견인 동력이 없다면 이들이 증시 버팀목이 되긴 어려울 것으로 보고 있다. 김록호 하나증권 연구원은 "전기전자 대형주는 모두 부진한 가운데 연말 랠리 이후 IT 업종에 대한 숨 고르기가 진행되고 있다"고 설명했다.
기업 실적 개선에 대한 투자자의 기대감은 작년 지수에 반영돼 있었다. 문남중 대신증권 연구원에 따르면 작년 4분기 투자심리에 비춰볼 때 △전기차·배터리 △반도체 △바이오 등 미국 정책 관련주와 △정보기술(IT) △커뮤니케이션 △소비재 등 경기 민감주가 유망했다. 다만 뭉칫돈은 한국이 아니라 미국, 인도, 베트남, 신흥국에 쏠렸다.
허재환 유진투자증권 연구원은 "미국 등 글로벌 증시에 비해 한국 증시의 약세가 돋보인다"며 "올해 국내 기업 실적 상향 기대가 더 강화되지는 않고 있다"고 진단했다. 그는 보수적 관점으로 코스피 상장사 영업이익이 15~20% 증가한다고 가정할 때 현재 주가는 적정 수준에 접근했다고 봤다.
그는 "지난해 11~12월 주식시장 상승은 금리 인하 기대가 핵심이었는데 현시점에 PER(주가수익비율·주가가 회사 주당순이익의 몇 배인지 나타내는 값)이 더 상승할 여지도, 기업 실적이 상향될 여지도 많지 않다"며 "경기에 민감한 업종 비중을 줄이고 AI 관련 테크 업종에 국한할 필요가 있다"고 조언했다.
미국에선 마이크로소프트가 3년 만에 시가총액에서 애플을 다시 넘어서며 1위 자리에 올라섰다. 마이크로소프트는 초거대 AI 모델 기반 챗봇 '챗GPT'를 개발한 오픈AI와 손잡고 구글, 메타, 아마존 등과 AI 기술 선도 경쟁을 벌이고 있다.
이재선 현대차증권 연구원은 "지난주 마이크로소프트 시가총액은 2조8900억 달러로 집계돼 2021년 11월 이후 처음으로 애플을 제쳤다"며 "기술 산업의 중심축이 모바일에서 AI로 넘어가고 있고 향후 생성 AI를 주축으로 한 생산성 혁신은 설비 투자 수요를 높여줄 것"이라고 말했다.
다만 메모리 비중이 높은 우리나라 반도체 산업은 AI 붐의 간접 수혜 분야로 당장 활발한 투자가 가능한 미국과는 반도체 산업 구조, AI 관련 시장 규모에 차이가 있다.
허재환 연구원은 "AI 붐으로 직접 수혜를 보는 엔비디아를 비롯한 미국 빅테크주들과 달리 국내 반도체 업체들은 재고 부담을 갖고 있어 실적 회복까지 시간이 필요하다"며 "글로벌 대비 국내 증시 부진이 예상된다"고 말했다.
