외국인 서울 아파트 매수 1011명→855명 경기, 지방만 전년 대비 매수 증가 시행령 개정으로 외국인 부동산 투심 감소 예상
올해 전국 부동산을 구매한 외국인 수가 전년 대비 줄어든 것으로 나타났다. 원/달러 환율이 상승했지만 그 효과가 부동산 매수로 이어지진 않은 것으로 판단된다. 또 국토부가 외국인의 국내 부동산 쇼핑에 제동을 거는 시행령을 공포하면서, 향후 외국인 부동산 매수세는 주춤할 것으로 판단된다.
25일 대한민국 법원등기정보광장 따르면 올해 7월까지 서울 아파트를 매수한 외국인은 855명으로 나타났다. 전년 동기(1011명)보다 줄어든 수다. 외국인 매수자 중 73%는 미국 또는 중국인이었다. 중국인이 413명으로 절반 가까이(48%)를 차지했고, 미국인은 213명으로 전체의 25% 남짓이었다. 전국 아파트 매수로 보면 미국인은 지난해 7월까지 1344명이었던 것이 올해 1287명으로 줄었고, 중국인은 5846명에서 5359명으로 감소했다.
이에 따라 7월까지 전국 부동산 시장에서 소유권이전등기(매수)를 완료한 외국인은 총 8317명으로 전년(8999명) 대비 7.5%(682명) 줄었다. 서울 외 인천의 외국인 매수도 같은 기간 1683명에서 1303명으로 380명 감소했다. 인천의 경우 지난해 집값 하락이 가장 큰 지역 중 하나였지만, 가격 반등이 나오면서 외국인들의 매수 수요가 쪼그라든 것으로 보인다.
반면 경기도와 지방 아파트를 매수한 외국인은 전년 대비 늘어난 것으로 집계됐다. 대구(75→118), 광주(42→52), 울산(88→104), 세종(21→24), 경기(3423→3483), 충북(282→287), 전남(145→158), 제주(157→169) 등이다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “경기 지역 매수는 평택, 화성 등에 발생할 일자리 수요를 고려해 투자 목적에서 구입을 한 것으로 예상되고, 나머지 지방은 아직 집값 회복이 더뎌 저가 매수세로 설명이 가능하다”고 말했다.
한편, 환율이 전년 동기보다 상승했지만 이에 따른 효과는 크지 않은 상황이다. 원/달러 환율은 지난해 7월까지 평균 1270원 안팎이었지만 올해는 1300원 초반대를 환율을 유지하고 있다. 중국인의 경우 중국 경기가 어려워지면서, 한국 부동산 매수에 적극적인 태도를 보이지 않고 있다는 설명이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “통상적으로 외국인들의 부동산 매수는 환율 영향을 많이 받지만, 미국인의 경우 강남 부동산 매수에 상대적으로 관심이 많아 가격적 측면도 영향을 미칠 수 있다”면서 “중국은 현재 중국 경기가 좋지 않아 부동산 매수가 줄어든 것으로 보인다”고 해석했다.
정부 차원에서 외국인의 부동산 투기를 방지하는 시행령을 개정하면서, 향후 외국인 부동산 매수 심리는 약해질 가능성이 높아졌다. 국토교통부는 이달 21일 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령을 개정·공포해 매수인이 국내에 주소 또는 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인을 지정·신고하도록 의무화했다. 또 이번 개정에는 국토부가 외국인의 국내 거주 여부와 세대구성 정보 확인을 위한 출입국 기록 및 건강보험정보를 관계 행정기관에 요청할 수 있는 근거도 포함됐다.
25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 7월 말 기준 전국의 주택청약종합저축 가입자 수는 2583만7293명으로 집계됐다. 이는 지난 6월 말(2588만2064명)보다 4만4771명 줄어든 수치다. 청약통장 가입자 수는 지난해 6월 2703만1911명으로 정점을 찍은 후 그다음 달인 7월부터 계속 감소했다. 13개월 동안 줄어든 청약통장 개수는 119만4618개에 달한다.
이처럼 청약통장 가입자 수가 줄어든 것은 분양가 상승의 영향으로 보인다. 원자잿값이 오르면서 공사비가 인상되는 상황에서 강남3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 분양가상한제가 폐지돼 아파트 분양가가 가파르게 상승하고 있기 때문이다. 인근 시세보다 싼 새 아파트를 찾기가 어려워지면서 청약통장 이점이 감소했다는 평가다. 게다가 청약통장 금리가 연 2.1%에 불과해 시중은행 예금금리(연 4%대)와 차이가 큰 것도 청약통장 해지의 원인으로 작용했다.
그럼에도 청약통장을 섣불리 해지하기보다는 유지하는 게 낫다고 전문가들은 말한다. 정부가 지난 17일 ‘하반기 경제정책 방향’의 후속 조치로 청약저축에 관한 혜택을 대폭 강화하겠다는 방침을 밝혔기 때문이다. 청약저축 보유자에게 청약 혜택을 더 주는 방향으로 법 개정을 추진하고, 청약저축 금리를 인상하는 것이 골자다.
우선 청약통장 기능을 대폭 강화한다. 청약 가점은 무주택 기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점) 등 3개 항목으로 구성되며 총 84점 만점이다. 그동안은 가입기간 점수(17점)를 산정할 때 부부 중 한 사람 통장만 인정했다. 하지만 앞으로는 배우자 통장 보유 기간의 절반을 합산해 최대 3점까지 가산할 수 있게 됐다. 가령 본인과 배우자가 각각 5년(7점), 4년(6점)간 청약통장을 보유했을 경우 본인 청약 시 배우자 보유 기간의 절반인 2년(3점)을 합해 총 10점을 받을 수 있게 된다. 본인의 가입기간 점수가 만점이 아닐 경우 부부 모두 청약통장을 가지고 있어야 유리해지는 셈이다.
청약 가점제에서 동점이 발생할 경우 장기가입자일수록 청약 당첨이 유리하도록 바뀐다. 현재는 동점이 발생할 경우 무작위로 당첨자를 뽑지만, 앞으로는 통장 가입 일수 순으로 당첨자를 가리게 되기 때문이다. 아울러 미성년자의 청약통장 납입 인정 기간도 현행 2년에서 5년으로 확대한다. 그간 만 17세부터 납입한 2년만 인정됐지만, 앞으로는 만 14세부터 납입한 기간과 금액이 인정된다. 만 14세에 청약저축에 가입할 경우 성인이 돼서 가입하는 경우보다 5점 이상 가점이 높아지는 것이다. 인정 총액도 240만원에서 600만원으로 높아진다.
청약통장 보유자의 금융 혜택도 늘어난다. 디딤돌 대출 등 정부의 주택구입자금 대출 이용 시 장기 보유자에 대한 우대금리를 최고 0.2%포인트에서 최고 0.5%포인트로 확대한다.
세제 지원도 강화한다. 현재 연말정산 때 청약통장 납입액의 40%까지 소득공제를 해 주는데, 연간 납입한도를 240만원에서 300만원으로 높일 예정이다. 이렇게 되면 소득공제 연간 한도가 96만원에서 최대 120만원까지 늘어난다.
마지막으로 정부는 이달 중으로 청약저축 금리를 현재 2.1%에서 2.8%로 0.7%포인트 높일 계획이다. 앞서 정부는 지난해 11월 6년 넘게 1.8%로 묶여 있던 청약통장 금리를 0.3%포인트 높인 바 있다. 이번 상승분까지 고려하면 현 정부 들어 총 1%포인트의 청약저축 금리 인상이 이뤄진 셈이다. 특히 청약종합저축보다 1.5%포인트 우대금리를 제공하는 청년우대형종합저축의 경우 현재 3.6%에서 시중 예금금리보다 높은 4.3%로 인상된다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “정부 주택구입자금 대출 시 우대금리가 높아지는 등 청약통장의 혜택이 커졌다”며 “향후 정책에 따라 필요한 상황이 생길 수 있는 만큼 기회비용 등을 고려해 부담되지 않는 선에서 청약통장을 유지하는 게 유리해 보인다”고 조언했다.
주담대 기준되는 은행채 연고점 임박 美 국고채 고공행진이 국내 채권시장 자극 美 국채→韓 국채→은행채 연쇄 반응 주담대 금리 상단 연 7% 시대 오나 긴장
한국은행이 기준금리를 또 동결했지만, 은행권 주택담보대출 금리는 다시 오를 것이란 전망이 나온다.
최근 미국 국고채 금리가 고공행진을 이어가면서 은행 고정형 주택담보대출 금리의 기준이 되는 은행채 금리는 연고점 돌파를 목전에 두고 있다. 이런 추세라면 곧 고정금리 주담대 금리 상단이 연 7%대를 넘어설 것으로 예상된다.
25일 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 지난 22일 은행채(AAA·무보증) 5년물 금리는 4.421%를 기록했다. 이는 5개월 래 최고 수준이다. 은행채 5년물 금리는 고정형 주담대 금리의 기준이 된다.
은행채 금리는 지난 3월 9일 4.446%를 기록하고 계속 내림세를 보였다. 지난 3월 20일 3.900%로 3%대에 진입했으나, 5월 23일 다시 4%대에 올라섰다. 은행채 금리는 이달 특히 가파른 상승세를 보였다. 8월 1일 4.251%로 시작한 은행채 금리는 14일 4.354%, 22일 4.421%까지 올랐다.
은행들은 이르면 이달 중 은행채 금리가 4.5%대를 찍을 것으로 보고 있다. 올해 들어 은행채 금리가 4.5%대를 넘어선 것은 2월 28일(4.505%), 3월 2일(4.564%) 단 이틀뿐이다.
시중은행 관계자는 “은행채 금리가 계속 오르진 않겠지만, 이달 중 4.5%를 터치할 것 같다”며 “다음 달 국채 시장이 안정화되면 다시 4% 초반대에서 횡보할 것으로 본다”고 했다.
이런 시장금리 상승은 시중은행의 주담대 금리 내림세에 찬물을 끼얹고 있다. 지난 23일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 변동형 주담대 금리 하단은 연 4.05%, 상단은 연 6.07%다. 이는 전월 대비 하단은 0.16%포인트, 상단은 0.10%포인트 각각 낮은 수준이다. 같은 기간 고정형 주담대 또한 하단은 연 4.21%에서 연 3.90%로, 상단은 연 6.17%에서 연 6.01%로 내려갔다. 이는 지난해부터 빠르게 오르던 기준금리가 5연속 동결되자 시장금리가 안정을 찾았기 때문이다. 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 전날 열린 정례회의에서 기준금리를 3.5%로 유지하기로 했다.
그러나 미국 국채 금리가 한국 시장 금리를 자극하고 있다. 미국 10년 만기 국채의 금리는 지난 22일 장 중 한때 4.3659%를 기록했다. 이는 2007년 11월 이후 최고치다. 미 국채 금리가 오르면 시차를 두고 한국 국고채, 은행채에 영향을 준다. 한국 국채 10년물 금리도 지난 22일 장 중 4.013%까지 치솟았다.통상 국채 금리 4%는 추가 상승 구간으로 진입할 수 있는 심리적 저항선으로 통한다. 국내 전문가들은 다음 달 국채 시장이 안정을 되찾을 것으로 기대하고 있지만, 미국에선 국채 금리가 5%까지 오를 것이라는 전망까지 나왔다.
당분간 국고채를 기준으로 하는 은행채 금리 하락을 기대하기 어렵다는 것이다. 시장에서는 이런 추세라면 주담대 금리 상단이 곧 연 7%대에 진입할 것으로 전망한다.
시중은행 관계자는 “대출 금리 산정은 여러 요인이 복잡하게 작용하기 때문에 은행채 금리 인상이 바로 주담대 금리에 반영되는 것은 아니다”라며 “다만 조달 비용이 오르면 당연히 이를 대출 금리에 반영할 수밖에 없다”고 했다.
