재건축 패스트트랙 도입 향후 4년간 정비사업 대상 재건축 75만·재개발 20만가구 부담금 시뮬레이션 해보니 1.1억서 900만원으로 줄기도 재개발 노후도 67% → 60%로 LH 참여 허용해 사업성 높여
앞으로 지어진 지 30년이 지난 아파트들의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 또 신축 빌라와 노후 빌라가 혼재해 재개발이 어려웠던 곳도 사업 추진이 가능해진다. 정부가 정비사업 규제를 완화해 도심 신규 주택 공급에 힘을 쏟기로 했기 때문이다.
10일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안'을 발표했다. 정부는 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 재건축 절차를 개편하기로 했다. 지금까지 안전진단은 재건축을 시작하기 위한 첫 관문 역할을 해왔다. 안전진단을 통과하지 못하면 정비구역 지정, 계획 수립 등의 단계로 넘어가지 못해 사업이 지연되는 일이 자주 발생했다. 정부는 이런 불편을 없애기 위해 재건축에 '패스트트랙' 절차를 도입하기로 했다.
이에 따라 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이도 입안 제안과 정비구역 지정이 가능해진다. 다만, 안전진단 절차가 완전히 사라지는 것은 아니다. 사업시행 인가 전까지만 안전진단을 통과하면 된다.
정부는 오는 2월 이 같은 제도 개선안을 담은 도시정비법 개정안을 발의할 예정이다. 진현환 국토부 1차관은 "패스트트랙을 통해 사업 기간을 3년 단축시킬 수 있고, 서울시 신통(신속통합) 기획까지 합쳐지면 최대 5~6년 단축 효과가 발생할 것"이라고 말했다.
안전진단 기준도 완화한다. 지난해 정부는 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추는 안전진단 기준 완화를 실시한 바 있다. 이에 나아가 노후도를 중점적으로 고려하도록 안전진단 문턱을 더 낮추겠다는 것이다.
준공 30년이 지난 아파트 단지 중 아직 안전진단을 통과하지 못한 사업장은 서울에선 노원·강남·강서·도봉구, 경기도에선 안산·수원·광명시 순으로 많았다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "재건축 추진이 다소 어려웠던 1990년대 중반 아파트들이 리모델링 대신 재건축을 추진하는 움직임이 있을 것으로 보인다"고 설명했다.
재건축 조합원들이 초과 이익에 대해 지불하는 부담금도 줄어든다. 앞서 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 국회를 통과한 데 이어 정부는 부담금 산정 때 신탁 방식 운영비처럼 초과 이익에서 제외되는 비용 인정 범위를 넓히기로 했다.
예를 들어 국토부가 서울시 A단지에 대한 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과 법이 개정되기 전에는 1인당 내야 하는 부담금이 1억1000만원에 달했지만, 개정안 통과 이후엔 5500만원으로 줄어드는 것으로 나타났다. 신탁 방식 비용과 공공임대 비용을 초과 이익에서 제외하면 부담금은 2800만원으로 낮아지는 것으로 분석됐다. 여기에다 1주택자가 20년간 장기 보유할 경우 부담금의 70%를 면제받아 최종 부담금은 900만원 수준으로 줄어든다.
재개발 사업 추진 요건도 완화한다. 현재는 재개발 사업을 하려면 해당 지역의 30년 이상 건축물이 전체의 3분의 2 이상이어야 한다. 국토부는 이를 60%로 완화하고, 촉진지구 지정 시 50%로 낮추기로 했다. 또 노후도 외에 접도율과 밀도 같은 요건을 충족하지 않더라도 사업 추진이 가능하도록 제도를 개선하기로 했다. 정부는 오는 4월 도시정비법 시행령 개정을 통해 시행할 예정이다.
이 같은 정비사업 제도 개선을 통해 2027년까지 총 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 전망이다. 수도권에서 재건축 착수가 가능한 곳은 55만가구, 지방은 20만가구다. 재개발의 경우 수도권은 14만가구, 지방은 6만가구다.
일반 정비사업이 어려운 곳은 소규모 정비사업 또는 도심복합사업 추진이 가능하도록 사업 문턱을 낮춘다. 인접 도로 건너편까지 구역 지정을 허용하고, 노후도 요건도 현행 3분의 2에서 60%로 낮춰 사업 대상지를 확대한다. 정부는 또 사업성이 부족해 자력 개발이 어려운 단지는 한국토지주택공사(LH)가 참여해 사업성을 보완한다. 소규모 정비사업 절차도 간소화해 조합 설립 주민 동의율 기준을 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상을 확대하기로 했다.
부동산 시장 불황과 전국에서 발생한 대규모 전세사기 사건 등 여파로 타격이 컸던 비아파트에 정부가 공급 활성화를 위해 규제완화와 세제 지원이 담긴 대책을 발표했다. 이와 함께 단기 등록임대를 부활시키는 등 공급 절벽에 빠진 비아파트에 심폐소생하겠다는 의지다.
정부가 10일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에 따르면 대책 가운데 정부는 비아파트 규제 완화를 위해 ▲도시·건축규제 ▲세제·금융, 등록임대 사업 여건 ▲기업형 장기임대 활성화 등을 발표하면서 전방위 규제를 완화하는 방향을 담았다.
그동안 업계에서 요구했던 비아파트 소형주택의 주택수 산정 제외가 대책에 담겼다. 정부는 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용 60㎡ 이하 소형 신축 주택은 취득세와 양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외된다.
이는 정부의 비아파트 공급 활성화 대책의 핵심으로 구체적으로는 수도권 6억원, 지방 3억원 이하의 다가구·도시형생활주택·주거용 오피스텔 등이 대상이다. 올해 신규 취득하는 주택부터 혜택이 적용되며 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율이 자동으로 적용된다.
다만 기존에 이뤄진 비아파트는 구입하더라도 주택 수 제외 혜택을 받지 못한다. 1가구 1주택자가 소형주택을 추가 구입하는 경우 양도세 비과세 등의 1가구 1주택 특례는 적용받지 못한다. 정부는 이르면 오는 5월까지 시행령 개정을 완료한다는 계획이다.
비아파트에 대한 각종 규제도 폐지된다. 현재 300가구 미만으로만 공급할 수 있었던 도시형생활주택의 가구 수 제한이 폐지되고 전체 가구 중 절반까지만 설치할 수 있었던 방 제한도 사라진다.
주차장도 공유 주차면을 만드는 조건으로 대폭 완화해 공유주차면이 1면 늘어날 때마다 일반 주차면을 3.5대 더 늘린다. 이 외에도 주택 비율을 90%로 제한했던 중심상업지역 도시형생활주택 건설 규제도 폐지하고 오피스텔에 금지됐던 발코니 설치도 전면 허용된다.
비아파트 소유자들이 요구한 등록임대 제도도 대폭 개편하면서 지난 정부에서 폐지했던 단기 등록임대 제도가 부활한다. 2020년 단기 등록임대 제도 폐지로 등록임대사업자의 임대의무기간은 최소 10년이었지만 새로 부활하는 단기 등록임대 의무기간은 6년 수준에서 확정될 전망이다.
기존 전용 60㎡ 이하 소형주택을 매입하고 임대를 등록하는 경우 주택 수에서 제외한다. 임대보증 가입 시 불만이 많았던 시세 반영 방식도 개선하는 등 가입 여건을 개선한다는 방침이다. 기업형 등록임대도 20년 장기 민간 임대 제도를 신규 도입해 규제 최소화와 세제 지원을 적용한다는 계획이다.
중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하는 경우 주상복합이 아닌 주택을 100%로 공급하는 것도 허용하기로 했다. 자금과 보증 지원도 늘려 앞으로 2년 동안 준공하는 신축 소형주택에 대한 원시취득세 최대 50% 감면과 도시형생활주택 등 융자한도를 기존 7500만원에서 1억원으로 분양한다.
임대는 장기 일반 1억원에서 1억2000만원, 공공지원은 1억2000만원에서 1억4000만원 등으로 상향한다. 도시형생활주택 및 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 한도도 70%에서 80%로 확대하고 공적보증 지원도 강화한다.
다만 등록임대 제도 개편은 민간임대주택법 등을 개정해야 해 국회 문턱을 넘어야 시행할 수 있다. 국토부는 다음 달 관련 개정안을 발의한다고 했지만 올해 4월 총선 등이 예정돼 있어 실제 국회 통과까지는 시일이 걸릴 전망이다.
3. 지방 '준공 후 미분양' 주택 매입땐 취득세 50% 완화…최초 구입시 주택 수 제외(이투데이)
주택 공급자가 지방 지역의 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시 취득세를 최대 50% 감면 받는다. 구입자가 향후 2년간 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입할 경우 주택 수 산정에서 제외된다.
정부는 10일 경기 고양시에서 윤석열 대통령 주재 ‘국민과 함께하는 민생 토론회’를 개최하고 이런 내용을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설 경기 보완방안’을 발표했다.
먼저 사업자가 지방 지역의 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시 취득세를 최대 50% 감면(1년 한시, 법 개정 전제)한다. 대상 주택은 올해 준공된 취득가액 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로, 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25%+조례 25%)이다.
시장 상황에 따라 준공 후 미분양 주택의 LH 매입도 추진한다. 준공 후 미분양 추이와 건설업계의 자구노력, 임대수요 등을 지켜보고 매입물량은 추후 구체화할 방침이다.
구입자가 향후 2년간 지방의 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡?6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정시 주택 수에서 제외한다. 기존 1주택자가 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우엔 '1가구·1주택' 특례도 적용한다.
또 기존 1주택자가 인구감소지역 내 주택 1채(가액, 지역은 추후발표)를 신규 취득할 경우에도 1주택자로 간주해 1가구·1주택 특례를 적용한다.
아울러 공공임대 사업의 지분 양수 기준도 완화한다. 공공지원 민간임대사업에 참여한 민간 지분 전체를 양도 가능하도록 하고, 입주 즉시 지분 양도도 가능하게끔 개선한다.
최근 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축에 따른 유동성 부담 완화를 위해 자금 흐름 개선 및 사업장별 재구조화 정상화 등을 지원한다.
우선 정상사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF대출 보증 25조 원을 차질없이 공급하고, 사업장별 애로사항 해소를 지원한다.
이를 위해 PF대출 대환보증 신설해 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증을 발급한다.
준공기한이 도과한 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무 인수 시점 연장 독려한다. 또 정상사업장에 대한 적절한 시점의 유동성 공급과 함께, 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항에 대한 시정도 유도한다.
건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환을 확대한다. PF 대출시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증도 기존 3조 원에서 6조 원으로 늘린다. 비주택 PF 보증 도입도 3조 원에서 4조 원으로 확대한다. 또 자금난을 겪는 건설사에 대해선 특별융자도 지원한다.
사업장별 갈등 해소를 위해 공적 조정위원회를 통해 사업장별 갈등을 적극 해소한다. 사업 추진에 애로를 겪고 있는 민간 사업장은 LH가 사업성 등을 검토해 매입 후 정상화를 추진한다.
사업여건 악화로 사업성이 저하된 경우, PF 정상화 펀드(2조2000억 원)를 통해 재구조화로 조속한 정상화를 지원한다.
하도급 대금 지급에 차질 발생 시, 공공은 직불체계로 전환하고 민간은 발주자에게 하도급 대금을 직접 지급토록 권고한다.
아울러 하도급 대금 지급보증 가입여부에 대한 실태조사를 추진하고, 보증 미가입, 대금체불 건설사에 대한 행정처분도 검토한다.
건설투자 활성화를 위해 SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자를 확대하고, 도로 확장 등 개량에 대한 민자모델을 구축해 개량 운영형 민자사업 추진여건도 조성한다.
269社 4분기 이익 전망치 하락 엘앤에프는 한 달새 45% 뚝 "내수주 실적 부진 더 클 것"
국내 대표 기업들의 잇단 ‘어닝쇼크’(실적 충격)로 주가가 하락세를 나타냈다. 국내 주력 수출업종뿐만 아니라 내수 종목의 실적 전망치도 하향 조정되고 있어 증시에 악재가 될 것이란 우려가 나온다.
10일 삼성전자는 1.47% 하락한 7만3600원에 거래를 마쳤다. 전날 2.35% 내린 데 이어 이날도 약세를 이어갔다. LG에너지솔루션도 이날 1.68% 빠진 41만500원에 장을 마감했다. 두 회사 모두 전날 증권가 컨센서스(전망치 평균)를 밑돈 잠정 실적을 발표하면서 주가가 약세를 보였다는 분석이다. 전날 삼성전자는 지난해 4분기 잠정 영업이익이 2조8000억원이라고 발표했다. 증권가 컨센서스(3조7441억원)를 25.2% 밑돈 금액이다. LG에너지솔루션도 컨센서스를 42.4% 밑돈 3382억원의 영업이익을 발표했다. 지난 8일 먼저 실적을 발표한 LG전자 역시 전망치(6394억원)에 못 미친 3125억원의 영업이익을 올리는 데 그쳤다.
증권가에서는 어닝쇼크가 어느 정도 예상된 결과라고 입을 모았다. 통상적으로 4분기에 일회성 인건비 지출과 손실 비용 등이 회계에 한꺼번에 반영되기 때문이다. 작년 연말 증시가 상승세를 타면서 애널리스트들의 기대가 높아진 것도 영향을 끼쳤다.
증권가 기대치가 다시 낮아지면서 상장사의 전체 실적 전망은 하향세다. 에프앤가이드에 따르면 이날 기준 4분기 실적을 발표하지 않은 상장사 269개사(증권사 전망치가 존재하는 상장사 기준)의 영업이익 전망치 합산액은 36조8377억원으로 집계됐다. 1개월 전 38조73억원에 비해 3.07% 줄었다.
현대차는 4분기 영업이익 추정치가 3조7575억원으로 1개월 전 대비 2.2% 감소했다. 기아도 한 달 전 대비 영업이익 전망이 1.7% 내려간 2조9358억원으로 추정됐다. 포스코홀딩스는 한 달 새 4분기 추정치가 14.5% 하향 조정되면서 영업이익이 9816억원에 그칠 것으로 조사됐다. 주요 업체 중에서는 엘앤에프의 4분기 영업이익 추정이 최근 한 달 새 45.4% 낮아져 낙폭이 가장 컸다.
내수경기 부진을 겪은 유통·서비스 업종은 수출주보다 어닝쇼크 강도가 더 클 것이란 관측이 나온다. 정용택 IBK투자증권 수석연구위원은 “수출주는 지난해 하반기부터 수출 회복 국면이었지만 내수주는 그렇지 못했다”며 “내수주는 4분기 실적 발표 결과에 따라 단기 주가가 출렁일 수 있다”고 말했다.
