앞으로 주차시설이 열악하고 층간소음이 심한 아파트는 재건축 사업이 더 쉬워질 전망이다. 정부가 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 사업에 착수할 수 있도록 제도를 개선하겠다고 밝힌 데 이어 안전진단 기준도 생활편의성에 더 무게중심을 두는 방향으로 바꾸기로 했기 때문이다.
11일 박상우 국토교통부 장관(사진)은 세종 국토부 기자실에서 "안전진단 기준을 배관, 주차, 층간소음 등 생활 제반 요소를 고려하는 방식으로 바꾸겠다"고 말했다. 앞서 정부는 1·10 대책에서 재건축 사업에 패스트트랙을 도입해, 준공한 지 30년이 지난 단지는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축 사업에 착수할 수 있도록 하겠다고 발표했다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 절차를 뒤로 미뤘다. 이와 관련해 일각에서는 "사업에 착수했는데 이후에 안전진단을 통과하지 못할 수 있어 오히려 불확실성이 커지는 것 아니냐"는 우려가 나왔다.
이런 우려에 박 장관은 "현재 안전진단은 콘크리트가 튼튼한지에 가장 큰 비중을 두고 평가한다"며 "주차장, 배관, 소음 등 주거환경이 개선될 수 있도록 의견수렴 절차를 충분히 거쳐 방안을 마련하겠다"고 설명했다. 앞서 윤석열 정부 들어 안전진단 기준이 완화된 바 있다. 이에 더해 앞으로 주거환경과 설비노후도 점수 비중이 더 높아질 것을 시사한 것이다.
한편 1·10 대책이 발표된 이후 분당·일산 등 1기 신도시 주민들은 통합 재건축의 동력이 약해질 것이라는 우려를 내비치고 있다. 안전진단 절차가 뒤로 미뤄지고 허들도 낮아지며 통합 재건축에 따른 '안전진단 면제' 인센티브가 약화됐다는 평가 때문이다. 이와 함께 통합 재건축의 경우 이해관계자가 늘어나는 만큼 갈등이 커지고 사업이 지연될 수 있다는 점도 주민들의 우려 사항 중 하나다. 하지만 국토부는 여전히 통합 재건축의 이점이 크다는 입장이다. 통합 재건축을 하면 용적률이 상향돼 사업성을 어느 정도 확보할 수 있게 된다.
전국 아파트 가격이 7주째 하락한 가운데 전셋값은 25주째 상승했다. 서울 아파트 전셋값은 34주 연속 올랐다.
11일 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 1월 둘째 주(8일 기준) 전국 아파트 가격은 0.05% 하락했다. 7주 연속 내림세다.
서울 아파트값은 0.04% 하락하며 지난주와 같은 하락률을 나타냈다. 지난해 12월 첫째 주에 하락 전환한 이후 7주간 약보합세를 지속하고 있다.
서울 25개 구가 일제히 가격이 하락한 가운데 송파구가 -0.11%로 가장 많이 떨어졌고 동작구·노원구(-0.07%), 강북구·구로구(-0.06%) 등도 평균 이상으로 아파트값이 빠졌다. 송파구는 문정·잠실동 노후 대단지, 동작구는 상도·사당동 위주로 하락했다고 부동산원은 설명했다.
반면 전셋값은 전국이 25주째, 서울은 34주째 오름세다. 서울의 상승폭은 0.08%로, 여전히 전국 평균(0.03%)보다 높았다. 서울은 대전(0.1%)과 함께 상승률이 높게 유지되고 있다.
고금리, 부동산PF 우려 등으로 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 아파트 매물은 7만건 이상 쌓였지만 매매거래는 쪼그라들면서 거래절벽이 다시 재연되는 것 아니냐는 우려가 나온다.
11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 아파트 거래건수는 1323건으로 집계됐다. 작년 11월 1839건을 기록한 데 이어 두달 연속 2000건을 밑돌고 있다. 신고기한이 이달말까지지만 현 추세를 감안하면 2000건대 진입은 어려울 것으로 예상된다.
서울 아파트 거래량은 2022년 내내 2000건을 밑돌면서 거래절벽을 이어갔다. 그러다가 작년초 정부의 대규모 규제완화 이후 4월 3186건을 기록한 데 이어 9월까지 6개월간 3000건을 웃돌았다.
하지만 서울 강남권을 중심으로 일부 단지 아파트값이 전고점을 넘어서는 등 집값이 빠르게 오른데다 고금리가 이어지면서 시장 분위기가 달라졌다. 여기에 정부가 특례보금자리론 일반형 판매를 중단하는 등 대출을 조이면서 자금 여력이 줄어든 수요자들의 관망세가 짙어졌다.
거래량 감소는 매물 증가로 이어지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 7만4479건을 기록했다. 작년초 5만513건이었는데 1년 사이 47% 가량 증가했다.
매물은 늘고 있지만 거래로 이어지지 않으면서 일부 서울 단지들의 하락세가 이어지고 있다. 특히 ‘영끌족’들이 주로 매수했던 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역의 낙폭이 두드러졌다. 실제로 미아동 ‘꿈의숲롯데캐슬’ 전용 84㎡는 지난달 23일 7억원에 실거래됐다. 2021년 10월 거래된 11억7000만원보다 4억7000만원 하락한 수준이다. ‘SK북한산시티’ 전용 84㎠는 지난달 29일 6억3000만원에 팔리며 최고가 8억9000만원보다 2억6000만원 하락했다.
강남권에서도 한달새 수억 하락한 거래도 나타나고 있다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡는 지난달 15일 19억원에 매매가 이뤄졌다. 직전 거래가 20억7000만원(22층)에 이뤄진 지 2주 만에 1억7000만원이 내려간 셈이다.
전문가들은 가격 상승에 따른 피로감에 더해 고금리, 대출규제, 부동산PF우려 등으로 관망세가 짙어지고 있다고 입을 모은다.
김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “지난해 4분기부터 거래가 갑자기 감소했는데 금융 관련 정책 변화가 가장 큰 이유”라며 “집값이 크게 떨어지지 않은 상황에서 고금리 추세에 대출까지 조이자 주택을 구입하고 싶어도 여력이 안되는 수요자가 많은 상황”이라고 말했다. 이어 “총부채원리금상환비율(DSR)이 강화되는 추세여서 수요자들의 구매력이 감소하고 있다”면서 “정부 정책에 따라 달라질 수 있지만 올해도 이같은 거래절벽이 이어질 것”으로 전망했다.
한국은행이 올해 첫 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리를 8회 연속 동결하며 대출금리 하락 기대감 역시 이어질 전망이다. 다만 긴축 종료 기대감이 시장에 이미 선반영된 측면이 있고, 금융당국이 가계대출 관리에 나서고 있어 대출금리 추가 인하 기조가 제한될 것이란 분석도 동시에 나온다.
11일 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 통화정책방향결정회의를 열고 현재 연 3.50%인 기준금리를 유지하기로 결정했다. 지난해 2·4·5·7·8·10·11월에 이어 8회 연속 동결이다.
지난달 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 긴축 기조가 사실상 종료됐다는 기대감과 국내 금리 인하 기대감이 커지면서 시장금리는 하락곡선을 그리고 있다. 은행들이 혼합형 주담대 준거금리로 삼는 은행채 5년물(AAA·무보증) 금리는 지난해 12월 11일 4.066%에서 10일 현재 3.844%로 0.222%포인트(p) 떨어졌다.
이에 고정형 주담대는 시장 상황을 선반영해 금리 하단이 3% 중반대까지 떨어진 상태다. 전날 KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대은행의 주담대 고정금리는 연 3.40~5.45%였다. 지난달 1일 기준 주담대 고정금리 연 4.39~6.72%보다 금리 상·하단이 각각 1%p 이상 내렸다.
한은이 기준금리를 8회 연속 동결하며 대출금리 하락 기대감은 여전할 것이란 관측이 나온다. 대출금리가 하락하면 차주(대출자)의 대출이자 부담도 자연스럽게 줄어든다. 은행권 관계자는 "한은이 당장 기준금리를 인하하지 않더라도 최근 시장에서는 금리 인하 기대감이 형성돼 있다"고 전했다.
다만 시장에서 긴축 종료에 대한 기대감이 어느 정도 선반영된 만큼 본격적인 금리인하 전까지 대출금리 하락폭은 제한적일 것이란 전망도 나온다.
강승원 NH투자증권 애널리스트는 "한국은행은 금리인상 사이클 종료를 사실상 공식화했지만 기존 시나리오대로 5월 첫 금리인하를 전망한다"며 "시장금리 관점에서 1분기 금리인하가 없다면 현재 레벨에서 추가 하락을 도모하기도 쉽지 않은 상황"이라고 전망했다.
3%대에 머물고 있는 물가 불확실성이 여전하고 금융당국이 가계대출 관리에 나서고 있는 점도 대출금리 추가 하락을 제한할 변수다. 금융당국은 가계대출 증가속도가 과도하게 확대되지 않도록 전 금융권의 모든 가계대출을 대상으로 면밀한 관리를 이어나갈 방침이다. 은행들도 한도를 줄이고 심사를 강화하는 방식으로 가계대출 관리에 들어간 상태다.
금융권 관계자는 "한은의 금리 결정 과정에서 물가보다 오히려 가계부채가 더 변수가 될 수 있다"며 "가계빚 증가세를 감안하면 대출 금리를 빠르게 내리기도 어려울 것"이라고 말했다.
한편 한은의 기준금리 인하 시점과 관련해선 연준의 기준금리 인하를 확인한 후 이르면 2분기부터 4분기 사이 금리를 내리기 시작할 것이란 전망이 나온다. 글로벌 투자은행(IB)인 골드만삭스와 BNP파리바는 2분기부터 기준금리 인하가 시작돼 올해 세 차례에 걸쳐 기준금리가 연 2.75%까지 낮아질 것으로 내다봤다.
JP모건은 3분기와 4분기에 0.25%p씩 두 차례에 걸쳐 기준금리를 인하하고, 내년 0.5%p 추가로 금리가 인하될 것으로 예상했다. 씨티은행은 기준금리 인하 시점이 10월까지 지연될 수 있다고 예측했고, LG경영연구원도 물가가 올해 하반기 2%대로 진입할 것으로 보고 금리 인하는 4분기에나 가능할 것으로 봤다.
11일 코스피는 전 거래일 대비 1.71포인트(0.07%) 내린 2540.27에 마감했다. 코스피 지수는 올해 첫 거래일이었던 지난 2일을 제외하고 7거래일 연속 하락 마감했다.
코스피 시장에서 외국인과 기관은 각각 3774억원, 3483억원 순매도했고 개인은 7105억원 순매수했다.
이경민 대신증권 투자전략부장은 "미국 CPI 경계심리가 시장 전반에 퍼지며 개별 이슈에 따른 종목 장세가 나타났다"고 말했다.
업종별로는 미국 증권거래위원회(SEC)가 비트코인에 대한 현물 ETF(상장지수펀드)를 승인한 덕택에 두나무 지분을 보유 중인 한화투자증권이 상한가를 기록하는 등 증권업종이 홀로 1%대 상승 마감했다. 서비스업, 의료정밀은 강보합권에 머물렀고, 의약품, 전기·전자, 통신업, 철강 및 금속 등은 약보합권에 머물렀다. 보험, 화학, 전기가스업 등은 1%대 하락했다.
코스피 시가총액(시총) 상위 10개 종목 중 SK하이닉스(1.87%) LG에너지솔루션(1.22%) 삼성바이오로직스(0.67%) POSCO홀딩스(0.22%) NAVER(0.22%) 현대차(0.16%) 등은 상승했다. 반면 LG화학(-1.08%) 기아(-0.88%) 삼성전자(-0.54%) 등은 하락했다.
코스닥은 전 거래일 대비 7.07포인트(0.81%) 오른 882.53을 나타냈다. 외국인과 기관이 각각 809억원, 769억원 순매수했다. 개인은 1586억원 순매도했다.
코스닥 시총 상위 10개 종목 중 에코프로(4.68%) 에코프로비엠(4.26%) HPSP(1.19%) JYP Ent.(0.1%) 등은 상승했다. 알테오젠(-3.7%) 리노공업(-2.87%) 레인보우로보틱스(-1.36%) HLB(-0.94%) 엘앤에프(-0.7%) 셀트리온제약(-0.55%) 등은 하락했다.
한편 서울 외환시장에서 원/달러 환율은 전 거래일 대비 7.20원 내린 1312.9원에 마감했다.
