(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 5-4. 직장 월급 이상의 월세 만들기 - 좋은 상가 고르는 법

상가를 매수할 돈만 마련하고 상가 매입 공부만 해 놓으면 직장인보다 훨씬 나은 삶을 살 수 있습니다. 앞서 공부했듯 상가의 장점은 대출이 용이하다는 것입니다. 8억 원에 매입해도 잘만 하면 7억 원까지도 대출이 가능합니다. 임차인의 보증금만 잘 활용하면 1억 원도 들지 않습니다. 아울러 월세 세팅만 잘 해 놓으면 필요할 경우 매도 또한 수월합니다. 

 

송사무장님의 좋은 상가 고르는 포인트는 다음과 같습니다.

 

첫 번째로 테마상권, 먹자상권, 유흥상권 등은 가급적 지양합니다. 소비자들은 한 곳에 오래 있지 않기 때문입니다. 이태원, 경리단길 등의 사례를 보면 알 수 있습니다.

 

두 번째로 거주세대가 확보된 상태에서 생활형 상권(주거 이동이 없는 상가)이 좋습니다. 하지만 신규분양은 좋지 않습니다. 보통 신도시의 신축상가는 굉장히 높게 가격 책정되어 있으며, 심지어 신축오피스텔보다 신축상가가 훨씬 더 위험할 수 있다고 합니다. 보통 신도시 상가가 지어졌을 때 모든 사람들이 아파트에 한 번에 입주하기는 않으며, 보통 3~5년 지난 시기부터 상가가 활성화되기 시작합니다. 때문에 신도시 상가 중 3~5년 지난 상가에 관심을 가지는 것이 좋습니다.

 

세 번째로 공급이 빠른 속도로 늘어날 수 있는 지역 또한 가급적 지양합니다. 어느 한 업종이 잘 되면 유사 업종이 추가로 들어오는 상점과 같이 상가 또한 마찬가지입니다. 때문에 주변 부지에 상가 건물이 추가로 지어질 수 있는지 확인(추가 공급여부)를 확인해야 합니다. 

 

네 번째로 송사무장님은 역세권, 대로변, 1층상가 등 소위 '입지 좋은 곳'은 하지 않는다고 합니다. 최소 비용으로 최대 효과를 노리는 만큼 역세권, 대로변, 1층 상가 등 '입지가 좋은 곳'은 가격대비 효율성이 떨어지기 때문입니다. 때문에 전략적으로 1층 상가보다는 지상층(2층 이상)의 상가를 노리는 것도 좋습니다.

 

다섯 번째, 상가 임차인이 누구인지를 보지 않습니다. 보통 병원, 한의원이 있는 상가는 인기가 매우 좋습니다. 대신 가격이 높은 편이지요. 때문에 임차인의 업종보다는 공실 가능성을 판단해야 합니다.

 

또한 상가 매입할 당시 시점으로 수익률이 잘 나오지 않는 상가가 좋습니다. 쉽게 이야기해서 주변 임대 시세보다 저렴한 것이 아무래도 임대료, 매매료가 낮습니다. 예를 들어 임대시세가 월 500만원인데 400만원으로 되어 있는 곳이 있다면 그 상가를 매수해서 임대료를 높여서 받을 경우 건물의 가치가 올라갑니다.

 

일반 급매물 접수 시 빠르게 등기부등본을 확인하여 매도인의 연세와 거주 여부를 확인합니다. 보통 연세가 있으신 매도인은 보통 현금화하려는 경향이 강하기 때문에 본인 분양가격에 매매하려고 하는 사람이 많기 때문에 비교적 협상이 용이합니다. 

 

하지만 가장 중요한 것은 그 지역의 시세를 정확히 아는 것입니다. 때문에 항상 '시세 파악'을 하고자 하는 노력이 필요할 것 같습니다.