(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 5-3. 월세 300만원 만들기 - 주거를 상가로 리셋

300만원이라는 금액은 웬만한 직장에서 받을 수 있는 급여 수준입니다. 굳이 고생하면서 직장에 안 다녀도 되는 정도의 금액이고, 이 정도를 월세로 매달 꼬박꼬박 받으면 아~~주 즐겁게(?) 회사 다닐 수 있을 것 같습니다.(무서울 게 없죠 ㅋㅋㅋ 짜증나게 하면 당당하게 "배 째세요!"라고 외칠 수 있을 것 같습니다.)

 

송사무장님은 부동산의 형태를 바꿔갈 것을 강조하고 있습니다. 주거용 부동산만을 중점적으로 늘려 나가는 것은 좋기는 하지만 개수가 늘어날수록 전화가 많이 오고, 신경쓸 게 한두가지가 아니게 됩니다. 때문에 이런 것들을 전문적으로 관리할 전담관리 직원이 필요할 정도라고 합니다. 때문에 '부자의 부동산'으로 세팅해야 하며 '부자의 부동산이란 내가 전혀 신경쓰지 않아도 되는 물건'을 의미한다고 합니다. 때문에 점차적으로 주거용 부동산에서 상가로 갈아타는 과정이 필요합니다.

 

상가는 보통 관리사무소가 있습니다. 때문에 웬만한 사소한 일은 해결이 가능하구요. 임차인이 들어오고 나가고만 신경쓰면 되는 것이 상가입니다. 상가 임차인의 월세 연체율은 생각보다 거의 없습니다. 주거의 경우는 옮겨갈 수 있으나 상가는 생업이기 때문에 그럴 수 없습니다. 상가에서 영업하기 위해서는 시설을 갖추어야 하는데 월세를 연체하고 나가면 임차인은 손해를 볼 수밖에 없으며, 그 손해액은 작게는 몇 천만원에서 억 단위이기 때문입니다. 또한 민법에서는 월세를 2개월 동안 내지 않으면 자동으로 임대차 해지가 가능하다고 되어 있기에 임차인 대부분은 월세를 자동이체하고 있는 만큼 밀린 월세를 독촉할 필요가 없습니다.

 

또한 상가는 대출이 용이합니다. 다주택자들의 경우 대출 규제가 심하지만 상가는 대출 규제에서 벗어나 있습니다. 신용만 잘 관리되어 있다면 70~90%까지 대출이 가능한 것이 상가입니다.

 

누구나 건물주를 꿈꿉니다. 'God 물주'라고 할 정도이고, 요즘 학생들의 꿈 중 1순위가 '건물주'라고 할 정도니까요. 하지만 송사무장님은 소위 '꼬마 빌딩', 5층, 7층짜리 건물은 오히려 좋지 않다고 합니다. 왜냐 하면 그만큼 신경쓸 게 많기 때문입니다. 마치 다가구 주택처럼 옥상 방수, 통신시설 점검, 엘리베이터 점검 등과 같은 것들 하나하나 신경써야 하며, 건물관리비를 받아야 하는데 이런 관리비를 지불하는 것을 임차인들이 별로 좋아하지 않는다고 합니다. 때문에 송사무장님은 어중간한 꼬마빌딩보다는 구분상가를 추천하셨습니다.

 

구분상가란 집합건물에서 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 부동산을 의미합니다. 한 개 실, 한 개 실이 각각 1층에 나눠져 있으며, 각 실마다 소유권 설정이 가능합니다. 때문에 구분상가를 하나씩 모아 나가는 것이 좋습니다. 하지만 1층 상가는 비싸기 때문에 지상층(2층 이상)에서 임대가 수월하고 공실이 생기지 않을 것 같은 상가를 모아야 합니다. 상가를 모으면 굳이 사고팔고할 필요가 없습니다. 구분상가를 모으기 위해서는 경매, 공매, 급매 등과 같은 가용 방법을 모두 활용하여야 하며, 상가 시세파악만 잘 되어 있다면 충분히 저렴한 가격으로 좋은 물건을 매수할 수 있습니다. 아울러 월세 금액의 수준 또한 달라질 뿐더러 매매차익 또한 수억 원까지 가능합니다. 송사무장님은 실제 사례를 통해 어떻게 모으는지에 대하여 알려 주셨습니다.

 

수익형 부동산의 경우는 월세만 잘 받고 있으면 굳이 급하게 매도할 필요 없습니다. 월세가 꾸준하게 나올 경우 매도 희망자와의 협상에서 우위를 보일 수 있습니다. 그리고 상가는 시세파악, 임대시세 파악, 공실률 가능성 등만 파악한다면 결코 어렵지 않습니다. 때문에 월세부자가 되기 위해 반드시 상가를 알아야 하며, 상가는 대출 용이, 규제에서 벗어나 있고, 상가는 임차인과 만날 일이 거의 없는 만큼 수도권 뿐만이 아니라 지방에 있는 물건을 매수해도 문제가 없습니다.