(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 5-2. 월세 200만원 만들기 - 다가구 주택

다가구주택이란 건물의 소유권은 주인 1명으로 여러 세대가 모여있는 주택입니다. 원룸 건물도 해당 건물의 건물주가 1명이고 건물 안에 원룸이 10개 있어 월세를 받는 경우도 따지면 다가구주택이라고 할 수 있습니다. 

 

많은 사람들은 빌라, 다가구주택 등을 먼저 하지 않을까요? 두렵기 때문입니다. 아파트의 경우 아무래도 매수자가 많을 것으로 예상될 뿐만 아니라 일단은 많이 봤고 익숙하기 때문에 보통 사람들은 아파트 투자부터 먼저 시작합니다. 하지만 빌라나 다가구주택 등은 누가 그 물건을 사고 파는지 예상하기 어렵습니다. 그리고 만약 투자에 실패할 경우 내 소중한 종자돈이 묶일까봐 두려워합니다. 때문에 투자를 주저하게 되고 망설이게 됩니다.

 

이런 두려움을 없애기 위해서는 '누가 이러한 유형의 주택을 살고 있는지에 대한 수요를 먼저 조사해야 합니다. 그리고 그러한 매수자들이 좋아할 수 있는 세팅으로 물건을 꾸미면 됩니다. 쉽게 이야기해서 단독주택 / 다가구 주택의 투자 포인트는 매수자들이 매입할 수 있는 조건으로, 들어와서 살 수 있는 조건으로 세팅하는 것입니다. 

 

단독/다가구 주택은 보통 한 주택에 3가구, 5가구, 7가구 등의 형태로 구성되어 있습니다. 물론 그 곳에는 원룸이 아니라 투룸도 있고 쓰리룸도 있을 것입니다. 하지만 이것을 투룸, 쓰리룸으로 놓지 않고 원룸을 10개, 12개 등으로 구성할 수 있습니다.

 

물론 가구수가 많으면 월세를 받을 수 있는 금액이 크고 그에 따라 수익률 또한 좋아질 수 있기 때문에 좋기는 합니다. 하지만 송사무장님은 5가구, 7가구도 괜찮다고 합니다. 내가 이 물건을 매입해서 내가 거주할 수 있는 집이 하나가 있고 나머지 집에서 월세가 100~200만원 정도 나오도록 세팅하면 충분히 매력적인 상품이 될 수 있기 때문입니다. 그리고 생각보다 다가구주택을 원하는 수요자가 많습니다.

 

아파트는 KB시세에서 표준, 최고, 최저가격을 두고 있습니다. 향, 층, 인테리어에 따라 가격 바운더리가 어느 정도 정해져 있고, 아무리 인테리어를 잘 하고 올수리를 해도 KB시세 최고가를 넘기기 힘듭니다. 하지만 빌라의 경우 KB시세처럼 딱히 정해진 시세가 없기 때문에 인테리어를 잘 해 놓으면 훨씬 높은 가격을 받을 수 있으며, 이는 단독/다가구주택도 마찬가지입니다. 정해진 시세가 없다는 것이 더 비싸게 매도할 수 있다는 점에서 더욱 좋을 수 있습니다. 송사무장님은 단독/다가구 주택의 최고가격과 최저가격의 바운더리는 생각한 것보다 훨씬 더 클 수 있다는 점을 강조하고 있습니다.  

 

특히나 주변 가구들이 노후화되어 있는 지역이라면 인테리어를 잘 하면 임차인은 빠르게 구해질 수 있습니다. 월세를 받으면서 전단지를 만들어 월세 얼마 나오는 물건이라고만 하면 매수 희망자들의 연락이 많이 오고, 원하는 가격에 매도할 수 있습니다.

 

단독주택 투자포인트는 일반 급매물로도 가능하다는 것입니다. 허름한 물건을 매입하여 수리를 통해 세입자를 쉽게 구할 수 있고 월세 현금흐름을 최대한 만들어 놓은 후 매도까지 한다면 시세차익을 얻을 수 있습니다. 만약 임대수익을 지속적으로 얻기 위해서는 내부만 깔끔하게, 그리고 시세차익을 얻기 위해 매도할 경우 외관을 살짝 세팅하면 됩니다.

 

빌라, 원룸건물, 다가구주택의 경우 월세를 받는 것은 좋지만 그만큼 세입자들이 전화를 많이 하는 편이라 꽤나 피곤합니다. 그래서 일부 주인들은 아예 비 오는 날이면 전화기를 꺼 놓는다고 합니다. 때문에 해당 물건들은 '그 다음 단계로 가기 위한 방법'일 뿐 오래 가지고 있을 필요는 없다고 합니다.(다가구 주택은 오래 들고 있을 필요가 없다는 것을 알려주셨습니다.)

 

하지만 단독주택 / 다가구 주택의 경우 50~60%정도밖에 대출이 나오지 않습니다. 때문에 다가구 주택의 경우 그 가구수 중에서 몇 가구만 전세를 놓으면 된다는 것을 알려주셨습니다. 전세를 놓으면 전세 자체도 무이자로 활용하는 상품이라고 생각하고, <대출금액+전세보증금> 으로 최대한 내 투자금 줄이려는 노력을 해야 합니다. 5억 원의 물건이지만 대출 3억 원, 2억 정도의 보증금을 받을 경우 현금이 없는 사람도 충분히 단독주택 / 다가구 주택을 매수할 수 있습니다.

 

송사무장님은 돈이 있어도 무조건 대출을 받고 전세를 해 둘 것을 강조하셨습니다. 만약 5억 원에 매수한 물건을 8억 원에 매도하려고 할 때 비록 나는 대출을 받지 않았다고 해도 전세로만 세팅하여 시장에 내놓았을 경우 적어도 6~7억 원 정도의 현금을 가진 사람만이 이 물건을 매수할 수 있습니다. 하지만 만약 5억 원에 매수한 물건에 3억 원의 대출을 받고 여기에 2~3억 정도의 보증금을 더 받아놓았을 경우 이 물건을 8억 원에 매도할 경우 새로운 매수인은 1~2억 원 정도의 현금만 가지고 있으면 이 물건을 매수할 수 있습니다.  

 

쉽게 이야기해서 내 물건을 매수할 사람이 대출과 전세 보증금을 승계받을 수 있도록 세팅하는 작업이 중요합니다. 이를 통해 후임자가 현금을 1~2억 원 정도만 가지고 있어도 매수할 수 있도록 할 수 있습니다. 때문에 다음 매수자가 레버리지를 최대한 활용할 수 있도록 대출이나 전세도 어느 정도는 세팅해 두어야 한다. 

 

다가구주택의 포인트는 주변에 공실이 많이 없는 임대가 잘 되는 지역입니다. 조금만 신경쓰면 임차인 잘 들어올 수 있기 때문입니다. 보증금 1,000만원에 월세 40만원이라고 부동산에서 브리핑했을 때 인테리어 잘 되어 있으면 5만원 정도 올리는 것은 문제가 없습니다.(세입자들은 인테리어에 민감한 편이라고 합니다.)

 

그리고 매매차익이 클 경우 본인의 명의를 1세대1주택 조건에 맞도록 세팅해서 비과세 요건을 갖추고, 최대 이익을 남기기 위해서는 1세대 1주택에게 주어지는 비과세를 활용하면 수익을 극대화할 수 있습니다.