(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 4-2. 한 번 알아두면 평생 써먹을 수 있는 경매

평범한 삶을 벗어나 부자의 길로 탈출하는 송사무장의 부동산 투자 노하우

경매 관련 책이나 강의를 보면 저자님, 강사님들이 공통적으로 하시는 말씀이 있습니다. '경매는 한 번만 잘 배워두면 평생 써먹을 수 있다.' 마치 수영이나 자전거처럼 경매 또한 물건 각자의 사연이 있고 권리분석은 복잡하긴 하지만 프로세스가 정해져 있는 만큼 그 프로세스만 잘 이해하면 쉽게 할 수 있다는 의미인 것 같습니다. 송사무장님 또한 한 번만 잘 알아두면 평생 써먹을 수 있다고 강조하셨습니다.

 

주식이나 경제기사 등을 보면 금리 인상 시그널만 있어도 주가가 요동치는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 금리를 올려봤자 1%, 2% 이렇게 크게 올리는 게 아니라 baby step으로(단계적으로) 조금씩 올릴 텐데, 기껏해야 0.25%p 정도일텐데도 주가가 크게 흔들립니다. 물론 천문학적인 규모의 큰돈이 움직이는 것이니 조금만 변해도 1억, 2억은 우스운 정도일 테지만...암튼 그렇습니다.

 

투자를 하고자 하는 목적은 결국 수익입니다. 그리고 앞서 송사무장님께서 강조하신 대로 안정성(원금 보장)입니다. 때문에 은행 금리보다 조금이라도 더 수익률이 높은 곳에 투자금이 몰리는 것이고, 아무래도 은행에 돈을 예치하는 것이 가장 안정적이기 때문에 은행 금리가 인상되면 상대적으로 불안정적인 곳(주식시장)에 있던 자금이 이탈하여 안정적인 곳(은행 등 금융기관)으로 돈이 모이는 것 같습니다. 물론 중간에 수많은 변수가 있고 예외가 있을 것이겠지만 정말 대략적인 매커니즘은 이렇지 않을까 싶습니다.

 

그런 의미에서 송사무장님은 '경매는 원금보장이 되면서도 은행금리보다 훨씬 더 수익성이 높다'고 말씀하십니다. 송사무장님은 경매의 매커니즘을 단순하지만 명쾌하게 정리해 주셨습니다.

 

법원에서 매각되는 물건 중 하나를 골라서 얼마의 수익을 거둘 수 있는지를 에상하고 가격(입찰가)를 적어내고 낙찰을 받으면 예상한 만큼의 수익을 달성하는 것이 경매입니다. 낙찰을 받으면 수익이 확정되는 것이고, 낙찰을 받지 못하면 보증금을 돌려받으면 되기 때문에 원금보장이 되는 것입니다.

 

경매는 최소한의 금액으로 물건을 시세보다 싸게 매수할 수 있는 기회입니다. 경락잔금대출은 낙찰가의 80~90%까지 받을 수 있습니다.(물론 주택의 경우는 예외이지만요...) 때문에 최소한의 금액만 있으면 투자 가능합니다. 심지어 대출을 잘 받고 전세 보증금만 잘 받으면 몇백 만원만 있어도 투자가 가능합니다.

 

경매 시장에는 다양한 물건들이 많이 있습니다. 때문에 공부를 할 수록 매수할 수 있는 물건, 수익낼 수 있는 물건이 많이 보입니다. 공부도 크게 어렵지 않습니다. 1주일 정도만 공부해도 기본 개념을 익힐 수 있습니다. 아직 내가 초보 수준이라면 권리분석이 복잡하지 않은 물건에 도전하면 됩니다. 무리하지만 않으면 돈을 잃을 일이 없습니다. 해당 내용은 송사무장님의 '실패를 피하는 법'에서도 언급하셨습니다.

(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 3-4. 송사무장이 알려주는 실패를 피하는 법

 

또한 경매는 '오픈북'과 같습니다. 한달 정도 여유있게 물건이 나오기 때문에 사전 조사 시간이 넉넉하고 문제 해결 가능 여부를 충분히 판단할 수 있습니다. 신중하게 고민해 보고 내가 수익을 올릴 수 있다는, 권리분석 후 해당 물건에 대한 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 입찰하면 됩니다.

 

하지만 그만큼 경매시장이 과열되고 있습니다. 때문에 많은 물건 중에서 좋은 물건을 골라내는 포인트(안목)를 배워야 하고, 소수의 물건들이 경쟁하는 곳에서 여유있게 낙찰받아 수익을 실현하는 능력을 쌓아야 합니다. 경매 고수들은 경쟁이 심하지 않으면서도 수익을 낼 수 있는 물건을 찾습니다. 치열한 경쟁이 예상되는 물건은 애초부터 거들떠보지도 않습니다.

 

송사무장님은 경매의 장점을 다음과 같은 5가지로 말씀하셨습니다.

 

1. 원금이 보장된다.
2. 대출이 용이하다.
3. 다양한 물건들이 많이 나와 있어 내 포트폴리오를 다양화할 수 있다.
4. 생각보다 어렵지 않다.
5. 오픈북 시험처럼 약 1개월 전에 물건이 나오고 사전에 충분한 조사와 분석이 가능하다.

 

물론 경매가 일반 물건보다 싼 이유는 그 물건에 살고 있는 점유자(소유주, 임차인)를 내보내야 하고, 그 밖에 겪을 수 있는 여러 가지 문제들을 내가 해결해야 하기 때문입니다. 하지만 결국은 '사람'이 하는 일이고, '사람'을 상대하는 일이기 때문에 '성공할 수 있는 강한 멘탈이 있다면' 문제를 해결할 수 있다는 점을 강조하셨습니다. 

(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 2-2. 사고방식 : 성공할 수 있는 강한 멘탈을 갖는 법